Можно ли обменять детские доли из квартиры на доли в доме и согласовать сумму для опеки?

Question

Возможно ли оформить договор мены детский долей. Была куплена квартира с использованием материнского капитала (460 000) + субсидия (1 322 000)+ ипотека. В квартире были выделены доли 1/5 на каждого члена семьи. В этом году супругу оформили дарственную на 1/2 долю в доме 200 кв.м. Хотим перенести доли детей в дом, для дальнейшей продажи квартиры, что бы построить дом. И второй вопрос, если опека даст согласие только с условием, пополнения счета детей с продажи квартиры. Возможно ли согласовать сумму потраченную с материнского капитала+субсидия, а не со всей стоимости продажи квартиры?

Сергей Николаев · Answer

Хотим перенести доли детей в дом, для дальнейшей продажи квартиры, что бы построить дом Добрый день! Договор мены детских долей с отцом не получится, т.к. это прямо запрещено законом. Так, статьей 37 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено: 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование Договор мены — возмездная сделки, поэтому она будет незаконной, и орган опеки и попечительства её не одобрит. Далее продолжу.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Возможно ли оформить договор мены детский долей. отим перенести доли детей в дом, для дальнейшей продажи квартиры, что бы построить дом. На мену детских долей Вам от органа опеки и попечительства может быть отказано в выдаче предварительного разрешения на сделку, поскольку к мене применяются положения о купле-продажи, если это не противоречит существу мены. В этом случае будет возможность только оспаривать вынесенный отказ в выдаче предварительного разрешения на совершение долей, но в суде также может быть отказано. Также, согласно п. ч.3 ст. 37 ГК РФ Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Так, возможно подарить доли детям отцом, но и этом случае может быть вынесен отказ в выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства, поскольку административным регламентом предоставления гос. услуги по выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства обычно предусмотрено приобретение равнозначной доли детям, либо может быть предусмотрена возможность направления денежных средств, вырученных от продажи долей несовершеннолетних на их счета. И второй вопрос, если опека даст согласие только с условием, пополнения счета детей с продажи квартиры По этом вопросу необходимо смотреть Административный регламент предоставления гос. услуги, который принят в Вашем муниципалитете/городе, предусмотрена ли им такая возможность. Возможно ли согласовать сумму потраченную с материнского капитала+субсидия, а не со всей стоимости продажи квартиры? Нет, Вам нужно будет разместить сумму на счета детей в этом случае, равноценную стоимости их долей в продаваемом жилом помещении.

Елена Усольцева · Answer

Здравствуйте, Анна! Возможно ли оформить договор мены детский долей. В общем порядке заключить договор мены имущественными правами, включая детские доли, невозможно без согласия органов опеки и попечительства. Это связано с необходимостью защиты прав несовершеннолетних собственников имущества. В вашем случае необходимо соблюдать положения Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», который устанавливает обязанность получать разрешение органов опеки на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/ Органы опеки будут рассматривать ваше обращение с точки зрения сохранения равнозначных или улучшенных жилищных условий для ребенка. То есть новая недвижимость должна соответствовать следующим критериям: -Жилищные условия (общая площадь, количество комнат и т.п.) сопоставимы или улучшены, -Новое жилье должно располагаться в населенном пункте с аналогичными условиями инфраструктуры и доступности социальных объектов. Поэтому, заключение договора мены детьми своими долями возможно исключительно с одобрения органов опеки и попечительства. Возможно ли согласовать сумму потраченную с материнского капитала+субсидия, а не со всей стоимости продажи квартиры? Опека часто настаивает на соблюдении принципа равенства и пропорциональности распределения средств от продажи жилья среди всех членов семьи, включая несовершеннолетних владельцев долей. Законодательно это предусмотрено ст. 37 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом подопечного допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/ Доля ребенка формируется исходя из общей рыночной стоимости проданного имущества, пропорционально размеру его доли. Таким образом, если ребенку принадлежит 1/5 доля в квартире, сумма, подлежащая зачислению на специальный счет ребенка, рассчитывается как соответствующая часть от полной стоимости реализуемого объекта. Что касается вашего предложения ограничить компенсацию средствами, потраченными на приобретение жилья с участием маткапитала и субсидии, такое решение принимается индивидуально органами опеки. Они вправе согласиться с вашим предложением, однако оно не гарантировано автоматически. Для обоснования своей позиции вы можете представить расчеты, доказывающие невозможность выделения больших сумм детям ввиду финансовых обстоятельств семьи. Законодательством прямо не предусмотрена норма, ограничивающая размер выплат стоимостью использованных льгот и субсидий. Решение в каждом отдельном случае зависит от оценки конкретных обстоятельств дела органом опеки. Поэтому, вашему запросу придется пройти экспертизу органов опеки, которые примут итоговое решение относительно правомерности предложенных вами условий сделки.