Добрый день! Имеется земельный участок с домом (дом под снос), межевание сделано, вся собственность оформена у всех троих (все вступали в наследство более 5 лет назад). Три собственника (троюродные сестры) у одной 1/2 доля у двух другие по 1/4. Две хотят отдать свои доли третьей сестре. Вопрос первый: Как
лучше поступить? Через дарение и куплю/продажу? Что выгоднее?
Здравствуйте !
При передаче долей в земельном участке с домом третьей сестре наиболее часто рассматривают два варианта: дарение и куплю-продажу. Сравним их с точки зрения налогов и практических расходов.
1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
При купле-продаже: продавцы (две сестры) признают доход в виде стоимости проданных долей. По общему правилу ставка НДФЛ — 13% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения (наследования) доли. Поскольку доли унаследованы более пяти лет назад, особые вычеты по стоимости долей применять не требуется: базовая стоимость равна рыночной или кадастровой стоимости на момент распределения наследства.
–– Ст. 217 НК РФ (стандартная ставка НДФЛ 13%)
–– Ст. 223 НК РФ (налогооблагаемая база при продаже имущества)
При дарении: каждая из двух сестёр дарит свою долю третьей. Дарение между дальними родственниками (троюродные сёстры) не попадает под льготы НК РФ, поэтому получательница долей (третья сестра) уплачивает НДФЛ 13% от рыночной стоимости подаренных долей в день дарения.
–– Ст. 217 НК РФ (п. 18: доходы в виде безвозмездно полученного имущества облагаются НДФЛ)
В обоих случаях ставка НДФЛ составляет 13%, но:
при продаже НДФЛ платят продавцы от чистого дохода;
при дарении НДФЛ платит получатель от полной стоимости подарка.
2. Госпошлина и нотариальные расходы
Имущественный договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению только в отдельных случаях (например, при передаче долей в долевой собственности — нотариус обязательным не является, но стороны вправе обратиться к нотариусу для повышения защищённости сделки).
Договор дарения доли недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ГК РФ).
Госпошлина за регистрацию перехода права доли у каждого из участников — 2 000 руб.
3. Практические рекомендации
Если у двух сестер нет наличных для уплаты НДФЛ, более удобный вариант — продажа долей: они получат деньги и одновременно уплатят налог «с дохода».
Если третья сестра готова единолично оплатить все налоги, дарение позволит избежать оформления денежных переводов и расчётов, но потребует ей сразу заплатить 13% от полной стоимости долей.
При продаже возможно указать договорную цену, близкую к рыночной, и воспользоваться профессиональной оценкой, чтобы минимизировать налоговую базу.
Вывод:
Выбор между дарением и куплей-продажей зависит от распределения налоговой нагрузки и наличия средств у сторон. При условии, что малыми суммами налог легче распределить между продавцами, обычно выгоднее оформить продажу долей (две сестры получат деньги и оплатят НДФЛ 13% «с дохода», третья — заплатит только цену долей). Если же третья сестра готова сразу оплатить всю налоговую базу сама, можно воспользоваться дарением, но учесть обязательную нотариальную форму и уплату НДФЛ 13% от полной стоимости.
Если ответ оказался полезным, оцените его положительно кнопкой + под ответом.
Здравствуйте!
троюродные сестры
Вы НЕ считаетесь близкими родственниками, поэтому дарение НЕ рекомендую, так как у одаряемой будет налог в связи с получением дара.
Тогда лучше купля-продажа.
Потребуется нотариус.
Если через куплю, то нужно сообщить это нотариусу, что взаиморасчеты произведены и занести это в договор? Никаких вопросов у него не возникнет или чеков не понадобится?
Нотариус не будет стоять над участниками сделки, чтобы убедиться, что деньги переданы. Ему будет достаточно того, что стороны подтвердили исполнение обязательств по договору.
Здравствуйте. Поддерживаю коллег в предыдущих ответах. И, дополню, что при этом лучше всего независимо от расходов, целесообразней выбрать тот вариант, который соответствует действительности. Планируете вы вносить оплату фактически или нет. Если выкуп, то и заключить договор купли-продажи, и что касается оплаты налога, там есть исключение (так как вы указали что наследство приняли более 5 лет назад, то и налога не должно быть) при продаже. И, с удостоверением нотариальным тоже под вопросом. Поскольку два собственника продают третьему. И, здесь есть исключение.
Отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество: Если дом и земельный участок находятся в общей долевой собственности, и продается только доля (а не все доли одновременно всеми собственниками), такой договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Исключения: Нотариальное удостоверение не требуется при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Правовые нормы, регулирующие данную ситуацию:
Часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поэтому, если отдельно будет каждая вам продавать долю, то да, нотариальное удостоверение требуется, если же одновременно обе, и третьему собственнику (то есть вам) то не потребуется нотариальное удостоверение.
Таким образом, Продавцам и налог не нужно будет платить, поскольку более 5 лет в собственности у них, (13% от стоимости минус необлагаемая сумма) и траты на нотариальное удостоверение не потребуется. Нужно будет подготовить договор купли-продажи долей дома и земельного участка в простой письменной форме (за него оплатить) и оплатить госпошлину в росреестр за государственную регистрацию права (это в МФЦ). Плюс продумать стоимость отдельно за дом (учесть что он под стнос), и стоимость земельного участка. Если нужна будет подготовка договора купли-продажи, можете обратиться ко мне, или к другому специалисту.
Именно в вашем случае, Да. Можно без нотариального удостоверения. Но, здесь важны тонкости, если будет два договора отдельных от каждой из сестёр, то тогда нотариальное удостоверение необходимо. Если же одновременно в одном договоре они выступают продавцами, и именно вы покупателем, а не другой человек, то в этой случае простая письменная форма достаточно. В МФЦ нужно уже с готовым договором купли-продажи идти. И, с документами на доли дома и земельного участка, паспорта взять и снилс.
