Что выбрать: куплю‑продажу или мену при передаче долей сестре без уплаты налога?

Здравствуйте! Это интересный и довольно распространенный случай в практике недвижимости. Давайте разберем его подробно.

Если кратко: Наименее рискованный и наиболее правильный вариант в вашей ситуации — это три отдельные, но взаимосвязанные сделки купли-продажи.

А теперь подробно, почему именно так и почему менять невыгодно и рискованно.

Сравнение вариантов
1. Вариант: Договор мены (менять не рекомендуется)
В теории это выглядит просто: сестра с сыном передают свои доли второй сестре, а та передает им в обмен квартиру. Но на практике возникает несколько серьезных проблем:

Налог у сестры с сыном: По договору мены они получают в обмен квартиру стоимостью 900 000 руб. Это считается их доходом. Так как их доли стоят по 1.5 млн каждая (в сумме 3 млн), а получают они квартиру всего за 900 тыс., Налоговая служба может расценить эту разницу как доход в натуральной форме и насчитать НДФЛ.

Доход сестры с сыном = 3 000 000 руб. (стоимость их долей).
Расход = 900 000 руб. (стоимость полученной квартиры).
Налоговая база = 3 000 000 — 900 000 = 2 100 000 руб.
НДФЛ к уплате = 2 100 000 * 13% = 273 000 руб. Эту сумму придется заплатить сестре и ее сыну.
Несоразмерность стоимости: Кадастровая стоимость долей (1.5 млн каждая) значительно выше стоимости квартиры (900 тыс.). Это главная причина, почему мена здесь невыгодна. Сделка будет считаться неравноценной, и у одной из сторон (сестры с сыном) возникает налоговые обязательства.
Проблемы с оформлением: Нотариус и Росреестр могут приостановить сделку из-за ее явной несоразмерности и сложности в оформлении одного договора мены на троих человек, где обмениваются доли на целую квартиру.
2. Вариант: Взаимозависимые договоры купли-продажи (рекомендуется)
Это классический и самый безопасный способ в таких ситуациях. Вы оформляете три отдельных договора, которые подаются на регистрацию одновременно.

Схема сделки:

Сестра 1 покупает у Сестры 2 ее долю в праве общей долевой собственности. Цена договора: 300 000 руб. (или другая сумма, но лучше пропорционально стоимости квартиры).
Сестра 1 покупает у Сына его долю в праве общей долевой собственности. Цена договора: 300 000 руб.
Сестра 2 и Сын покупают у Сестры 1 ее отдельную квартиру. Цена договора: 600 000 руб. (сумма двух предыдущих договоров).
Почему этот вариант лучше:

Налоги равны нулю.

У Сестры 2 и Сына: Они продают свои доли, которые находятся в собственности более 5 лет. Согласно п. 4 ст. 229 НК РФ, они освобождены от уплаты НДФЛ с продажи имущества, находящегося в собственности более 5 лет. Полученные с сестры 1 деньги (по 300 000 руб.) налогом не облагаются.
У Сестры 1: Она продает квартиру, которая также в собственности более 5 лет. Полученные ею 600 000 руб. от сестры и племянника также не облагаются НДФЛ.
Все честно и прозрачно: Деньги в рамках сделки просто «перечисляются» друг другу по договорам. Фактически, можно сделать взаимозачет, и реальных денежных переводов может не потребоваться, но в договорах цены будут указаны.
Простота для Росреестра: Такие сделки стандартны и не вызывают вопросов. Подаются три договора и три заявления на регистрацию перехода прав одновременно.
Краткий план действий и важные нюансы
Подготовка документов: Вам понадобятся выписки из ЕГРН на доли и на квартиру, паспорта всех участников.
Нотариус: Внимание! Любая сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (кроме доли в целом объекте, например, в квартире) подлежит обязательному нотариальному уточнению. Поскольку сестра 2 и сын продают свои доли, договоры купли-продажи этих долей (пункты 1 и 2 нашей схемы) должны быть заверены нотариусом. Договор купли-продажи целой квартиры (пункт 3) нотариального заверения не требует.
Одновременная подача: Все три договора нужно подать на государственную регистрацию в Росреестр одновременно, чтобы права перешли друг к другу в один день и никто не остался «и с долей, и без денег/квартиры».
Ответы на дополнительные вопросы
Почему нельзя указать в договорах цену 1 рубль? Указание заведомо низкой цены (менее 70% от кадастровой стоимости) приведет к тому, что Налоговая служба будет рассчитывать налог не с договорной цены, а с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0.7. В вашем случае это приведет к огромным налоговым обязательствам. Поэтому цены в договорах должны быть адекватными (рекомендуется близкими к кадастровой или рыночной, но в вашей схеме они могут быть любыми, так как налога нет, но логичными для Росреестра).
Что, если одна из сторон передумает? При одновременной подаче на регистрацию риски минимизированы. Если же регистрировать договоры по отдельности, есть риск, что один из участников получит свое, но не исполнит свою обязанность.
Итог: Не изобретайте велосипед с меной. Оформите три взаимосвязанных договора купли-продажи с адекватными ценами. Это безопасно, законно и все останутся без налогов. Перед совершением сделки настоятельно рекомендую проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости, или нотариусом, чтобы он помог составить правильные договоры и проследил за всей процедурой.

Здравствуйте.

При заключении договора мены будут применяться правила договора купли-продажи -см. ст.567 ГК РФ

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Для целей налогооблажения ключевым моментом является то, что Вы указали

Более 5 лет в собственности квартира также как и доли

 Соответственно, ни при заключении договоров купли-продажи, ни договора мены, налоговых обязанностей ни у кого из сторон не возникает, исходя из положений п.17.1 ст.217 и п.2, п.3, п.4 ст.217.1 НК РФ, поскольку срок владения составляет 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения), и на данный момент он в любом случае истек.

Необходимости заключать между сестрами, владеющими долями договоры дарения никакой нет. Они заключают договор мены. Этого достаточно и нет необходимости придумывать какие-либо схемы для оптимизации налогооблажения, поскольку доходы неналогооблагаемы. Необходимости декларирования также нет -см. ст.229 НК РФ.

С уважением

Здравствуйте

Наталья, договор мены и дарение имеют свои особенности и могут быть выгодны в разных ситуациях.
Договор мены предполагает, что стороны обмениваются имуществом и при этом считаются и продавцами, и покупателями.

Даже если сделка проходит между родственниками и доплата не предусмотрена, налог от суммы продажи всё равно нужно платить.

При этом договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что экономит бюджет каждой стороны. 
Дарение между близкими родственниками (например, детьми, родителями, супругами, родными братьями и сёстрами) не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

ГК РФ Статья 572. Договор дарения

 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Наталья,  с 2025 года все сделки дарения недвижимости должны проходить через нотариуса, что включает дополнительные расходы. 
Таким образом, выбор между договором мены и дарением зависит от конкретных обстоятельств и целей сделки.

ГК РФ Статья 567. Договор мены

 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.