Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что мне можно сделать, чтобы не отняли апартаменты?
Здравствуйте ! Пришла беда, откуда не ждал. Я купил апартаменты (нежилое помещение) и постоянно там живу. Другого жилья у меня нет. Купил их в феврале 2022 года, заключив договор уступки прав требования с ООО, которое имело договор с застройщиком купи-продажи этих апартаментов. Это ООО по договору купли-продажи оплатило застройщику только половину. Так как у ООО права собственности еще не было до полной оплаты, директор ООО предложил мне купить у него эти апартаменты. Для этого я возместил под расписку директора ООО ту сумму (фактически – половину стоимости), которую ООО уже оплатило за апартаменты застройщику, заключив с ООО договор уступки. А после того, как с застройщиком оформил доп соглашение к договору купли продажи на себя, оплатил из своих денег оставшуюся половину стоимости и получил право собственности. Вчера мне на электронную почту пришло письмо от непонятных людей с информацией, что на меня подали в суд на банкротство. Я начал выяснять, и выяснил, что оказывается на ООО подали на банкротство еще аж в 2023 году, а в августе 2025 года конкурсный управляющий подал заявление о признании моей сделки уступки права требования с ООО недействительной и возвращении в конкурсную массу ООО моих апартаментов. То есть, по сути, отнять у меня оплаченные мною полностью апартаменты, в которых я живу и иного места жительства у меня нет. На сайте сведений о банкротстве удалось найти дату введения конкурсного производства – 12 февраля 2025 (ведено до 29 июля 2025). Нашел историю всего. С ООО какая-то организация взыскала в суде долг 3 200 000 руб. ООО не оплатило долг и эта организация подала на банкротство ООО. Далее к ней присоединился банк , налоговая и еще пара предпринимателей. Теперь я в полном замешательстве и ступоре. Я не могу понять, как так можно. Что мне можно сделать, чтобы не отняли апартаменты? ??? Ведь по сути я их полностью оплатил в соответствие с их стоимостью по договору продажи с застройщиком. Теперь закралось конечно мысль, что директор ООО, который по расписке получил от меня половину стоимости апартаментов, скорее всего на счет их не положил. В общем, ситуация такая, что мне нужно спасать мое жилье. Уважаемые специалисты, прошу Вас подсказать, как мне поступать дальше и что можно сделать, чтобы отказали конкурсному управляющему в иске? С уважением и благодарностью !!!
Здравствуйте
Вам нужно предоставить договор уступки и доказательства его оплаты, доп.соглашение и доказательства оплаты остальной суммы застройщика.
Да, в силу ст.61.2 Закона о банкротстве управляющий может обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной, но не факт, что суд ее таковой признает.
У Вас есть само заявление, которое поступило в суд?
Также рекомендую нанять юристов и направить отзыв на заявление.
Здравствуйте, Дмитрий!
В данном случае Вы добросовестный покупатель.
Вы честно оплатили апартаменты и получили документы на право собственности.
Кроме того, сделка была реальная, не фиктивная.
Все ваши платежи и договоры подтверждают, что это реальная покупка, а не попытка обмануть кредиторов.
Закон о банкротстве (ФЗ № 127) позволяет оспаривать сделки должника в случаях: если они мнимые, притворные или явно вредят кредиторам.
В вашем случае вы оплатили имущество полностью и получили право собственности, значит, сделка не подпадает под эти случаи.
Дмитрий,
То, что директор присвоил часть денег, — его личная ответственность, а не ваша.
Суд будет учитывать именно вашу добросовестность, а также документы (договор, расписка, акты, чеки)
То есть, вы:
не знали о предстоящем банкротстве ООО;
оплатили имущество по договору и под расписку;
действовали честно и не участвовали в махинациях директора
Здравствуйте. Вопрос: в связи с чем вы платили за уступку полную сумму непосредственно ооо? Застройщик давал согласие на уступку? Поскольку по уступке вы приобрели не только права но и обязанности, вам надлежало оплатить оставшуюся часть застройщику.
Дмитрий, спасибо за доп. информацию. Сейчас нужно понять по каким нормам оспаривается сделка: 1. Если сделка фактически совершена за год до принятия заявления о признании должника банкротом, она оспаривается по норме о неравноценности (п.1 ст. 61.2 Закона о банкротсве (неравноценная сделка). Теоретически, сделку можно оспорить, если цена сделки значительно ниже рыночной. Но как правило, на практике, суд ориентируется не только на цену сделки но и на фактические правоотношения сторон. 2. Если сделка фактически совершена свыше года и в пределах 3 лет до принятия заявления должника банкротом (подозрительная сделка) (п.2 ст. 61.2 Закона о банкротсве) то заявитель доказывает что: а) сделка совершена в целях причинения вреда кредиторам. Т.е. ему нужно доказать, что должник на момент совершения сделки был неплатежеспособен и вы знали о его долгах/неплатежеспособности перед кредиторами или являлись заинтересованным лицом по отношению к должнику + если выбыло имущества стоимостью выше 20% балансовой стоимости активов; б) В результате сделки был приченен вред кредиторам. Т.е. кредиторы лишились ликвидного имущества, за счёт коготорго они могли удовлетворить свои требования. в) Другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника. Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала и должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию. Таким образом, для построения линии защиты нам нужно выяснить по каким нормам оспаривается данная сделка и не пропущен ли срок конкурсным управляющим (который составляет 1 год с момента когда он узнал или должен был узнать о сделке). Для этого, сообщите номер судебного дела и направьте заявление об оспаривани (при наличии). Также, сообщите дату регистрации сделки в ЕГРН.
Здравствуйте, Дмитрий!
Согласно ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка может быть признана недействительной, если она совершена должником в течение трех лет до принятия судом заявления о признании банкротом либо после возбуждения дела о банкротстве и направлена на вывод активов в ущерб кредиторам.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/
Суд признает сделку недействительной, если будет доказано, сделка привела к предпочтительному удовлетворению требований отдельных кредиторов перед другими кредиторами, сделка была совершена безвозмездно или на заведомо невыгодных условиях для должника. Так же, что должник знал или мог предполагать свою неплатежеспособность на момент совершения сделки.
Надо доказать суду, что вы действовали разумно и осмотрительно, полагаясь на добросовестность контрагента и отсутствие признаков преднамеренного банкротства.
Докажите, что на момент покупки не знали и не могли знать о финансовой нестабильности ООО.
Объясните, почему приняли решение приобрести именно таким способом (например, невозможность прямого приобретения от застройщика).
Предоставьте доказательства полной оплаты стоимости недвижимости.
Объекты недвижимости, используемые гражданами-должниками исключительно для проживания и не имеющие альтернативного жилья, могут исключаться из конкурсной массы (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 48).
Вам необходимо подтвердить, что апартаменты являются единственным жильем и необходимы вам для постоянного проживания.
И такое может быть.
Но если вы предоставите свои документы, то суд может оставить сделку в силе.
Напишите номер дела о банкротстве этого ООО. И по-хорошему бы вам с делом ознакомиться, чтобы понять фактуру заявления (что именно приложил ку в суд).
Вообще конечно нужно смотреть конкретные даты.
— дата договора уступки, дата его оплаты
— дата доп.соглашения и дата оплаты застройщику.
Далее уже смотреть какое основание для оспаривания сделки.
Тут уже ку надо будет доказать, что
— у ООО были признаки неплатежеспособности на дату сделки
— сделка совершена по нерыночной цене и есть вред кредиторам
— вы знали о финансовых проблемах ООО, и специально совершили эту сделку во вред кредиторам.