Можно ли признать ипотеку прекращённой и обязать Росреестр погасить запись в ЕГРН?

Question

Здравствуйте, коллеги. Прошу оценить мою правовую позицию и дать рекомендации по следующей ситуации, связанной с прекращением ипотеки. Фактическая конструкция В 2011 году между тремя сторонами были заключены три взаимосвязанных договора, оформленных в один день и под единым номером — № 90/2011 от 16.05.2011: Кредитный договор Банк «Континент» (кредитор) предоставил ООО «Вектор» (заёмщик) кредит в размере 8 000 000 рублей сроком до 16.11.2012 под 21% годовых. Это основное обязательство, от которого зависели все обеспечительные меры. Договор ипотеки Заключён между банком и физическим лицом Сергеем (залогодатель). В обеспечение исполнения обязательств заёмщика Сергей предоставил в залог принадлежащие ему земельный участок и нежилое строение. Договор поручительства Заключён между банком и четырьмя физическими лицами — в том числе Сергеем, его отцом и двумя другими участниками. В соответствии с пунктом 4.2 договора, поручительство прекращается, если банк не предъявит иск к поручителю в течение трёх лет с момента наступления срока исполнения обязательства (т.е. до 16.11.2015). Исков не предъявлялось — поручительство прекратилось. Сергей одновременно являлся одним из учредителей ООО «Вектор», что подтверждает его заинтересованность в получении кредита и объясняет, почему он предоставил личное имущество и поручительство в обеспечение обязательств юридического лица. Текущая ситуация ООО «Вектор» ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ в 2019 году. Исполнительные производства по взысканию задолженности окончены за невозможностью исполнения. Срок действия ипотеки, зарегистрированной в ЕГРН, истёк 16.11.2012. Поручительство прекратилось по договору и по закону. Кредитное обязательство невозможно исполнить. Тем не менее, запись об ипотеке в ЕГРН сохраняется, несмотря на прекращение всех обеспеченных обязательств, что нарушает право собственности и препятствует распоряжению имуществом. Дополнительно: в отношении банка «Континент» с 2013 года ведётся конкурсное производство, которое длится уже более 10 лет. В рамках арбитражного дела о взыскании задолженности банк не представил кредитный договор, сославшись на его утрату. У заёмщика договор также не фигурировал. У меня он имеется, но я не хочу его представлять, чтобы не дать конкурсному управляющему или Росреестру возможность ссылаться на его действительность. Тем не менее, в 2017 году арбитражный суд удовлетворил требования банка и взыскал с заёмщика ООО «Вектор» сумму задолженности — около 10 млн рублей, включая проценты. По исполнительному листу взыскание не состоялось, а в 2019 году ООО «Вектор» было ликвидировано. Сергей в течение всего этого периода продолжал оплачивать имущественные и земельные налоги по объекту недвижимости. Я намерен обратиться в суд с иском о признании ипотеки прекращённой и об обязании Управления Росреестра погасить соответствующую запись в ЕГРН, поскольку обременение, зарегистрированное в реестре, фактически утратило правовое основание. Основания для подачи иска следующие. Во-первых, основное обязательство, обеспеченное ипотекой, прекратилось. Кредитный договор был заключён между банком «Континент» и ООО «Вектор» на сумму 8 000 000 рублей со сроком возврата до 16.11.2012. В 2017 году арбитражный суд удовлетворил иск банка и взыскал задолженность с ООО «Вектор», однако исполнительное производство было окончено за невозможностью взыскания, а в 2019 году ООО «Вектор» было ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ. В силу статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается, если его исполнение стало невозможным по независящим от сторон причинам — в данном случае, в связи с ликвидацией заёмщика. Во-вторых, срок действия ипотеки, зарегистрированной в ЕГРН, истёк 16.11.2012. Пролонгация договора ипотеки не оформлялась, что подтверждается отсутствием дополнительных соглашений. Это является самостоятельным основанием для прекращения обременения. В-третьих, ипотека по своей природе является акцессорным обязательством, то есть зависит от существования основного обязательства. В силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного обязательства. Поскольку кредитное обязательство прекратилось, ипотека также должна считаться прекращённой. В-четвёртых, поручительство, предоставленное в обеспечение того же обязательства, также прекратилось. По условиям договора поручительства, оно действует в течение трёх лет с момента наступления срока исполнения основного обязательства. Срок возврата кредита наступил 16.11.2012, иск к поручителям не предъявлялся, следовательно, поручительство прекратилось 16.11.2015. Это подтверждает, что все элементы обеспечительной конструкции утратили силу. В-пятых, сохранение записи об ипотеке в ЕГРН нарушает право собственности, поскольку препятствует свободному распоряжению имуществом. В соответствии со статьёй 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения любых нарушений своего права, даже если они не связаны с лишением владения. Такие требования не подлежат ограничению исковой давностью (ст. 208 ГК РФ). В-шестых, в силу статьи 339.1 ГК РФ, при прекращении залога залогодержатель обязан совершить действия, необходимые для внесения записи о прекращении залога. Поскольку банк «Континент» бездействует, устранение нарушения возможно только в судебном порядке. Наконец, в соответствии со статьёй 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьёй 58 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению по решению суда, а орган регистрации обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН на основании вступившего в силу судебного акта. Вопросы 1. Насколько безопасно сейчас подавать иск о признании ипотеки прекращённой и об обязании Росреестра погасить запись? Не приведёт ли это к тому, что конкурсный управляющий активизируется и начнёт предпринимать действия (например, попытается предъявить иск к поручителям, оспорить прекращение обязательства и т.п.)? 2. Лучше ли дождаться окончания конкурсного производства, чтобы исключить любые риски? 3. Остаётся ли у конкурсного управляющего или банка право взыскать с Сергея сумму задолженности (10 млн рублей с процентами) либо обратить взыскание на предмет залога, несмотря на ликвидацию заёмщика, истечение срока ипотеки и прекращение поручительства? Буду признателен за любые мнения, ссылки на практику и советы по тактике.

Елена Усольцева · Answer

Здравствуйте, Shirin! Согласно статье 416 ГК РФ, обязательство прекращается, если его исполнение становится невозможным вследствие обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает. В вашем случае невозможность исполнения связана с ликвидацией заемщика (ООО «Вектор»). Договор ипотеки зарегистрирован в ЕГРН с указанием конкретного срока действия (до 16 ноября 2012 года). Отсутствие пролонгации означает автоматическое прекращение ипотеки. Статья 352 ГК РФ устанавливает, что залог прекращается с прекращением обеспечиваемого обязательства. Так как основное обязательство уже прекращено, ипотека также должна прекратить свое существование. Поручительство прекратилось согласно пункту 4.2 договора поручительства, так как банк не предъявлял иск к поручителям в установленный трехлетний срок (до 16 ноября 2015 года). Сохранение записи об ипотеке в ЕГРН препятствует свободному распоряжению имуществом, что нарушает ваше право собственности (статья 304 ГК РФ). Такое нарушение не ограничено исковой давностью (статья 208 ГК РФ). В соответствии со статьей 339.1 ГК РФ, залогодержатель обязан предпринять действия для внесения записи о прекращении залога. Бездействие банка позволяет вам требовать устранения нарушения через суд. 1. Насколько безопасно сейчас подавать иск о признании ипотеки прекращённой и об обязании Росреестра погасить запись? Не приведёт ли это к тому, что конкурсный управляющий активизируется и начнёт предпринимать действия (например, попытается предъявить иск к поручителям, оспорить прекращение обязательства и т.п.)? Подавать иск о признании ипотеки прекращенной целесообразно, так как ваша позиция подкреплена достаточными юридическими аргументами. Но, существует риск активизации действий со стороны конкурсного управляющего банка «Континент». Чтобы минимизировать этот риск, рекомендуется подготовить полное обоснование вашего иска, включив все указанные вами аргументы и приложив копии соответствующих документов (включая кредитные договоры, судебные решения и выписки из реестра). 2. Лучше ли дождаться окончания конкурсного производства, чтобы исключить любые риски? Ожидание завершения конкурсного производства может затянуть процесс урегулирования вопроса с ипотекой. Пока конкурсное производство продолжается, вы можете столкнуться с неопределенностью относительно дальнейших действий банка или конкурсного управляющего. Поэтому подача иска сейчас выглядит разумным решением, особенно учитывая наличие убедительных доказательств в поддержку вашей позиции. Если вас беспокоит возможная реакция конкурсного управляющего, вы можете предварительно проконсультироваться с юристом или подать предварительный запрос в Росреестр с просьбой разъяснить ситуацию. 3. Остаётся ли у конкурсного управляющего или банка право взыскать с Сергея сумму задолженности (10 млн рублей с процентами) либо обратить взыскание на предмет залога, несмотря на ликвидацию заёмщика, истечение срока ипотеки и прекращение поручительства? Нет, у конкурсного управляющего или банка нет законных оснований для взыскания суммы задолженности с Сергея или обращения взыскания на заложенное имущество. Вот почему: -Основное обязательство перед банком прекратилось в результате ликвидации ООО «Вектор». -Истек срок действия ипотеки, указанный в договоре и подтвержденный регистрацией в ЕГРН. -Поручительство также прекратилось ввиду пропуска установленного договором срока для предъявления требований к поручителям. -Регистрация обременения в ЕГРН противоречит действующему законодательству, так как ипотека уже не обеспечивает никаких обязательств. Рекомендую незамедлительно инициировать судебный процесс о признании ипотеки прекращенной и снятии соответствующего обременения с имущества.

Кристина Иванова · Answer

Здравствуйте! Ваше предложение подать иск о признании ипотеки прекращенной обосновано несколькими аргументами: Основной долг прекращен: Заёмщик (ООО «Вектор») ликвидирован, исполнительный лист по взысканию долга отозван, само общество исключено из реестра юридических лиц. Таким образом, исполнение обязательства становится юридически невозможным согласно ст. 416 ГК РФ («невозможность исполнения»). Истечение срока ипотеки: Согласно статье 339.1 ГК РФ и договору ипотеки, если срок её действия истекает (а у вас это произошло ещё в ноябре 2012 года), то регистрация ипотеки должна была автоматически прекратить своё существование. Однако это правило применяется лишь тогда, когда стороны прямо указали срок действия ипотеки. Если таковой отсутствует, ипотеку нельзя считать прекратившейся автоматически. Тем не менее, если дополнительное соглашение о продлении ипотеки не подписывалось, этот факт играет вам на руку. Акцессорный характер ипотеки: Статья 352 ГК РФ чётко устанавливает, что залог прекращается с прекращением основного обязательства. Ваш основной долг прекратился, значит, ипотечное обязательство тоже должно быть признано прекращённым. Защита права собственности: Сохранение записей об ипотеке в ЕГРН действительно создаёт ограничения для распоряжения собственником своим имуществом, что даёт основания для обращения в суд по основаниям защиты вещных прав собственника (ст. 304 ГК РФ). Отсутствие активных действий банка: Банк длительное время не принимал мер по реализации предмета залога, не обращался в суд против поручителей, кроме того, утраченный кредитный договор затрудняет восстановление позиций кредитора. Таким образом, ваша позиция имеет достаточно оснований для подачи иска. 2. Риски подачи Однако существуют некоторые потенциальные риски: Активизация конкурсного управляющего: Несмотря на длительную пассивность, подача вами иска может спровоцировать активизацию банка или конкурсного управляющего. Они могут попытаться восстановить свои права, обратив внимание на судебные решения, оспаривая прекращение основного обязательства, предъявляя иски к поручителям или иным способом защищая свои интересы. Возможность восстановления сроков: Хотя сроки давности пропали, теоретически возможна попытка восстановления процессуальных сроков судом при наличии уважительных причин пропуска (хотя это маловероятно ввиду длительного бездействия). Проблемы с доказыванием факта утраты кредитного договора: Суд может усомниться в вашей аргументации относительно отсутствия оригинала кредитного договора, особенно если банк вдруг представит документ. Но практика показывает, что суды часто признают отсутствие доказательств кредитных договоров серьёзным препятствием для удовлетворения требований кредиторов. 3. Альтернативная стратегия: ожидание завершения конкурсного производства Подождать окончания конкурсного производства также имеет смысл, хотя бы потому, что: Банк потеряет интерес: Конкурсное производство длится уже много лет, вероятно, активность банка значительно снизится, особенно учитывая потерю основных документов. Минимизация рисков: Вы избежите возможных судебных споров, пока конкурсный управляющий не проявит активности. Если решение суда состоится в вашу пользу, шансы на отмену постановления будут минимальны. Однако ожидать конца конкурсного производства — рискованно и долго. Конкурсное производство может затянуться неопределенно долгое время, создавая препятствия для распоряжения вашим имуществом. 4. Практика судов и возможные сценарии развития событий Практика судов складывается следующим образом: Признание ипотеки прекращённой: Есть судебная практика, подтверждающая прекращение ипотеки в случаях ликвидации должника, неисполнения банками обязанностей по снятию обременения, истечении срока ипотеки и отсутствии подтверждения пролонгации (см., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 ноября 2019 г.). Предъявление требований банку: Некоторые судьи требуют доказательства попыток самостоятельного урегулирования вопроса перед подачей иска, предлагая сначала направить требование в банк и ждать реакции. Лишь при отказе банка можно обращаться в суд. Привлечение третьих лиц: Часто суды привлекают банк в качестве третьего лица, что позволяет последнему заявить возражения и привести аргументы в свою защиту. Учитывая судебную практику, ваш иск выглядит перспективным, особенно с учётом сложившейся ситуации и продолжительного бездействия банка. Итоговые выводы и рекомендации Исходя из анализа, ваше обращение в суд с требованием признать ипотеку прекращённой и снять обременение представляется разумным решением. Основные моменты, на которые стоит обратить внимание: Обоснованность вашего иска высока благодаря совокупности факторов: прекращение основного обязательства, истечение срока ипотеки, прекращение поручительства, невозможность реального взыскания долга и нарушение ваших прав как собственника имущества. Перед подачей иска целесообразно направить письменное уведомление банку и управлению Росреестра о намерении решить вопрос добровольно. Этот шаг подтвердит попытку досудебного урегулирования спора и повысит ваши шансы на успешное судебное разбирательство. Следует подготовиться к возможному сопротивлению со стороны банка или конкурсного управляющего, заранее собрав максимум доказательств в поддержку вашей позиции (акты налоговых органов, выписки из ЕГРЮЛ, уведомления о закрытии исполнительного производства и др.). Важно грамотно сформулировать исковые требования, включив положения о защите права собственности, невозможности исполнения основного обязательства и обязанности банка устранить нарушающие регистрацию. И наконец, если вы всё-таки опасаетесь активной реакции банка, вы можете подождать завершения конкурсного производства, хотя это может существенно затянуть процесс снятия обременения с вашего имущества.

Олег Соболев · Answer

ем не менее, в 2017 году арбитражный суд удовлетворил требования банка и взыскал с заёмщика ООО «Вектор» сумму задолженности — около 10 млн рублей, включая проценты А что в итоге то? Лист у приставов или где? Банк повторно его направлял им или нет? Что с залогом? Обращалось на него взыскание или только долг взыскан? 1. Насколько безопасно сейчас подавать иск о признании ипотеки прекращённой и об обязании Росреестра погасить запись? Если в 2017 г. по судебному решению на залог взыскание не обращалось, то смело можно и ваш иск направить в суд. Я не вижу рисков Не приведёт ли это к тому, что конкурсный управляющий активизируется и начнёт предпринимать действия (например, попытается предъявить иск к поручителям, оспорить прекращение обязательства и т.п.)? Это действия бессмысленны. Вы посмотрите, может Банк уже продал этот долг и там давно уже кредитор другой. 2. Лучше ли дождаться окончания конкурсного производства, чтобы исключить любые риски? Тоже не вижу смысла. 3. Остаётся ли у конкурсного управляющего или банка право взыскать с Сергея сумму задолженности (10 млн рублей с процентами) думаю нет. Сроки с 2019 года уже все прошли. Я так понимаю к субсидиарке никто никого не привлекал. либо обратить взыскание на предмет залога, несмотря на ликвидацию заёмщика, истечение срока ипотеки и прекращение поручительства? А вот это зависит от того, что было в решении суда в 2017 году. Буду признателен за любые мнения, ссылки на практику и советы по тактике. Нужно смотреть все документы. Анализировать их. А это и стоимость выше и не в рамках этого вопроса решается.