Соглашение, перед основного заключения договора на покупку квартиры

Здравствуйте!

С учетом требований ГК РФ Статья 380. «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке», установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В представленном вами соглашении о задатке, содержаться риски и внутренние противоречия, которые делают сделку крайне небезопасной, в первую очередь для покупателя.

В п. 1.2 сумма правильно квалифицируется как задаток.
Но п. 6.1 противоречит самой сути задатка, указывая, что эта сумма «переходит в аванс» после заключения основного договора. Это юридически некорректно. Задаток является частью платежа по основному договору, но не теряет своих обеспечительных функций («задаточная» природа) до момента полного исполнения обязательств. Данная формулировка может быть использована недобросовестным продавцом для уклонения от ответственности по ст. 381 ГК РФ.
Передача 100 000 руб. путем перевода на счет продавца по номеру телефона до подписания основного договора и проведения регистрации лишает покупателя контроля над деньгами. При срыве сделки возникнут сложности с их возвратом.
Условие о банковской ячейке (п. 1.1) является стандартным и более безопасным.

П. 4.3 устанавливает, что при предоставлении недостоверной информации продавцом задаток возвращается в одинарном размере.
В то же время, п. 6.8 предусматривает возврат задатка в одинарном размере, если продавец не предоставит справку о зарегистрированных лицах.
Это прямое нарушение ст. 381 ГК РФ, согласно которой сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана нести последствия, предусмотренные для задатка (возврат в двойном размере для продавца или потеря суммы для покупателя). Указанные обстоятельства (недостоверная информация, непредоставление документов) — это и есть неисполнение обязательств продавцом.
П. 6.11 разрешает покупателю заселиться в квартиру до подписания основного договора и до полной оплаты. Это чрезвычайно рискованно. В случае срыва сделки выселить покупателя можно будет только через суд.
П. 1.1 устанавливает цену объекта в 3 350 000 руб.
П. 6.9 указывает, что в основном договоре цена будет составлять 1 800 000 руб.
Это противоречие, которое ставит под вопрос саму суть предварительного соглашения и может привести к признанию его незаключенным, так как существенное условие (цена) не согласовано окончательно. Данный пункт также может иметь налоговые и регистрационные последствия.
Используемый термин «Договор по оформлению права собственности» не является юридическим. Корректно использовать термин «Договор купли-продажи недвижимости».
П. 5.1 о подсудности («по месту нахождения истца») может создать неудобства для продавца, если покупатель находится в Магаданской области, а объект недвижимости — в Красноярском крае.

Здравствуйте.

К вышеизложенному хотелось бы добавить:

Указано, что можно подписать сканами и считать их подписанными простой электронной подписью.
Это допустимо, но лучше уточнить, что оригиналы будут обменяны при подаче документов в Росреестр.

Надеюсь, что мой ответ стал вам полезен.

С уважением, юрист Осаулец Леонид Леонидович

Здравствуйте.

Данное соглашение о задатке является по своему правовому содержанию предварительным договором купли-продажи

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в ситуациях, когда невозможно сразу заключить основной, требуется сбор документов и их проверка.

Хоть и не ошибка, но в таком случае было бы правильнее так и поименовать «предварительный договор купли-продажи».

При этом иметь ввиду, что условия соглашения о задатке — это часть предварительного договора, а не наоборот. (см. п.26Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). 

 Мне не нравится данное соглашение.

В первую очередь, обращает на себя внимание обилие стилистических и речевых ошибок, не соблюдены правила юридической техники и терминология, в результате чего договор тяжел для восприятия.

Отсутствуют поименованные в соглашении основания права собственности продавца, хотя именно из них должно следовать само право продавца заключать  договор.  Уже отсюда — не велик ли размер задатка в 100 000 рублей в отсутствие на данный момент вообще каких-либо документов и отсутствии  у покупателя какой-либо убежденности в самом праве лица, поименованного продавцом, производить отчуждение. При отсутствии у продавца такого право теряется весь смысл задатка, таковым он являться не будет и в двойном размере его взыскать не удастся.

Хоть это и не является ошибкой, но тем не менее

Стороны договорились о том, что они обязуются в срок по 10.11.2025 г. включительно, выполнить взятые на себя обязательства по настоящему Соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на Покупателя на следующее недвижимое имущество (далее по тексту – «Договор по оформлению права собственности»): 
— жилое помещение (Квартира), по адресу: Красноярский край, Емельяновский р-н, рп. Емельяново, ул. Аэропорт, д.4, кв. 31,  общей площадью помещений 32 (тридцать два) кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома, кадастровый номер: 24:11:0000000:10586 (далее по тексту — «Объект недвижимости»).

договор по оформлению права собственности — это в сущности договор купли-продажи, поэтому:  почему не назвать вещи своими именами — вопрос без ответа, и что стороны имели ввиду под договором по оформлению права собственности  сразу непонятно, для этого следует анализировать соглашение в целом (см. ст.431 ГК РФ)

П.1.2 дублирует абз. 3 п.1.1.

— выписку из ЕГРН об отсутствии арестов, обременений;

нет такого вида выписки, не предусмотрено законодательством, виды выписок с их правильным наименованием см. здесь

Не разрешен вопрос о том, каковы обязательства покупателя после заселения, связанные с его проживанием до регистрации права, нет положений  и о том, составляется ли передаточный акт (см. ст.556 ГК РФ), нет положений -осмотрен ли объект, в каком он состоянии. А это влияет на то, как будут доказываться недостатки на момент передачи.

Противоречия в положениях договора о цене (п.1.1 и п.6.9) и отсюда же вытекают вопросы об основаниях передачи средств в банковскую ячейку в сумме превышения 1,8 млн.

Схема сделки продумана лишь в общих чертах, а без нее нереально говорить об условиях, которые должны быть поименованы в договоре.

Много и иных моментов, вызывающих вопросы. Рекомендация — в текущей редакции соглашение не заключать, обратитесь к специалисту за консультацией о купле-продаже недвижимости и составлением юридически понятного договора, который учтет интересы и продавца и покупателя.

Такие услуги могут быть оказаны и мною. Для этого обращайтесь в чат.

С уважением