Есть мнение нашей обслуживающей организации ООО "ТДВ" ИНН 4205411827, что мы должны руководствоваться нормами

Здравствуйте, Марина Владимировна!

Благодарю вас за предоставленную информацию и доверие. Проведу детальный анализ вашей ситуации с учетом положений Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях...» (далее – Закон № 338-ФЗ) и сопутствующих обстоятельств.

Краткое резюме ситуации

Вы являетесь собственником машино-места в здании, которое характеризуется как нежилое, с кадастровым номером, расположенным на отдельном земельном участке. Всего в здании 156 боксов. Ключевой вопрос – подпадает ли ваше здание под действие Закона № 338-ФЗ или его регулирование исключено на основании п. 3 ч. 2 ст. 1 данного закона.

---

Детальный анализ положений Закона № 338-ФЗ

1. Применимость закона к вашему зданию: Анализ ст. 1, ст. 4 и ст. 14

Вопрос 1: Действительно ли положения настоящего закона на нас не распространяется на основании статьи 1, часть 2, пункт 3?

Статья 1, часть 2, пункт 3 Закона № 338-ФЗ гласит, что его положения не распространяются на отношения, связанные с использованием:

1. объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Вывод по п. 3 ст. 1:
Для того чтобы этот пункт применялся, необходимо одновременное соблюдение двух условий:

1. Объект находится в многоквартирном доме (МКД).
2. ИЛИ объект расположен на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Из вашего описания и позиции прокуратуры четко следует, что ваше здание – нежилое и не является частью многоквартирного жилого дома. Земельный участок также имеет свой кадастровый номер (42:24:0501009:787) и, судя по всему, не входит в состав общего имущества какого-либо МКД.

Следовательно, пункт 3 части 2 статьи 1 Закона № 338-ФЗ на вашу ситуацию НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ. Это исключение предназначено для подземных паркингов, конструктивно и юридически входящих в состав жилого комплекса, что к вашему случаю не относится.

К какому же регулированию вы подпадаете?

Ваше здание с машино-местами подпадает под понятие «гаражный комплекс», данное в статье 4 Закона № 338-ФЗ:

Статья 4. Гаражный комплекс
Под гаражным комплексом понимается здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения.

Ваше здание, состоящее из 156 боксов (машино-мест), полностью соответствует этому определению.

Вывод по вопросу 1:
Нет, положение п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона № 338-ФЗ на вас не распространяется.Ваш объект является гаражным комплексом в смысле Закона № 338-ФЗ, и положения этого закона подлежат применению. Мнение части собственников, ссылающейся на этот пункт, основано на неверном толковании закона.

---

Вопрос 2: Как понимать, что в отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается (ст. 4)?

Это важное уточнение Закона, которое разграничивает два разных режима регулирования:

1. Территория гаражного назначения (Главы 1, 2 Закона): Это, как правило, совокупность отдельных земельных участков с расположенными на них индивидуальными гаражами (блокированными или отдельно стоящими). Для таких территорий устанавливаются границы, и общее имущество (проезды, коммуникации) находится в границах этой территории (ст. 2, 3, 5-11).
2. Гаражный комплекс (Главы 1, 3 Закона): Это единое здание или сооружение. Земельный участок под ним является неотъемлемой частью самого комплекса. Поэтому для него не устанавливается «территория гаражного назначения» – его границы определяются кадастровыми границами самого здания и земельного участка под ним.

Последнее предложение ст. 4: «В отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается» – означает, что к вашему случаю не применяются главы 2 и 4 Закона в части «территории гаражного назначения», а применяются главы 3 и 4 в части «гаражного комплекса».

---

2. Анализ статуса земельного участка (ст. 14)

Статья 14 Закона № 338-ФЗ определяет состав общего имущества в гаражном комплексе.

· Пункт 2: «Земельный участок, занятый соответствующим гаражным комплексом и необходимый для его использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации гаражного комплекса, входит в состав общего имущества в гаражном комплексе...».
· Пункт 3: Уточняет, что если земельный участок находится в госсобственности и предоставлен для размещения комплекса, то он входит в состав общего имущества, если предоставлен в общую долевую собственность.

Вывод по земельному участку:
Земельный участок(кадастровый № 42:24:0501009:787) является общим имуществом всех собственников машино-мест в вашем гаражном комплексе. Доля в праве на этот земельный участок следует судьбе права на ваше машино-место (ст. 13 Закона № 338-ФЗ). Вам необходимо выяснить, на каком праве этот участок принадлежит собственникам: является ли он их общей долевой собственностью или предоставлен, например, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Это ключевой вопрос для определения правомочий по распоряжению и условиям содержания.

---

Сводные выводы и рекомендации

1. Применимость закона: Закон № 338-ФЗ применим к вашему зданию. Ваш объект – это «гаражный комплекс» по смыслу ст. 4 Закона. Исключение, на которое ссылаются некоторые собственники (п. 3 ч. 2 ст. 1), к вам не относится.
2. Управление: Согласно статье 18 Закона № 338-ФЗ, собственники машино-мест в гаражном комплексе обязаны выбрать один из способов управления общим имуществом (п. 1 ст. 18):
   · Непосредственное управление (допустимо только если в комплексе не более 30 машино-мест – п. 4 ст. 18, у вас 156, поэтому этот способ недоступен).
   · Управление товариществом собственников недвижимости (ТСН).
   · Управление управляющей организацией.
     Прокуратура права в том, что порядок управления должны определить собственники, и Закон № 338-ФЗ теперь предоставляет для этого четкий правовой (каркас).
3. Роль ООО «ТДВ»: Обслуживающая организация ООО «ТДВ» может осуществлять техническое обслуживание и содержание комплекса только на основании договора управления, который с ней должно заключить либо ТСН, либо сами собственники (при непосредственном управлении, которое в вашем случае невозможно). Без легитимно избранного органа управления (ТСН или решения собрания о выборе управляющей компании) ее полномочия могут быть оспорены.

Рекомендации к действию

1. Информирование собственников: Необходимо донести до всех собственников машино-мест корректное толкование Закона № 338-ФЗ, разъяснив, что ваш объект – это «гаражный комплекс», и закон для него является специальным и обязательным.
2. Проведение общего собрания: Вам необходимо инициировать и провести общее собрание собственников машино-мест (порядок проведения описан в ст. 19-23 Закона № 338-ФЗ). Основные вопросы для повестки дня:
   · Выбор способа управления (ст. 18): Учитывая количество машино-мест (156), это будет либо ТСН, либо управляющая организация.
   · Определение полномочий по заключению договоров: Если будет выбрано управление управляющей организацией, необходимо определить, кто уполномочен вести переговоры и подписывать договор от имени собственников.
   · Утверждение порядка определения расходов и внесения платы за содержание общего имущества (ст. 15, 17).
3. Уточнение статуса земельного участка: Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок (кадастровый № 42:24:0501009:787), чтобы установить форму собственности (частная долевая, аренда и т.д.). Это критически важно для понимания прав и обязанностей.
4. Взаимодействие с ООО «ТДВ»: До легитимации управления через собрание, любые платежи и действия ООО «ТДВ» должны быть основаны на существующих договоренностях. После собрания отношения с этой или другой управляющей компанией должны быть оформлены надлежащим договором.

В какую сторону двигаться?
Вам необходимо двигаться в сторонусоздания легитимного органа управления вашим гаражным комплексом в соответствии с нормами Закона № 338-ФЗ. Наиболее вероятный и стабильный вариант для комплекса из 156 машино-мест – это создание Товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 24-27 Закона № 338-ФЗ), которое затем сможет на законных основаниях заключать договоры на управление и обслуживание, определять размер взносов и представлять интересы всех собственников.

Надеюсь, данный анализ поможет вам выстроить дальнейшую стратегию. Если у вас появятся дополнительные документы (например, выписка из ЕГРН на землю или устав существующего кооператива, если он есть), анализ можно будет уточнить.

С уважением,
Ваш юридический консультант.

Здравствуйте, Марина!

Вы не прикрепили  ответ прокуратуры   к вопросу.

Можете  прикрепить его  в чате, кнопка перехода рядом с фотографией.

Здравствуйте, Марина Чернышева!

1. Действительно положения настоящего закона на нас не распространяется на основании статьи 1, часть 2, пункт 3 № 338-ФЗ от 24.07.2023г.?

Согласно статье 1 части 2 пункта 3 Закона № 338-ФЗ данный Закон не применяется к отношениям, связанным с использованием помещений, расположенных в подземных паркингах, предназначенных исключительно для хранения транспортных средств и не являющихся объектами недвижимости, имеющими самостоятельный статус.

Поскольку ваше помещение представляет собой машиноместо, находящееся в подземной парковке здания, состоящего из отдельных боксов, указанный закон действительно не регулирует вашу ситуацию.

Ваша стоянка расположена отдельно стоящим зданием, имеющим собственный кадастровый номер, следовательно, отношения по её обслуживанию регулируются гражданским законодательством РФ и законом о собственности (например, ст. 209 ГК РФ).

Ваш случай регулируется общим правом собственности и правилами эксплуатации недвижимого имущества, а также внутренними соглашениями владельцев объектов недвижимости (машиномест).

2. Как понимать что в отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается, статья 4, ФЗ №338 от 24.07.2023 О гаражных объединениях…

Статья 4 данного Закона устанавливает правила предоставления земельных участков для строительства гаражей и создания объединений автовладельцев. Поскольку Ваша ситуация касается обслуживания существующего здания-паркинга, а не выделения земельного участка для строительства новых сооружений, эта норма неприменима.

Земельный участок, на котором расположен ваш объект, имеет отдельный кадастровый номер и предназначен для размещения парковки. Соответственно, земельный участок закреплен за вашим объектом недвижимости согласно правилам регистрации прав на землю (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Поэтому в вашем случае речь идет не о создании нового объединения, а об обслуживании существующих машинных мест, которое организуется самими владельцами на основании внутренних соглашений.

Прошу дать Ваше заключение с анализом положений данного закона и рекомендации — в какую сторону нам двигаться.

Владельцы машиномест вправе самостоятельно установить порядок управления паркинга путем заключения договора с управляющей организацией либо избранием председателя и правления общего собрания. Для этого целесообразно созвать общее собрание всех собственников, разработать проект решения и утвердить внутренний регламент обслуживания вашего парка.

Если большинство владельцев желает передать полномочия сторонней компании, такое решение принимается большинством голосов на общем собрании. Убедитесь, что выбранная организация обладает необходимыми лицензиями и компетенциями.

Любые принятые вами решения подлежат обязательной фиксации и хранению, чтобы избежать возможных споров в будущем.