Квартира куплена по ДДУ на одного человека, кредитный договор на двух Созаемщиков, которые впоследствии вступили в брак

Здравствуйте!

Квартира куплена по ДДУ на одного человека

По практике судов купленное до регистрации брака имущество считается личной собственностью того, на кого оно зарегистрировано (ст. 36 СК РФ). Финансовый вклад второго участника рассматривается, как правило, как дарение. 

Регистрация права собственности после вступления в брак на ситуацию не влияет, так как суды учитывают момент оплаты за квартиру, а в вашем случае это произошло до регистрации брака.

Если в период брака оба супруга платят по кредиту за эту квартиру, второй супруг вправе взыскать с супруга-собственника денежную компенсацию в размере 50% таких платежей.

Здравствуйте

 При расторжении брака квартира будет делиться пополам в связи с тем, что оплата прошла от двух человек и ипотека выплачивалась в законном браке.

Да, по общему правилу, имущество, приобретённое супругами в браке, является их совместной собственностью и подлежит разделу в равных долях.

СК РФ Статья 38. Раздел общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Однако есть исключения: если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество или денежные средства одного из супругов  оно будет считаться личным и не будет делиться поровну.

Здравствуйте, Надежда!

Ваш вопрос действительно комплексный и затрагивает несколько важных аспектов семейного и гражданского права. Несмотря на то, что ДДУ изначально оформлен на одного человека, высока вероятность, что при расторжении брака квартира будет признана совместной собственностью и подлежащей разделу.

Давайте разберем ситуацию по шагам со ссылками на нормативные акты.

Краткий ответ

Да, с очень высокой степенью вероятности квартира будет признана совместной собственностью супругов и разделена пополам (или в иной доле, установленной соглашением или судом), даже несмотря на то, что ДДУ был заключен на одного человека. Ключевыми факторами здесь являются оплата квартиры за счет общих средств супругов и обслуживание ипотеки в браке.

Правовое обоснование

1. Общее имущество супругов

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Статья 34 СК РФ. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения… Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации...

Ключевой момент: неважно, на кого из супругов оформлены права на имущество. Важен источник средств для его приобретения.

2. Доказательства того, что квартира приобретена на общие средства

В вашем случае есть несколько неоспоримых доказательств, что квартира была «нажита» (приобретена) в браке за счет общих средств:

· Оплата по ДДУ произведена обоими супругами. Даже если платежи шли с разных счетов, факт внесения денежных средств обоими супругами до или во время брака свидетельствует об их общем намерении приобрести имущество.
· Кредитный договор заключен на двух созаемщиков. Оба супруга несут солидарную ответственность по кредиту, что прямо указывает на их общую цель — приобретение жилья.
· Ипотека выплачивалась в браке. Средства, направленные на погашение ипотечного кредита, по умолчанию считаются общими средствами супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ), если не доказано иное (например, что один из супругов использовал свои личные добрачные сбережения).

3. Презумпция общности имущества, приобретенного в браке

Суд исходит из презумпции, что любое имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью. Бремя доказывания обратного (что имущество является личной собственностью одного из супругов) лежит на том, кто это утверждает.

Статья 256 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Тот факт, что ДДУ был оформлен на одного супруга, сам по себе не является достаточным доказательством того, что квартира — его личная собственность. Суд будет исследовать истинный характер сделки и источник средств.

4. Судебная практика

Сложившаяся судебная практика (включая разъяснения Верховного Суда РФ) последовательно стоит на позиции, что если имущество приобреталось в браке за счет общих средств супругов, то оно является совместным, независимо от того, на кого оно зарегистрировано.

Пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»

К общему имуществу супругов относятся приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Вывод и порядок раздела

1. Квартира будет признана совместной собственностью. При расторжении брака она подлежит разделу между супругами в равных долях (по 1/2 каждому), если брачным договором или соглашением о разделе не установлено иное.
2. Ипотечный кредит также является общим обязательством супругов. При разделе имущества будет делиться и долг по кредиту пропорционально присужденным долям. Банк будет участвовать в деле в качестве третьего лица, так как раздел имущества, находящегося в залоге, требует его согласия. Обычно банки соглашаются на переоформление кредитного договора на обоих супругов как созаемщиков солидарно.
3. Процедура раздела:
   · Соглашение: Супруги могут заключить нотариальное соглашение о разделе общего имущества, где определят, кому достанется квартира и как будут погашаться обязательства по кредиту. Соглашение необходимо предоставить в банк для переоформления договора.
   · Суд: Если соглашения достичь не удалось, раздел производится в судебном порядке. Суд признает за каждым из супругов право на 1/2 долю в праве собственности на квартиру и обяжет их нести обязательства по кредиту солидарно. Тот супруг, за которым будет закреплена квартира (например, в счет большей компенсации другому), может быть обязан выплатить другому супругу компенсацию за его долю.

Резюме

Факт Правовая оценка
ДДУ оформлен на одного супруга Не является определяющим фактором. Важен источник средств.
Оплата по ДДУ и кредиту производилась обоими супругами Прямое доказательство использования общих средств для приобретения имущества.
Кредитный договор с двумя созаемщиками Подтверждает общие намерения и обязательства супругов.
Выплата ипотеки в браке Средства на выплату кредита считаются общими.

Итог: Квартира с высокой долей вероятности будет разделена пополам. Рекомендую для подготовки к возможному спору собрать все документы, подтверждающие ваши взносы по оплате ДДУ и погашению ипотеки (выписки со счетов, квитанции, расписки). 

Надежда, здравствуйте
Фактически у вас сложилась ситуация, когда квартира была куплена одним из супругов до брака, а основные выплаты по ипотеке пришлись на период после заключения брака. Возникает вопрос о праве второго супруга на это жилое помещение в случае расторжения брака. Право собственности на жилое помещение регистрируется одним из супругов до заключения брака, следовательно это жилое помещение относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака. Такое имущество относится к личному имуществу супругов и разделу не подлежит (ст. 38 СК РФ). Получается, что в гражданском браке приобретено имущество. В таком случае режима совместной собственности имущества не возникает. Вам надлежало оформить право общей долевой собственности на такое имущество (квартиру) (ст. 244 ГК РФ), учитывая, что такое имущество приобрели за счет совместных средств. При отсутствии указанного – вы рискуете лишиться прав на совместно приобретенное имущество. Так, при совместной покупке недвижимости ее собственником является то лицо — право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН. 
Если недвижимость приобретена в собственность одного лица — второму рекомендуется оформлять и сохранять документы, подтверждающие передачу принадлежащих ему денежных средств на такую покупку.
Спор о разделе не оформленного в общую долевую собственность имущества, нажитого в период фактических семейных отношений, подлежит разрешению в судебном порядке. Например, можно ознакомиться с Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 N 117-КГ20-2-К4). Необходимо подтвердить следующие обстоятельства — фактическое сожительство, в том числе заключение в последующем брака; ведение общего хозяйства. В вашу пользу будет свидетельствовать обеспечение обязательств сожителя; расчет общих доходов сожителей при оформлении в банке ипотечного кредита; платежные документы об оплате каждым из сожителей кредиторской задолженности и др. Попробуйте хотя бы восстановить банковские документы – на текущий момент это единственное доказательство, как я понимаю (плюс документы об оплате его лечения).
С последующими ипотечными платежами в рамках уже заключенного брака немного проще — у вас есть право на часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака. 
Рада ответить на Ваш вопрос!
С уважением, Екатерина