Технический паспорт был сделан в 2011 году, там я и мама значимся как собственники в равных долях, на данный

Когда-то «кадастровый паспорт» считался главным документом о недвижимости — с ним ходили в БТИ, предъявляли при сделках, сверяли площади. Но времена меняются: с 1 января 2017 года этот документ официально упразднён. Теперь всё, что раньше подтверждал кадастровый паспорт, содержится в выписке из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Это предусмотрено Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно выписка из ЕГРН сегодня является основным доказательством характеристик объекта и прав на него. Её выдают в бумажном виде с печатью или в электронном — с электронной подписью. И если раньше на сделку приносили кипу бумаг, то теперь достаточно одной выписки: именно на эти сведения опирается регистратор при переходе права, проверке «чистоты» квартиры и отсутствии обременений.

С «техническим паспортом» история другая. Многие до сих пор хранят техпаспорт БТИ образца 2011 года и задаются вопросом — нужно ли его обновлять, если, например, собственник поменялся? Ответ простой: нет, не нужно. Технический паспорт описывает физические параметры жилья — планировку, площади, этажность, — но не права собственности. Юридические сведения о владельце хранятся в ЕГРН, и именно они используются при регистрации сделки. Росреестр прямо указывает, что техпаспорт не входит в обязательный перечень документов для регистрации перехода права по договору купли-продажи. На практике же банки и оценщики, если покупатель берёт ипотеку, могут попросить актуальный поэтажный план и экспликацию — условно «свежий техпаспорт». Это не требование закона, а часть внутренней политики банков: им важно удостовериться, что квартира не имеет самовольных перепланировок и соответствует данным в ЕГРН. Если сделка идёт за наличные, этого обычно не требуют.

Но бывают случаи, когда без обновления техдокумента действительно не обойтись. Если после 2011 года вы делали перепланировку — сносили или ставили перегородки, переносили мокрые зоны и т. д. — тогда придётся оформить технический план. Это уже не «старый» техпаспорт БТИ, а документ, который готовит кадастровый инженер для внесения изменений в ЕГРН. Именно техплан является юридически значимым документом для постановки на кадастровый учёт и регистрации изменений. Если же перепланировка не узаконена, есть риск, что банк откажет в ипотеке, а органы жилищного надзора могут выдать предписание. Верховный Суд в Обзоре практики от 13 декабря 2023 года прямо разъяснил, когда суд может сохранить такую перепланировку и когда это недопустимо: ключевым остаётся критерий безопасности и соблюдение прав соседей. Поэтому продавать квартиру с «серой» перепланировкой — всегда риск.

Практическая логика здесь проста. Если вы ничего не меняли или всё уже узаконено, обновлять техпаспорт не нужно: заказываете выписку из ЕГРН и спокойно идёте в сделку. Если изменения есть — стоит либо узаконить их до продажи (через согласование и техплан), либо заранее обсудить с покупателем и учесть это в цене. Покупатель с ипотекой, скорее всего, не пройдёт банковскую проверку, если перепланировка не отражена в реестре.

Как оформить продажу, чтобы всё прошло с первого раза? Минимальный набор документов сегодня включает договор купли-продажи в трёх экземплярах (для продавца, покупателя и Росреестра), заявления сторон, паспорта, квитанцию об оплате госпошлины и — по ситуации — согласие супруга, разрешение органов опеки или доверенность. Технический паспорт в этом списке отсутствует. Если вы единственный собственник, нотариус не нужен — нотариальное удостоверение обязательно только при сделках с долями. Это прямо указано в части 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ. Если же квартира получена по наследству, она считается личным имуществом (статья 36 Семейного кодекса РФ), и формально согласие супруга не требуется. Но на практике многие всё же прикладывают нотариальное заявление супруга об осведомлённости, чтобы избежать задержек в МФЦ или банке покупателя — особенно если речь идёт об ипотечной сделке.

С налогами тоже всё просто. Квартира унаследована в 2016 году, значит, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — три года (пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ) — давно истёк. В 2025 году налог платить не нужно и декларацию 3-НДФЛ подавать, как правило, тоже. Это подтверждают разъяснения ФНС России. Дарение доли маме в 2011 году также не облагалось налогом, поскольку дарение между близкими родственниками (родителями, детьми) освобождено от НДФЛ в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ. Иногда риелторы пугают «пяти годами», но для наследства действует именно трёхлетний срок — никаких рисков доначислений здесь нет.

Если говорить о практических шагах, то сейчас достаточно заказать выписку из ЕГРН — убедиться, что вы числитесь единственным собственником, что нет арестов или обременений, а адрес и площадь совпадают с фактическими. Выписку можно получить онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ. Далее — проверить, были ли перепланировки: если нет, просто готовите договор купли-продажи и пакет документов, без лишних бумаг. Если да — решаете вопрос с легализацией. Если у покупателя ипотека, уточните, потребуется ли банку свежий поэтажный план — обычно они просят документ не старше пяти лет.

Итак, коротко: кадастровый паспорт заменён выпиской из ЕГРН (ФЗ № 218-ФЗ), а старые экземпляры 2011 года юридического значения уже не имеют. Технический паспорт переоформлять из-за смены собственника не нужно — он не участвует в регистрации сделки. А вот если в квартире делалась перепланировка, без технического плана от кадастрового инженера обновить сведения в ЕГРН не получится. Всё остальное — вопрос удобства, а не закона.