Как получить разрешение Сбербанка на выделение долей в доме, чтоб продать эту квартиру и основную часть долга по семейной ипотеке закрыть этими деньгами?

Для продажи ипотечной квартиры с долями несовершеннолетних и выделения долей в новом доме по семейной ипотеке требуется согласие органа опеки и попечительства (ООП), а также залогодержателя — Сбербанка. Согласно ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 ГК РФ, сделки с имуществом несовершеннолетних возможны только с предварительного разрешения ООП, которое выдаётся при условии, что права детей не будут ущемлены. Обычно это означает выделение равноценных или лучшего качества долей в новом жилье.

 
Сбербанк, как кредитор по первому ипотечному договору, должен дать согласие на снятие обременения (ст. 346 ГК РФ). Для этого подайте в банк заявление с приложением проекта договора купли-продажи квартиры и документов по новому объекту (дом по семейной ипотеке), включая нотариальное обязательство о выделении долей детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с дома (п. 5 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей...»).

 
Также потребуется согласование с банком-кредитором по семейной ипотеке. Рекомендуется заранее согласовать с обоими банками и ООП схему сделки, чтобы избежать отказа.

Здравствуйте, Анастасия! Насколько я поняла из вашей ситуации. У вас в настоящее время имеется ипотечная квартира с выделенными детским долями. Ипотека не погашена, квартира под обременением Сбербанка.С целью улучшения жилищных условий вы взяли семейную ипотеку на строительство дома. Ваша цель погасить первоначальный кредит путем продажи первой ипотечной квартиры и части долга по семейной ипотеке.

В вашей ситуации продажа ипотечной квартиры с детскими долями требует согласования с банком и органами опеки. Сделка купли продажи ипотечной квартиры возможна при условии:

1. Завершения строительства дома за счет средств семейной ипотеки и регистрации права общей долевой собственности на дом с обязательным установлением детских долей в праве собственности, соразмерных денежным средствам детей получаемым  от предстоящей продажи ипотечной  квартиры.

2. Получение согласия Сбербанка на продажу квартиры.Направьте в банк заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества (по ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Банк обязан рассмотреть заявление и дать ответ в течение 10 рабочих дней.
В согласии банка будет указан срок (обычно 4 месяца) для завершения сделки и полного погашения кредита.

3. Получения разрешения  органов опеки и попечительства. (ст. 37 ГК РФ, ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).В орган опеки и попечительства вам необходимо предоставить выписку из ЕГРН с указанием размера долей детей (ребенка) материнский капитал  которых(которого)  был внесен в счет оплаты ипотеки.

Если новый дом еще не введен в эксплуатацию, опека может отказать в согласии — уточните этот момент заранее. Если для окончания строительства дома вам неоходимо снизить кредитную нагрузку т.е погасить первоначальный кредит, попытайтесь предоставить в орган опеки и попечительства документы подтверждающие что у детей имеется в собственности доли в объекте недвижимости в ином жилом помещении ( например квартира или дом бабушки/дедушки может быть переоформлен в долевую собственность и выделены доли внукам ). Эти моменты необходимо обсуждать в органе опеки и попечительства и при их согласии заниматься выделением долей внукам через дарственную.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы связанные с дальнейшим оформлением купли продажи ипотечной квартиры, обращайтесь,