Подскажите какие у меня варианты для оформления в данной ситуации?

Добрый день, Ксения!

Чтобы понять, как правильно оформить землю перед продажей дома, первым делом нужно разобраться, что это вообще за дом с точки зрения закона — многоквартирный (МКД) или «жилой дом в долях». От этого зависит буквально всё: кто участвует в оформлении земли, как она регистрируется, и можно ли обойтись без наследников.

Если дом признан многоквартирным, то юридически он значится в ЕГРН как «многоквартирный дом», а у каждого владельца — отдельная квартира. В этом случае земельный участок под зданием считается общим имуществом всех собственников помещений (ЖК РФ ст. 36, 37). Доли в этом участке следуют судьбе квартир и автоматически переходят новому владельцу при продаже. То есть землю отдельно продавать или выделять нельзя, и это, пожалуй, самый простой и бесконфликтный вариант: продал квартиру — и вместе с ней, по закону, перешла доля в земле.

А вот если в выписке ЕГРН объект обозначен как «жилой дом», где у всех владельцев просто доли в здании, — это совсем другая история. В этом случае дом не МКД, и земля под ним оформляется в общую долевую собственность по нормам Земельного кодекса (ЗК РФ ст. 39.20) как участок, занятый зданием и необходимый для его использования. Обычно такая процедура требует участия всех дольщиков, включая наследников. Иногда можно применить «обходные» решения, но они всё равно потребуют аккуратной юридической работы.

Первый шаг — взять выписку из ЕГРН на дом и, если возможно, на землю. Если участок ещё не сформирован, нужно начать именно с этого. Без кадастрового учёта участка оформить право собственности невозможно: сначала его образуют (проводится межевание), затем ставят на учёт, и только после этого можно говорить о праве.

Для МКД это всё делается проще. Любой собственник квартиры может подать заявление в администрацию (в департамент имущества или земельный комитет) с просьбой образовать участок под домом. После кадастрового учёта участок автоматически переходит в общую долевую собственность всех владельцев квартир — без заявлений, нотариусов и наследников. Закон делает это сам, по факту регистрации помещений. Более того, доля в земле не требует отдельного налога — участок под МКД налогом не облагается.

Если дом не МКД, а «в долях», участок нужно будет оформлять отдельно. Делается это через администрацию: она утверждает границы, а потом передаёт землю в общую долевую собственность владельцев здания без торгов (ЗК РФ ст. 39.20). Если администрация не может передать участок (например, из-за категорийности земель), возможна аренда. Главное — участок должен быть сформирован в кадастре.

Самый частый вопрос — мешает ли неоформленный наследник. И здесь ключевое различие то же самое. В случае МКД — не мешает вообще: участок образуется автоматически, и доли в нём «привязаны» к квартирам. Для долевого дома — наоборот: без наследника администрация просто не сможет оформить договор, ведь одна доля юридически «висит».

Но не всё так безнадёжно. Даже если наследник не обращался к нотариусу, закон всё равно допускает фактическое принятие наследства (ГК РФ ст. 1152–1154). Это значит, что если человек проживает в доме, платит за коммуналку, ухаживает за имуществом — он уже фактически вступил в наследство. Конституционный суд в Постановлении № 25-П от 27.05.2024 прямо указал: такие факты могут быть признаны судом как принятие наследства, даже без нотариального свидетельства.

Перед продажей есть несколько возможных маршрутов.

Если дом — МКД, всё просто: подаёте заявление в администрацию об образовании участка, ждёте кадастрового учёта — и всё. После этого при продаже квартиры доля в земле перейдёт покупателю по закону (ЖК РФ ст. 37), без дополнительных документов.

Если дом в долях и участок не оформлен, можно выбрать один из трёх путей. Первый — продать долю «как есть». Это законно, и при продаже к покупателю перейдёт право пользования землёй, занятой домом, в соответствии со статьёй 35 ЗК РФ. Это чуть снижает цену, но позволяет не ждать оформления наследства. Второй вариант — всё-таки оформить участок в общую долевую собственность (по ст. 39.20 ЗК РФ), но тогда придётся урегулировать наследство и собрать всех дольщиков. Цена выкупа без торгов не может превышать кадастровую (ЗК РФ ст. 39.4). Третий вариант — проверить, подходит ли ваш случай под «дачную амнистию»: если дом построен до 14 мая 1998 года, а земля была в пользовании, можно оформить участок бесплатно, по упрощённой схеме (срок продлён до 1 марта 2031 года).

Суды и органы обычно смотрят на такие ситуации довольно строго. Простая прописка не означает принятие наследства — нужны реальные действия по владению. И наоборот: не нужно собирать подписи всех жильцов для образования участка под МКД, закон прямо разрешает инициировать это любому собственнику. Частая ошибка — ждать всех. Ещё одна ошибка — пытаться «купить землю, а потом разбираться с наследством»: без законного наследника документы просто не подпишут.

Чтобы всё оформить грамотно, нужно собрать минимальный набор документов: выписку из ЕГРН (через МФЦ или Росреестр), обратиться в администрацию для формирования участка, а наследнику — к нотариусу, чтобы подтвердить права (или в суд, если срок принятия наследства пропущен). Если участок нужно межевать — привлечь кадастрового инженера. При продаже внимательно прописать предмет сделки: для МКД — «квартира с долей в праве на общее имущество, включая земельный участок» (ссылка на ст. 36–37 ЖК РФ), для дома в долях — указать, что к покупателю переходят права пользования землёй по ст. 35 ЗК РФ.

Итак, если дом признан многоквартирным — оформляйте участок через администрацию, это не требует участия наследников, а доля в земле перейдёт покупателю автоматически. Если же дом в долях, решайте, что важнее: скорость или «чистота» сделки. Для скорости можно продать долю сейчас, правильно прописав переход прав на землю. Для максимальной цены — оформить наследство, затем участок по ст. 39.20 ЗК РФ, и продавать уже вместе с долей в земле. Ну и обязательно проверьте «дачную амнистию»: если дом старый, есть шанс оформить землю бесплатно — а это всегда приятный бонус перед продажей.

Здравствуйте, Ксения!

Подскажите как оформить землю в собственность?

Сначала убедитесь, что земельный участок выделен каждому собственнику дома индивидуально либо находится в общей долевой собственности всех владельцев недвижимости. Если участок не размежёван или находится в неразделённой совместной собственности, вам потребуется провести межевание и определить границы вашего участка.

Поскольку один из собственников умер, а его дочь не вступила в наследство официально, существует риск оспаривания сделки купли-продажи вашим потенциальным покупателем. Для минимизации рисков лучше заранее уведомить нотариуса о намерении продать недвижимость, поскольку возможно, что наследники проявят интерес позже. (ст. 1152 ГК РФ).

Если участок ранее не размежёван, обратитесь в кадастровое бюро или специализированную организацию для подготовки технического плана границ вашего участка. После завершения процедуры получите кадастровый паспорт и поставьте участок на государственный кадастровый учет. (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для перехода права собственности на землю Вам потребуется подать заявление в Росреестр вместе с пакетом документов, включающим:

— договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий право владения домом,
— выписку из ЕГРН на объект недвижимости,
— технический план границ участка,
— квитанцию об оплате госпошлины.

Подайте пакет документов лично, через МФЦ или отправив электронно через портал госуслуг.

Если наследники умершего собственника появятся позже и заявят свои права на долю в имуществе, ваша сделка купли-продажи может оказаться оспоримой. Чтобы минимизировать этот риск, рекомендуется привлечь опытного юриста для сопровождения процесса продажи имущества и формирования правильного пакета документов.