Можно ли оспорить запрет на строительство в новом договоре аренды земельного участка?

Здравствуйте!

Вопрос, какие у меня перспективы оспаривания запрета на строительство?

Перспектива у вас только договориться с собственником земли с учетом требований ст. 15 ЗК РФ и 209 ГК РФ.

Поскольку только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Вячеслав, здравствуйте. Позвольте поинтересоваться договором предыдущим и тем, который вы подписали или хотите подписать сейчас?

Можно их выложить?

Добрый день, Вячеслав!

Если на арендованном участке уже есть принадлежащие вам здания или сооружения, субъект РФ не может отмахнуться и сказать, что новый договор аренды с вами — дело «по желанию». Нет, это его обязанность. Закон прямо говорит: если на участке расположены объекты, принадлежащие арендатору, то участок предоставляется без торгов именно этому собственнику (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). И даже продление аренды без торгов возможно — при условии, что вы вовремя подали заявление и не возникло оснований для отказа (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ). То есть речь идёт не о «доброй воле» властей, а о юридической обязанности заключить с вами новый договор. А если чиновники начинают диктовать условия, ограничивающие ваши законные права — например, вставляют пункт «строительство запрещено» — это уже предмет преддоговорных разногласий по ст. 445 Гражданского кодекса РФ. В такой ситуации вы вправе направить протокол разногласий, а при отказе подписать договор на ваших условиях — обратиться в суд с требованием об урегулировании условий и понуждении к заключению договора в вашей редакции.

Отдельно стоит развеять распространённый миф: чтобы строить на арендованной земле, вовсе не обязательно, чтобы в договоре была фраза «арендатор вправе осуществлять строительство». Право строить вытекает не из самого договора, а из сочетания нескольких факторов: вашего права на участок (собственность или аренда), соответствия вида разрешённого использования (ВРИ) и градостроительных регламентов вашему проекту, а также получения разрешения на строительство по ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение выдаётся при наличии законных оснований, и отказывать по формальным, не предусмотренным законом мотивам, органы не вправе. Верховный суд уже не раз подчёркивал: сам по себе факт окончания срока аренды не может служить причиной отказа в выдаче разрешения на строительство или во вводе объекта в эксплуатацию — такой формальный подход признаётся незаконным.

Если в вашем случае ВРИ участка — «база отдыха», и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) допускают возведение таких объектов, то отсутствие «разрешающей» фразы в договоре никак не мешает вам получить разрешение на строительство. Другое дело — если в договоре прямо прописан запрет на строительство. Это уже ограничение ваших прав как арендатора, и нарушение этого запрета может повлечь санкции вплоть до расторжения договора. Поэтому такие условия нужно убирать ещё на стадии согласования, а не надеяться, что потом удастся их «оспорить».

Может ли субъект РФ навязать абсолютный запрет на новое строительство, если ВРИ и ПЗЗ таких ограничений не содержат? В общем случае — нет, по крайней мере, без серьёзных оснований. Закон (ст. 39.8 ЗК РФ) допускает, что договор аренды публичной земли может содержать особые условия, но эти условия не должны противоречить закону и градостроительным регламентам, лишая арендатора возможности использовать участок по разрешённому назначению. Градостроительный режим задаётся именно ПЗЗ и ГПЗУ, а не «произвольной фантазией» арендодателя. Судебная практика тоже стоит на этом: суды признают, что несоответствие условий договора установленным градостроительным нормам делает такие условия незаконными. Верховный суд в аналогичных делах (в частности, о запретах на субаренду и уступку в долгосрочных арендах) прямо указывал: по долгосрочной аренде публичной земли нельзя договором урезать права арендатора, закреплённые законом. И эта логика легко переносится на запреты на строительство: если оно разрешено градрегламентом и ВРИ, то договорный запрет — это чрезмерное ограничение, выходящее за рамки закона.

Правда, бывают ситуации, когда такой запрет имеет основания — например, участок зарезервирован для государственных нужд (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ), попадает в охранную или санитарную зону, находится на территории особо охраняемой природной территории, прибрежной полосы или комплексного развития территорий (КРТ). В этих случаях ограничение вытекает не из воли чиновников, а из публично-правовых требований, и снять его гораздо сложнее.

Если вы дойдёте до суда, то суд прежде всего будет проверять, есть ли у запрета нормативное основание — закреплён ли он в публичных актах. Если нет, то это необоснованное ограничение. Второй критерий — соразмерность: полный мораторий на строительство без явных причин обычно признаётся чрезмерным. Суды склонны заменять такие тотальные запреты параметрическими условиями вроде «строительство допускается в границах красных линий» или «без увеличения пятна застройки». Ну и, конечно, имеет значение ваша добросовестность: если вы эксплуатируете законно построенные объекты, не нарушаете режим участка и подали заявление на продление аренды вовремя, это дополнительные аргументы в вашу пользу — Верховный суд на это регулярно указывает.

Что делать на практике? Оптимальный вариант — идти по пути преддоговорного спора. Вы направляете протокол разногласий, предлагая исключить пункт о запрете строительства как противоречащий публично-правовому режиму земли. Вместо этого включаете нейтральную и законную формулировку: «Арендатор вправе осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства на арендованном участке при соблюдении градостроительных регламентов, вида разрешённого использования, требований земельного и градостроительного законодательства, после получения необходимых разрешений». Такая фраза не создаёт новых прав, а просто отсылает к закону — что и нужно.

Параллельно закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и проверьте ПЗЗ: если градрежим допускает новые объекты рекреации, это будет сильное доказательство против запрета. Если арендодатель всё же откажется принимать ваши разногласия, подавайте иск в суд по ст. 445 ГК РФ — об урегулировании условий и понуждении к заключению договора в вашей редакции. При отсутствии публичных ограничений шансы выиграть высокие.

Дополнительно стоит рассмотреть и вариант выкупа земли под своими объектами — ст. 39.20 ЗК РФ даёт такое право собственнику зданий и сооружений. Это убирает зависимость от «договорных настроений» арендодателя, хотя и требует оценки выкупной стоимости и проверки, не попадает ли участок под запрет на приватизацию.

Главное — не подписывайте договор с явным запретом, рассчитывая, что потом его «оспорите». После подписания это уже не навязанное условие, а ваше согласие, и оспаривать придётся не через преддоговорный спор, а как недействительную сделку по ст. 168 или 10 ГК РФ, что значительно сложнее. Не стоит и упирать только на ст. 621 ГК РФ про «договор на тех же условиях»: она даёт преимущество перед другими арендаторами, но не гарантирует сохранение всех условий. Ваш ключевой аргумент — ст. 39.6 ЗК РФ, которая делает продление обязательным, и несоответствие спорного запрета публичному праву.

Сейчас ваша позиция достаточно сильна: вы — собственник строений на участке, у вас есть право на новый договор, а публичных оснований для полного запрета, судя по всему, нет. Если ПЗЗ и ГПЗУ допускают строительство базы отдыха, участок не обременён особыми зонами, и вы действуете добросовестно, суд, как правило, встаёт на сторону арендатора. В итоге запрет можно снять, а договор — заключить на условиях, соответствующих закону.