Как оформить пустующую землю без кадастрового номера в собственность или аренду?

Добрый день, Наталья!

Для многодетной матери-одиночки существуют льготные программы предоставления земельных участков, однако они, как правило, требуют наличия земли в государственной или муниципальной собственности и постановки на учет как нуждающейся в улучшении жилищных условий. В вашем случае, поскольку земля не имеет кадастрового учета, первоочередной задачей будет ее формирование и постановка на кадастровый учет.

Земельный участок, не имеющий кадастрового номера и границ, фактически не существует как обособленный объект недвижимости. Для того чтобы оформить его в собственность или аренду, необходимо пройти процедуру его образования и постановки на кадастровый учет.

Вам следует обратиться в администрацию вашего населенного пункта с заявлением о предоставлении земельного участка. В заявлении необходимо указать предполагаемое местоположение участка и его примерную площадь. Сотрудники администрации смогут подсказать, есть ли такая земля в муниципальной собственности и возможна ли ее дальнейшая постановка на кадастровый учет и предоставление вам.

Если земля находится в муниципальной или государственной собственности, вам может потребоваться участие в процедуре формирования земельного участка. Это может включать подготовку схемы расположения земельного участка, проведение кадастровых работ для образования участка и его постановку на кадастровый учет.

После того как земельный участок будет сформирован и поставлен на кадастровый учет, он может быть предоставлен вам в аренду или собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду, в том числе без проведения торгов в случаях, предусмотренных законом (например, для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства).

Многодетные семьи  имеют право на однократное бесплатное получение земельных участков в собственность. Условия предоставления определяются региональным законодательством. Вам необходимо уточнить наличие такой программы в вашем регионе и условия участия.

Наталья, здравствуйте!

Если вы смотрите на пустырь и думаете: «Вот бы оформить эту землю!», — важно понять, что «просто земля» сама по себе не является объектом права. Оформить можно только земельный участок, а это значит, что он должен быть образован (границы определены) и поставлен на кадастровый учёт. Если на публичной кадастровой карте вы не видите ни номера, ни границ, значит, перед вами не сформированный участок — скорее всего, это земли публичной собственности: муниципальные, региональные или федеральные. Чтобы превратить их в «настоящий участок», нужно подготовить схему расположения земельного участка (СРЗУ) по ст. 11.10 Земельного кодекса РФ и подать её на утверждение в администрацию. С этого шага начинается официальное оформление земли. Только после того как СРЗУ утверждена и участок поставлен на учёт в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, можно говорить о праве собственности или аренды.

Кто же вообще вправе «дать» вам эту землю? Всё просто: если это государственная или муниципальная территория, она предоставляется по правилам главы V.1 Земельного кодекса РФ — в собственность или аренду, с торгами или без, в зависимости от ситуации. Основные процедуры изложены в статьях 39.14–39.17 (предоставление без торгов) и 39.18 ЗК РФ — именно последняя регулирует массовый порядок для ИЖС и ЛПХ: администрация размещает извещение, ждёт 30 дней; если желающих нет — участок предоставляется без торгов, если есть — проводится аукцион. Причём в 2024–2025 годах правила этой статьи были обновлены (Федеральные законы № 319-ФЗ от 08.08.2024 и № 538-ФЗ от 28.12.2024). Это значит, что теперь почти всегда процедура включает публичное извещение, и уйти от торгов «по-тихому» уже не получится. Судебная практика показывает: если появились конкуренты, администрация обязана проводить аукцион.

Многие спрашивают, даёт ли статус многодетной матери-одиночки право получить именно этот конкретный пустырь бесплатно. Нет, не даёт. Право на бесплатный участок действительно предусмотрено для многодетных семей (трое и более детей), но реализуется оно по региональному законодательству. Обычно земля выделяется из уже сформированного перечня участков, а не «по месту, которое понравилось». В некоторых регионах вместо участка можно получить денежную выплату — это тоже строго регулируется местным законом. Таким образом, льгота есть, но она не гарантирует именно тот кусочек земли, который вы выбрали.

Если же вы всё-таки хотите именно этот пустырь, то наиболее реалистичный путь — действовать по ст. 39.18 ЗК РФ, выбрав цель ИЖС, ЛПХ или садоводство (в зависимости от градостроительных правил для этой зоны). Если в течение 30 дней после опубликования извещения конкурентов не появится, администрация готовит договор или выдаёт предварительное согласование, если участок ещё не образован. Если же желающие находятся, будет аукцион. На практике чаще стартуют с аренды — это быстрее, особенно если участок предстоит образовать и начать застройку, а после ввода дома уже можно оформить собственность.

Перед тем как заказывать СРЗУ, важно убедиться, что участок не попадёт под отказ по ст. 39.16 ЗК РФ. Типовые причины отказов — несоответствие Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), попадание в охранные или санитарные зоны, красные линии, инженерные сети, лесной или водный фонд, а также резервирование под госнужды. Чтобы не нарваться на эти подводные камни, проверьте категорию земель, территориальную зону, разрешённый вид использования, наличие охранных зон и линий коммуникаций, и обязательно убедитесь, что земля не зарезервирована.

Дальше — пошаговый алгоритм. Сначала уточните собственника земли (муниципалитет, субъект или РФ) и градзонирование по ПЗЗ. Потом закажите СРЗУ у кадастрового инженера — в электронном виде по приказу Росреестра № П/0148 (в ред. 22.10.2024). Затем подайте заявление по ст. 39.18 ЗК РФ через МФЦ или «Госуслуги», указав цель (например, ИЖС) и желаемый вид права (аренда или собственность). Администрация в течение 20 дней обязана либо разместить извещение, либо выдать мотивированный отказ. Если конкурентов нет — вы получаете договор или предварительное согласование; если есть — ждите аукцион.

После предварительного согласования заказываете межевой план, подаёте заявление на кадастровый учёт (и, при необходимости, регистрацию публичной собственности) по 218-ФЗ, а затем заключаете договор и регистрируете право в ЕГРН. Без этой регистрации никаких прав не возникает.

Если же цель не строительство, а, скажем, огород или сенокос, то речь идёт о временном пользовании. Такие участки обычно предоставляют в аренду — через процедуру извещения и аукциона или без торгов, в зависимости от статьи 39.3 и 39.6 ЗК РФ и региональных актов.

Многодетным семьям я бы посоветовал параллельно подать документы в региональный реестр — на получение участка или денежной выплаты. Даже если выбранный пустырь не получится оформить, вы будете в очереди на предоставление уже готового участка. В ряде регионов с 2024 года действует денежная альтернатива, и это может оказаться даже удобнее.

Самые частые ошибки — заказать СРЗУ в запретной зоне, выбрать неподходящую цель (например, ИЖС в промзоне), пропустить сроки 30-дневного извещения или настаивать только на собственности, когда администрация работает по модели «сначала аренда». Судебная практика показывает: если заявитель соблюдает процедуру и нет объективных запретов по ст. 39.16 ЗК РФ, формальные отказы администраций признаются незаконными.

Таким образом, если вы хотите оформить именно этот пустырь, идите законным путём: схема → заявление по 39.18 ЗК РФ → извещение → отсутствие конкурентов → договор без торгов. А если конкуренты появятся — участвуйте в аукционе. Параллельно как многодетная семья оформляйте льготу или денежную выплату. Такой двойной подход увеличивает шансы на реальный результат и при этом полностью соответствует требованиям Земельного кодекса и Федерального закона № 218-ФЗ.

Из документов вам понадобится минимум: паспорт, ИНН, СНИЛС, подтверждение статуса многодетной семьи, СРЗУ с пояснительной запиской кадастрового инженера и справки из администрации о соответствии ПЗЗ и зонах ограничений. И главное — не бояться бюрократии: если всё сделать грамотно, «пустырь под окнами» действительно может стать вашим участком, но только по правилам, а не «по договорённости».