У меня на руках нотариальное заявление о полном расчете, две уже просроченные доверенности (срок был три года), предварительный договор купли продажи части дома

Question

До 30.10.2022 в ЛНР , я по доверенности выданной матерью- собственницей своему сыну рассчитался с сыном хозяйки за часть общедолевой собственности дома нотариально , был составлено у нотариуса заявление о полном расчете за продаваемую часть дома, с указанием адреса, суммы, долей . также у нотариуса дополнительно мне была выдана доверенность от сына хозяйки на продаваемую часть дома куда вписаны были моя жена и дочь. также по совету агента недвижимости между мной и сыном собственницы который действовал на основании генеральной доверенности с правом передоверия был заключен предварительный договор купли продажи с внесением всей суммы продажи но не заверенный нотариально. после собственница не приехала вЛНР, осталась в Канаде, российское гражданство не получала, и получать не собирается. у меня на руках нотариальное заявление о полном расчете, две уже просроченные доверенности (срок был три года), предварительный договор купли продажи части дома. и оригиналы всех украинских документов собственницы которая уже не приедет в Россию. Росреестр мне отказал, ссылаясь на то что собственница не является резидентом, мол пусть приезжает и получает гражданство. также я являюсь собственником по Росреестру второй части этого дома. какие варианты есть? подавать в суд и на основании полного расчета за продаваемую часть признавать право собственности?

Александр Ефименко · Answer

Здравствуйте, Евгений Александрович. Да, единственным реальным вариантом решения проблемы является обращение в суд. Росреестр прав в своем отказе, так как у него нет законных оснований для регистрации перехода права на основании просроченных документов. Суд же может исследовать все обстоятельства сделки и восстановить ваши права. Просроченные доверенности. Это главная формальная причина. Доверенность, выданная на 3 года, действует только в течение этого срока. После ее истечения любые действия, совершенные по ней (включая последующие доверенности и договоры), юридической силы не имеют. Для Росреестра это «мертвые» документы. Собственник — иностранное лицо. Действительно, для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость с участием иностранных граждан часто требуются дополнительные проверки. Но в вашем случае первичная причина именно в просроченной доверенности. Вам необходимо подавать исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома. Требование: признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Евгений Александрович. Исходя из указанных Вами документов Вы можете подать иск в суд о признании за Вами права собственности на долю в доме на основании статьи 218 Гражданского кодекса РФ ввиду фактической продажи доли Вам (расписки о полном расчете, предварительного ДКП). С уважением! Г.А. Кураев

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Евгений Александрович! Вы пишите, что Росреестр мне отказал, ссылаясь на то что собственница не является резидентом, мол пусть приезжает и получает гражданство. На самом деле отказ связан с Указом Президента от 1 марта 2022 г. N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ. Сделки лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия, осуществляются в порядке, установленном вышеуказанном Указом. В частности сделки с недвижимым имуществом, приобретенное после 22.02.2022 г., в том числе у граждан Украины, совершаются с разрешения Правительственной комиссии. в) сделки (операции), предусмотренные подпунктом „а“ настоящего пункта, с иностранными лицами, не являющимися лицами иностранных государств, если предметом сделок (операций) являются ценные бумаги и недвижимое имущество, приобретенные после 22 февраля 2022 г. указанными иностранными лицами у лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия, осуществляются (исполняются) в порядке, установленном настоящим Указом;