Будет ли законной продажа жилья с 1/2 долей недееспособного при разрешении опеки?

Будут ли сделки являться законными?

 Добрый день!

 А Вы получили предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу собственности недееспособного?

Здравствуйте, Ольга! 

Согласно ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Соответственно, для того, чтобы продать данное имущество Вы обязаны обратиться в орган опеки и попечительства и получить от них предварительное согласие на совершение данной сделки. 
В случае согласия органа опеки и попечительства Вам будет выдано письменное разрешение с указанием в нем условий, на которых Вы можете произвести отчуждение недвижимости. Как правило, ставится условие о приобретении иного жилого помещения и выделения в нем доли подопечному.   

Если орган опеки предварительно согласовал сделку по продаже квартиры с долей опекаемого на условиях альтернативной покупки опекаемому иного жилого помещения (доли в нем) без указания самого объекта покупки (адреса):

1.Иное жилое помещение должно быть по своим характеристикам не хуже отчуждаемого, как и доля опекаемого в нем должна быть не менее той доли, которая была продана, чтобы у опекаемого не произошло ухудшение жилищного и материального положения.

2.Сделка по продаже жилья с долей опекаемого должна быть нотариально удостоверена на основании ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218 от 13.072015 г. «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

На практике нотариус при удостоверении сделки по продаже жилья с долей опекаемого проверяет соблюдение прав опекаемого, в т.ч. проверяет наличие письменного согласия органа опеки на сделку, проверяет — соблюдено ли право опекаемого по получению взамен продаваемого жилья иного жилого помещения в собственность, по свои характеристикам не хуже отчуждаемого.

Поэтому обычно нотариус при удостоверении сделки по продаже жилья опекаемого требует также провести одновременно или ранее сделку по покупке опекаемому иного жилого помещения.

Прим.: у меня по собственному опыту именно так и было — при продаже квартиры с детскими долями нотариус затребовал одновременного проведения и удостоверения двух сделок (по продаже и покупке иного жилья), причем в книге регистрации нотариальных действий сделка по покупке иного жилья детям проходила первой, а второй проходила сделка по продаже имеющегося жилья).

3.По результатам сделки по покупке опекаемому иного жилья в 30-дневный срок в орган опеки необходимо предоставить выписку из ЕГРН о регистрации права собственности опекаемого на иное жилое помещение, купленное взамен проданному.

В противном случае (если такая выписка не будет в орган опеки предоставлена) орган опеки будет иметь право оспорить сделку по продаже жилого помещения с долей опекаемого.

ВЫВОД: опекуну необходимо предоставить в орган опеки выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности опекаемого на иное жилое помещение (долю в нем), купленное взамен проданному жилью.