Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
А так же от возможных штрафных санкций от банка за их не исполнение?
Оформлен ипотечный договор на приобретение земельного участка с договором строительства (кредитный договор прикрепил). Прошло 14 месяцев, но строительная компания ООО КДС построила только фундамент и каркас, чтобы каркас не сгнил пришлось накрывать его своими силами. ООО КДС не отвечает на письма, на звонки. Я обращаюсьв банк, с просьбой деньги выделенные на договор строительства забрать в счет частично-досрочного погашения кредита, однако банк заявляет что готов это сделать если я буду признан потерпевшим от недобросовестного застройщика. По идее мне нужно подать на застройщика в суд, но в договоре с застройщиком см пунк 2.3 (договор подряда) написано что застройщик должен построить за 6 мес, но не позднее чем 24 мес. https://disk.yandex.ru/d/oE4WhF0IlXjGJg ВНИМАНИЕ ПЕРВЫЙ ВОПРОС: могу ли я быть признан в КОНКРЕТНОМ СЛУЧАЕ потерпевшим если сроки еще не прошли? ВНИМАНИЕ ВТОРОЙ ВОПРОС: Я проживаю в г.Новый Уренгой, а застройщик находится в Ростове-на-Дону, могу ли я в соответствии с ГПК РФ Статья 29. Подсудность по выбору истца, подать иск в ДАННОМ случае с данным договором подряда по месту своего жительства?
Кроме того у меня состоялась переписка с банком выдавшим ипотеку, пишу в банк:
Добрый день!
Ипотека на приобретение жилья делится на 2 части, приобретение участка, и подряда на строительство дома. С подрядной организацией ООО КДС возникли проблемы, достраивать компания не собирается, у них арестован счёт мин обр РФ. Мы с ними подписали доп соглашение о расторжении, однако! В вашем банке предусмотрена процедура срасторжения и смены подрядчика, выполнять эти условия ООО КДС добровольно не хочет! Принуждать через суд - долгая процедура. ВНИМАНИЕ!!! Вопрос: действие договора заканчивается в сентябре 2026 года, что произойдет с той частью средств которая на данный момент остается у вас в банке, то есть выдано застройщику 1 транш на сколько мне известно, а остальные остались у вас, я плачу за пользование этими деньгами процент по ипотеке, но эти деньги не получил ни застройщик ООО КДС, ни я. Эти деньги как то можно вернуть вам в банк? Они вернутся сами в сентябре 2026 года?
ответ из банка:
Добрый день, Олеся Сергеевна.
Денежные средства со счета аккредитива возможно будет направить в частичное досрочное погашение по истечению срока его действия и поступление денежных средств на ипотечный счет.
Нераскрытый аккредитив возможно направить в частичное досрочное погашение только при предоставлении Постановлении о признании потерпевшим, в случае недобросовестности подрядчика.
ВНИМАНИЕ 3-й вопрос: если я признан буду потерпевшим, и смогу банку деньги его же в счет частично-досрочного погашения ипотеки вернуть, освобождаюсь ли я от обязательств по пункту 19.7 кредитного договора? а так же от возможных штрафных санкций от банка за их не исполнение?
договора № G050S24073001437 от 02.09.2024
ПЕРВЫЙ ВОПРОС: могу ли я быть признан в КОНКРЕТНОМ СЛУЧАЕ потерпевшим если сроки еще не прошли?
Потерпевшим по смыслу части 1 статьи 42 УПК РФ может быть признано только то физическое или юридическое лицо, которому причинен вред непосредственно преступлением.
Потерпевшим является физическое лицо, которому преступлением причинен физический, имущественный, моральный вред, а также юридическое лицо в случае причинения преступлением вреда его имуществу и деловой репутации. Решение о признании потерпевшим принимается незамедлительно с момента возбуждения уголовного дела и оформляется постановлением дознавателя, следователя, судьи или определением суда. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34481/20f6bcf74bc2d04ca21619cb67cb7d3c528cb5a9/
Признание потерпевшим возможно исключительно при наличии возбужденного уголовного дела и при установлении факта причинения вреда именно преступными действиями.
В рассматриваемой ситуации, когда крайний срок исполнения договора подряда истекает лишь в сентябре 2026 года, формальное нарушение обязательств подрядчиком еще не наступило, поскольку согласно пункту 2.3 договора предельный срок составляет 24 месяца с даты заключения договора.
ВТОРОЙ ВОПРОС: Я проживаю в г.Новый Уренгой, а застройщик находится в Ростове-на-Дону, могу ли я в соответствии с ГПК РФ Статья 29. Подсудность по выбору истца, подать иск в ДАННОМ случае с данным договором подряда по месту своего жительства?
часть 7 статьи 29 ГПК РФ устанавливает, что
иски о защите прав потребителей могут предъявляться также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/96f7da3957534071e6bc19cc95e96dda04e9a333/
Договор подряда на строительство жилого дома для личных нужд подпадает под действие законодательства о защите прав потребителей.
Согласно части 10 статьи 29 ГПК РФ
выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу
Местом исполнения договора подряда является местонахождение земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого дома. Заемщик вправе подать исковое заявление как по месту нахождения ответчика (г. Ростов-на-Дону), так и по месту своего жительства (г. Новый Уренгой), если там находится объект строительства, либо по месту заключения договора.
3-й вопрос: если я признан буду потерпевшим, и смогу банку деньги его же в счет частично-досрочного погашения ипотеки вернуть, освобождаюсь ли я от обязательств по пункту 19.7 кредитного договора? а так же от возможных штрафных санкций от банка за их не исполнение?
Обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Согласно статье 408 ГК РФ
надлежащее исполнение прекращает обязательство https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b49c53f9ae2d68d36e5ccec52d23bb843468a91b/
Частично-досрочное погашение кредита представляет собой частичное исполнение обязательства заемщика по возврату суммы основного долга.
Пунктом 2 статьи 810 ГК РФ предусмотрено право заемщика-гражданина на досрочный возврат суммы займа полностью или по частям при условии уведомления займодавца не менее чем за тридцать дней https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e8097b733127c868178d79194a0ad6fe8c3e6399/
Однако само по себе частичное исполнение обязательств по возврату основной суммы долга не прекращает иные обязательства заемщика, предусмотренные кредитным договором.
Пункт 19.7 кредитного договора устанавливает самостоятельные обязательства заемщика по оборудованию жилого дома инженерными коммуникациями, постановке его на кадастровый учет и предоставлению соответствующих документов в банк в установленные сроки. Данные обязательства носят обеспечительный характер и направлены на сохранение предмета ипотеки. Прекращение обязательства по возврату части основного долга не влечет автоматического прекращения иных договорных обязательств, если иное прямо не предусмотрено договором или соглашением сторон.
Таким образом, заемщик не освобождается от обязательств по пункту 19.7 кредитного договора, а также от штрафных санкций за их неисполнение, предусмотренных пунктами 13.2 и 4.5 договора, при совершении частично-досрочного погашенияя кредита. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/74f99bda3a8a3eccfdede4269aa617db5a588fad/
А если уголовного дела не будет, деньги останутся на эскроу счете до конца дней моих!?
Какой механизм есть принуждения банка к тому чтобы он забрал себе свои же деньги в счет оплаты ипотеки?!
Какой порядок действий в сложившейся ситуации?
Нет, деньги НЕ останутся на аккредитиве «до конца дней». Согласно письму банка и вашему кредитному договору, средства автоматически вернутся в счет частично-досрочного погашения ипотеки в сентябре 2026 года (по истечении срока действия аккредитива, который привязан к сроку договора подряда — 24 месяца). Однако до этой даты вы будете платить проценты за «замороженные» деньги, что составит переплату около 550 000 — 600 000 рублей за 10 месяцев (с ноября 2025 по сентябрь 2026, с учетом надбавки +5% после 30.11.2025).
Прямого принуждения банка не существует — банк действует в рамках своих договорных прав и условий кредитного договора. Однако есть законные основания, при которых банк обязан закрыть аккредитив досрочно по ст. 873 ГК РФ:
1. По заявлению плательщика об отмене аккредитива (п. 4 ст. 873 ГК РФ)
Вы (плательщик) имеете право подать заявление об отзыве аккредитива при наличии правовых оснований:
2. По заявлению получателя средств (подрядчика) об отказе от использования аккредитива (п. 3 ст. 873 ГК РФ)
Если подрядчик направит в банк заявление об отказе от использования аккредитива, банк обязан закрыть аккредитив и вернуть средства вам. Проблема: подрядчик игнорирует ваши обращения и не будет этого делать добровольно.
3. По истечении срока действия аккредитива (п. 1 ст. 873 ГК РФ)
Аккредитив закрывается автоматически в сентябре 2026 года, и неиспользованная сумма возвращается на ваш счет для погашения ипотеки.
4. Через судебное решение (самый надежный механизм!)
При наличии вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора подряда банк, как правило, не может обоснованно отказать в закрытии аккредитива, поскольку обязательство прекращено судебным актом.
У вас осталось 18 дней! Согласно п. 19.7 вашего кредитного договора, вы обязаны до 30 ноября 2025 года (6 месяцев после окончания строительства — 30.05.2025):
После 30.11.2025 банк применит санкции:
Штраф 30 000 рублей (п. 13.2), повышение процентной ставки на +5% годовых (п. 4.5) — ежемесячный платеж увеличится примерно на 48 000 рублей, пени 0,06% в день от суммы задолженности (п. 13.1)
1. Направьте подрядчику уведомление об одностороннем отказе от договора подряда
Срок строительства истек 30.05.2025 (6 месяцев назад!). С высокой степенью вероятности вы имеете право на односторонний отказ по п. 2 ст. 715 ГК РФ (работы не будут выполнены в срок).
Учитывая дефицит времени (18 дней до 30.11.2025), направьте претензию с коротким сроком (10-15 дней) для соблюдения претензионного порядка, что укрепит вашу позицию в суде. Можно действовать параллельно: направить претензию и одновременно готовить уведомление об отказе.
Содержание уведомления:
Договор подряда №16/0824 от 02.09.2024 расторгается в одностороннем порядке
Основание: п. 2 ст. 715, ст. 717 ГК РФ — просрочка окончания работ на 6 месяцев (срок истек 30.05.2025)
Требование: возврат полученных средств либо проведение взаимных расчетов на основании экспертизы фактического объема работ
Договор считается расторгнутым с момента получения настоящего уведомления
При отказе по ст. 717 ГК РФ вы обязаны возместить подрядчику фактически понесенные расходы. Поскольку подрядчик получил 1 транш (~1,8 млн руб.), необходимо провести экспертизу фактического объема работ для определения суммы к возврату.
Цифра ~1,8 млн руб. (30% от аккредитива) — это расчётная, основанная на стандартной практике оплаты за фундамент и каркас. Точную сумму нужно запросить в банке
Способ отправки: заказное письмо с уведомлением о вручении + дублирование на электронную почту.
2. Направьте в банк заявление о невозможности исполнения п. 19.7
На адрес: regstroy@alfabank.ru + в отделение банка лично/заказным письмом.
Содержание заявления:
Невозможность исполнения обязательств по п. 19.7 по причине неисполнения подрядчиком договора подряда (срок истек 30.05.2025, дом не построен)
Уведомление о направлении подрядчику отказа от договора подряда
Просьба не применять штрафные санкции по п. 13.2, 4.5, 13.1 до завершения расторжения договора подряда
Ссылка на ст. 401 ГК РФ (освобождение от ответственности при невозможности исполнения не по вине заемщика)
Приложения: копия уведомления подрядчику, доказательства его бездействия (скриншоты писем, звонков), информация об аресте счета ООО КДС.
3. Составьте акт осмотра объекта строительства
Пригласите 1-2 свидетелей (соседи, знакомые). В акте укажите:
Дата, адрес участка, состав комиссии
Фактически выполненные работы: фундамент + каркас (примерно 20-30% от объема)
Срок строительства: прошло 14 месяцев, срок истек 30.05.2025
Факт самостоятельного накрытия каркаса (укажите расходы)
Приложите фотографии с разных ракурсов с датой съемки
4. Закажите независимую экспертизу
Эксперт должен подтвердить:
Фактический объем выполненных работ (в % от проектного)
Невозможность завершения строительства к сентябрю 2026 года при данном темпе работ (или вообще, учитывая отсутствие подрядчика)
5. Подайте заявление в полицию о возбуждении уголовного дела
По месту нахождения объекта строительства (г. Новый Уренгой) по ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Основания:
Подрядчик получил 1 транш аккредитива
Срок строительства истек 30.05.2025, работы не выполнены
Подрядчик прекратил связь, счет арестован Минобром РФ
Не намеревается завершать строительство
Приложения: договор подряда, акт осмотра, доказательства получения подрядчиком средств, доказательства отсутствия связи.
Будьте готовы к возможному отказу в возбуждении дела со ссылкой на гражданско-правовой характер спора. В случае отказа обжалуйте его в прокуратуру (ст. 124-125 УПК РФ).
После возбуждения дела вы будете признаны потерпевшим (ст. 42 УПК РФ), постановление передадите в банк для закрытия аккредитива.
6. Подайте заявление в банк о закрытии аккредитива
После получения подрядчиком уведомления о расторжении (примерно через 5-7 дней) или при наличии постановления о признании потерпевшим подайте в банк заявление:
Содержание: Требование о закрытии аккредитива и направлении средств в частично-досрочное погашение ипотеки
Основание: расторжение договора подряда №16/0824 от 02.09.2024, обязательство подрядчика прекращено
Ссылка на п. 4 ст. 873 ГК РФ (закрытие по заявлению плательщика), п. 19.6 кредитного договора
Приложения:
Копия уведомления о расторжении договора подряда
Почтовое уведомление о вручении уведомления подрядчику
Акт осмотра + экспертное заключение
Доказательства бездействия подрядчика
Постановление о признании потерпевшим (если уже получено)consultant
7. При отказе банка подайте иски в суд
А) Иск к подрядчику в суд г. Новый Уренгой (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ — по месту исполнения договора):
Требования:
Расторжение договора подряда по п. 2 ст. 715 ГК РФ (существенное нарушение сроков)
Взыскание убытков (стоимость самостоятельного накрытия каркаса, возможные расходы на консервацию объекта)
Взыскание неустойки за просрочку (если предусмотрена договором подряда)
Б) Иск к банку (при отказе закрыть аккредитив) по месту нахождения банка (ст. 28 ГПК РФ):
Требования:
Обязать банк закрыть аккредитив и направить средства в частично-досрочное погашение ипотеки на основании прекращения обязательства подрядчика (ст. 873 ГК РФ, п. 19.6 кредитного договора)
Признать недействительными штрафные санкции по п. 13.2, 4.5 на основании ст. 401 ГК РФ (невозможность исполнения не по вине заемщика)
ПАРАЛЛЕЛЬНО:
8. Переговоры с банком об изменении условий кредитного договора
Обратитесь с заявлением о заключении дополнительного соглашения:
Продление срока исполнения п. 19.7 (до момента завершения судебного разбирательства и поиска нового подрядчика)
Освобождение от штрафов по п. 13.2, 4.5, 13.1 на основании невозможности исполнения не по вашей вине (ст. 401, 416 ГК РФ)
Действуйте ОДНОВРЕМЕННО по всем направлениям:
1. Расторжение договора подряда (уведомление подрядчику) → заявление в банк о закрытии аккредитива
2. Заявление в полицию → получение постановления о признании потерпевшим → передача в банк
3. Иск к подрядчику о расторжении договора → решение суда → передача в банк
4. Переговоры с банком об изменении условий п. 19.7 → защита от штрафов
Первое полученное основание (постановление о признании потерпевшим ИЛИ решение суда о расторжении договора ИЛИ почтовое уведомление о получении подрядчиком уведомления об отказе) используйте для закрытия аккредитива.
Если банк откажет закрыть аккредитив, средства автоматически вернутся в сентябре 2026 года, но вы переплатите проценты около 550 000 — 600 000 рублей за 10 месяцев.
Критический срок: 30.11.2025 (18 дней). После этой даты банк начнет применять штрафы и повысит ежемесячный платеж на 48 000 рублей.