Доброе утро, уважаемые юристы!
Супруг (как физическое лицо) покупает нежилое помещение у физического лица стоимостью 2 000 000 рублей.
Продавец владеет помещением с 2006 года.
1 000 000 рублей планируем оплатить перечислением на расчетный счет, и 1 000 000 рублей- наличкой.
Так можно сделать? Какие налоги, нюансы, подводные камни?
Здравствуйте!
В договоре 2 млн.р или 1 млн.р будет?
Если вы решите продать это помещение, его «официальной» ценой покупки для расчета налога будет считаться сумма указанная в договоре. При продаже дороже, налог придется платить с большей разницы.
Если продавец заявит, что не получал наличные, доказать факт оплаты будет крайне сложно, без расписки.
В договоре обязательно нужно указать, что расчет производится двумя способами: 1 000 000 руб. — безналичным перечислением, и 1 000 000 руб. — наличными средствами с учетом требований ГК РФ Статья 549. «Договор продажи недвижимости».
Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/00f9a6ca17ad5ed75fe63abc14c2bbf766520eff
При передаче наличных обязательно берите с продавца расписку, где будет указано: ФИО, паспортные данные, сумма прописью, дата, фраза «Наличные денежные средства в размере… руб. получены в полном объеме по договору купли-продажи от дата № ». Без этого — крайне рискованно.
Самый безопасный и правильный путь — провести всю сумму (2 000 000 руб.) через безналичный расчет с актом приема-передачи.
Здравствуйте!
В Вашем случае, Продавец тоже не будет платить НДФЛ, т.к. он владеет помещением с 2006 года.
Лучше запросить ЕГРН-1, в ней Вы помимо другой информации можете узнать о наличие обременений или ограничений.
Обратите внимание на то, чтобы у помещения не было незаконной перепланировки и реконструкции.
Только убедившись в том, помещение не является предметом спора, не имеет обременений, все предыдущие сделки по нему были абсолютно законными, а продавец /представитель имеет все необходимые полномочия, можно переходить к подписанию основного договора купли-продажи.
Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме
Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ.
Да, Вы можете оплатить часть суммы перечислением на расчётный счёт, а часть — наличными. и укажите это в договоре в разделе «Порядок оплаты»
Спасибо большое. ЕГРН-1 где можно запросить? Бесплатно можно? У супруга есть ЭЦП. С помощью ЭЦП наверное на каком-то ресурсе бесплатно можно запросить выписку? Вообще, супруг ИП. Так как он ИП- здесь есть подводные камни при покупке помещения?
ЕГРН можно запросить у продавца, актуальную выписку, делается через госуслуги за минуту.
Бесплатно. Покупать может как физлицо. Что бы не платить потом лишние налоги.
Здравствуйте!
1 000 000 рублей планируем оплатить перечислением на расчетный счет, и 1 000 000 рублей- наличкой. Так можно сделать?
можно.
по этому вопросу
А сейчас продавец не будет подоходный налог платить?
не соглашусь с коллегами, т.к. многое зависит от того какого назначения нежилое помещение, а из вопроса и дополнений можно сделать вывод, что речь в вопросе о нежилом помещении предназначенным для коммерческого использования.
если такое помещение использовалось продавцом когда-либо в предпринимательской деятельности, то никакого освобождения дохода от НДФЛ по сроку владения нет (п.17.1 ст.217 НК)
Положения настоящего пункта не распространяются… на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
единственный вариант, когда он может рассчитывать на освобождение дохода от налога это когда помещение получено им в наследство и не использовалось в предпринимательской деятельности.
и 1 000 000 мы оплатили в декабре 2023 года. Оплатили со счета ООО.
на каком основании был перевод средств?
Как этот миллион переоформить в уплату по новому договору купли продажи с наименьшими потерями?
Вам надо приобрести право требования к продавцу помещения, принадлежащее ООО, чтобы зачесть его в счет оплаты по договору купли продажи.
приобрести право требования к продавцу можно через уступку его Вам (ст.382, 388 ГК) или, например, получения в счет действительной стоимости доли при выходе из ООО.
Я дополню свой ответ:
Хороший вариант для вас и сторон сделки, произвести расчет купли продажи с учетом нормы ГК РФ Статья 867. «Общие положения о расчетах по аккредитиву», что возможно предусмотреть в договоре купли продажи.
Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/bbb41480e7d427b19ba268effd2c523cbeabf40c
Нормой предусмотрено, что при расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платеж или совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
В договоре с банком можно предусмотреть, что оплата продавцу поступит по предоставлению банку выписки из Росреестра, что собственником жилого помещения стал покупатель.