Как оформить переход доли бывшей супруги и выплату компенсации за квартиру при разводе?

Здравствуйте, Сергей!

Для того чтобы квартира стала официально Вашей нужно заключить договор купли-продажи ее доли.

Для заключения договора купли-продажи потребуется согласие банка. Это следует из норм ст. 334, 346 Гражданского кодекса РФ, поскольку банк является залогодержателем.

Поэтому предварительно нужно обратиться в банк и узнать готов ли он предоставить такое согласие и на каких условиях. Очень часто отказывают.

Выплата может быть и не единовременная. Договором можно предусмотреть рассрочку.

Официально это делается так.

Вопрос. Как это оформить в правовом поле? Чтобы ее доля квартиры официально стала моей, у нее была гарантия получения денег от меня, и чтобы не платить огромные налоги и другие пошлины.

 Добрый день!

 Если право собственности на долю каждого было зарегистрировано до регистрации брака, то  доли в квартире — это личное имущество каждого из супругов. И тут только возможен вариант продажи доли супруги Вам, в том числе, и с рассрочкой платежей.

 Но поскольку квартира в ипотеке, то такая сделка возможна только с предварительного согласия банка-залогодержателя.

 Так, согласно ст. 346 Гражданского Кодекса РФ:

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Здравствуйте!

долевая собственность на квартиру

Если по документам доли определены, для передачи права на долю жены вам следует заключить договор купли-продажи. Нужен нотариус (ст.42 закона о госрегистрации недвижимости).

Налог у жены не возникает, если она владеет долей более 5 лет (для единственного жилья — более 3 лет) — п.17.1 ст.217 НК РФ 

Добрый день, Сергей.

Юридически грамотным решением в Вашем случае будет являться заключение  брачного договора, в котором Вы можете прописать все условия пользования и распоряжения имуществом, а также в части ипотечных обязательств: 

СК РФ Статья 40. Брачный договор 
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

2. Брачный договор заключается вписьменной форме и подлежитнотариальному удостоверению. Условия брачного договора согласовываются в индивидуальном порядке, что касается содержания брачного договора, положениями действующего законодательства определено, что супруги вправе определить в брачном договоре в том числе  имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

СК РФ Статья 42. Содержание брачного договора

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. 

При этом учитывая наличие залогового имущества, прежде всего необходимо обратиться в банк и сообщить о Ваших намерениях и получить согласие.

При этом необходимо отметить, что в силу п. 2 ст. 44 СК РФ, в судебном порядке возможно признание брачного договора недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства. Условия брачного договора, нарушающие другие требованияп. 3 ст. 42 СК РФ, ничтожны.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/b250592144bc829bf13a5464b9c8733fced1b050/

В соответствии сост. 43 СК РФ, брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. 

Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 44 СК РФ, брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично в случае, если условия договора ставят одного супругав крайне неблагоприятное положение.

Основания для оспаривания брачного договора, аналогичны основаниям предусмотренным для обычных сделок — оспоримые либо ничтожные сделки (ст. 166 ГК РФ)

Основания, когда брачный договор может быть признан оспоримым: 

В силу п. 1 ст. 176 ГК РФ, если заключен лицом, ограниченным в дееспособности.

В силу ст. 177 ГК РФ, если заключен лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент заключения договора, хотя и дееспособным.

В силу ст. 178 ГК РФ, если заключен под влиянием заблуждения.

В силу ст. 179 ГК РФ, если заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств.

Основания, когда брачный договор может быть признан ничтожным:

В силу ст. 168 ГК РФ, не отвечает требованиям закона или иных правовых актов
В силуп. 1 ст. 165 ГК РФ, заключен с нарушением установленной законом нотариальной формы 
В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ (мнимая сделка) заключен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия 
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), заключен с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка)

В силуп.1 ст. 171 ГК РФ, заключен с лицом, признанным недееспособным или между недееспособными супругами.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.05.20г. № 78-КГ20-14