Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Насколько я понимаю, самозанятость перед открытием ИП надо будет свернуть?
Интересуют нюансы оформления ИП.
Я веду, по сути, предпринимательскую деятельность, связанную с куплей-продажей земельных участков. Сейчас вот планирую открыть ИП, чтоб начать работать во всю.
Ситуация. Я дёшево покупаю земельные участки категории ИЖС у льготников (многодетные семьи и семьи с ребёнком-инвалидом), и потом продаю их дороже.
Заключаю с клиентом договор на поиск земельного участка (я сам инжерер-землеустроитель, варюсь в этой теме) на следующих условиях: либо услуга платная, и стоит 900 тыс. рублей, либо она бесплатная, если клиент впоследствии продаёт мне этот участок по оговоренной заранее цене. По сути, 900 тысяч - это заградительная пошлина, чтоб человек не передумал продать мне участок.
Так же заключаем предварительный договор купли-продажи, в котором прописываем, что впоследствии, когда я участок найду и оформлю на клиента, обязуемся заключить договор купли-продажи конкретного участка по фиксированной цене - 200 или 250 тысяч в зависимости от условий.
Когда участок оформлен на клиента, мы заключаем договор купли-продажи, в котором прописываем реальную цену сделки - 200 или 250 тыс. руб. По сули, в Росреестр идёт только эта информация, ДКП на 200 или 250 тысяч.
Впоследствии я продаю этот участок по рыночной цене, которая составляет 500 тысяч и выше, в редких случаях может достигать 2 млн. и выше.
Мне не раз говорили, что у налоговой может возникнуть вопрос - мол, ты подозрительно дёшево покупаешь, нет ли здесь чего-то неучтенного?
Далее. Поскольку участков накопилось некоторое количество, и будут прибывать ещё, я планирую в ближайшее время открыть ИП, и продавать участки как ИП, поскольку это уже предпринимательская деятельность, и к физику, ведущему таковую, могут возникнуть вопросы.
Теперь вопросы:
1. Я решил, что в моём случае оптимальный вариант - УСН под 6%. Насколько я понимаю, в данном случае неважно, за сколько я покупаю, важно за сколько продаю, и всегда плачу 6% с суммы любой продажи. Это верно?
2. Могут ли у налоговой возникнуть вопросы, откуда у меня 10-20 участков, купленных по цене заметно ниже рыночной? Если я историю договорных отношений с клиентами, описанную выше, им предъявлю - удовлетворит ли их это объяснение? Могут ли они, основываясь на каких-то законах, доначислить мне ещё какие-то налоги там, штрафы?
3. Один человек мне сказал, что ему в подобной ситуации налоговая пересчитала земельный налог - не 0.3%, как положено за ИЖС, а 1.5%, поскольку посредством этих участков осуществляется предпринимательская деятельность. Насколько такое правомерно? Доначисление земельного налога происходит только после продажи, когда есть сам факт предпринимательской деятельности? А то вдруг я один из участков решил оставить себе, или там своим детям. Там же нет основания повышать зем. налог?
4. Могу ли я, чисто технически, покупать эти участки как ИП, и может ли мне это что-то дать полезного? Или покупать - исключительно как физик?
5. Сейчас я работаю как самозанятый, оказываю таким же льготном консультационные услуги по подбору земельных участков именно для них, не для продажи мне. Насколько я понимаю, самозанятость перед открытием ИП надо будет свернуть? Смогу ли я в рамках планируемого ИП заниматься и куплей-продажей участков, и продолжать оказывать консультационные услуги?
1. Я решил, что в моём случае оптимальный вариант — УСН под 6%. Насколько я понимаю, в данном случае неважно, за сколько я покупаю, важно за сколько продаю, и всегда плачу 6% с суммы любой продажи. Это верно?
Здравствуйте.
Ну если Вы не намерены вычитать из суммы продажи свои расходы, то да, Вы можете действовать на указанной системе налогообложения.
2. Могут ли у налоговой возникнуть вопросы, откуда у меня 10-20 участков, купленных по цене заметно ниже рыночной? Если я историю договорных отношений с клиентами, описанную выше, им предъявлю — удовлетворит ли их это объяснение? Могут ли они, основываясь на каких-то законах, доначислить мне ещё какие-то налоги там, штрафы?
Нет, налоговую это беспокоить не будет. Но судя по Вашей схеме представляется, что Вы не покупаете участки на себя, а фактически являетесь посредником между продавцом и покупателем. Или это не так?
3. Один человек мне сказал, что ему в подобной ситуации налоговая пересчитала земельный налог — не 0.3%, как положено за ИЖС, а 1.5%, поскольку посредством этих участков осуществляется предпринимательская деятельность. Насколько такое правомерно? Доначисление земельного налога происходит только после продажи, когда есть сам факт предпринимательской деятельности? А то вдруг я один из участков решил оставить себе, или там своим детям. Там же нет основания повышать зем. налог?
В соответствии с Письмом Минфина РФ от 29.06.2020 N 03-05-05-02/55706
по мнению Департамента, исчисление земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», используемых организациями в предпринимательской деятельности и предназначенных для дальнейшей перепродажи, осуществляется по ставке, предусмотренной подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 Кодекса.
Таким образом ставка в таких случаях
2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
Расчет производится за период, в течении которого земельный участок находился во владении.
4. Могу ли я, чисто технически, покупать эти участки как ИП, и может ли мне это что-то дать полезного? Или покупать — исключительно как физик?
Собственно никакой разницы тут нет, поскольку Вы все равно приобретаете эти участки в целях предпринимательской деятельности.
5. Сейчас я работаю как самозанятый, оказываю таким же льготном консультационные услуги по подбору земельных участков именно для них, не для продажи мне. Насколько я понимаю, самозанятость перед открытием ИП надо будет свернуть? Смогу ли я в рамках планируемого ИП заниматься и куплей-продажей участков, и продолжать оказывать консультационные услуги?
Вы можете это сделать, конечно, но Ваша деятельность вся будет на спецрежиме УСН.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
1. Я решил, что в моём случае оптимальный вариант — УСН под 6%. Насколько я понимаю, в данном случае неважно, за сколько я покупаю, важно за сколько продаю, и всегда плачу 6% с суммы любой продажи. Это верно?
Добрый день! Да, верно УСН доходы не позволяет учесть каких-либо расходов для снижения налоговой базы поэтому Вам не требуется обосновывать расходы, налог рассчитывается с дохода (выручки).
Если я историю договорных отношений с клиентами, описанную выше, им предъявлю — удовлетворит ли их это объяснение? Могут ли они, основываясь на каких-то законах, доначислить мне ещё какие-то налоги там, штрафы?
тут нет нарушений. Цена договора определяется сторонами сделки ( ст. 421 ГК РФ)_ и под случаи налога с материальной выгоды ( ст. 212 ГК РФ) таких приобретения не попадают
такое правомерно? Доначисление земельного налога происходит только после продажи, когда есть сам факт предпринимательской деятельности? А то вдруг я один из участков решил оставить себе, или там своим детям. Там же нет основания повышать зем. налог?
если участок в ПД не используется нет оснований пересчитывать земельный налог
4. Могу ли я, чисто технически, покупать эти участки как ИП, и может ли мне это что-то дать полезного? Или покупать — исключительно как физик?
ИП это не отдельный субъект а просто статус, в ЕГРН в любом случае владельцем будет указано физлицо, но на статус ИП в договоре конечно надо указывать ( п. 3 ст. 346.11 НК РФ)
как самозанятый, оказываю таким же льготном консультационные услуги по подбору земельных участков именно для них, не для продажи мне. Насколько я понимаю, самозанятость перед открытием ИП надо будет свернуть?
Да, нельзя самозанятость вместе с УСН применять + перепродажа не может идти в рамках самозанятости даже вне зависимости от лимитов годовой выручки ( 2,4 млн.)
Доьрый день.
1. Я решил, что в моём случае оптимальный вариант — УСН под 6%. Насколько я понимаю, в данном случае неважно, за сколько я покупаю, важно за сколько продаю, и всегда плачу 6% с суммы любой продажи. Это верно?
Да, совершенно верно. ИП на УСН доходы(6%) оплачиаает налог с суммы дохода, не учитывая расходы — ст. 346.18 НК РФ
1. В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.
Т.е. расходы учитывать для уменьшения налоговой базы на указанном режиме Вы не вправе
2. Могут ли у налоговой возникнуть вопросы, откуда у меня 10-20 участков, купленных по цене заметно ниже рыночной? Если я историю договорных отношений с клиентами, описанную выше, им предъявлю — удовлетворит ли их это объяснение? Могут ли они, основываясь на каких-то законах, доначислить мне ещё какие-то налоги там, штрафы?
Вам необходимо будет иметь документальное подтверждение покупок данных участков. В этом случае вопросов у ФНС не будет. Доначислений налогов или штрафов в этом случае так же не будет
3. Один человек мне сказал, что ему в подобной ситуации налоговая пересчитала земельный налог — не 0.3%, как положено за ИЖС, а 1.5%, поскольку посредством этих участков осуществляется предпринимательская деятельность. Насколько такое правомерно? Доначисление земельного налога происходит только после продажи, когда есть сам факт предпринимательской деятельности? А то вдруг я один из участков решил оставить себе, или там своим детям. Там же нет основания повышать зем. налог?
ИП на УСН оплачивают земельный налог в отношении участков используемых для предпринимательства по ставкам установленным на местном уровне но не выше — ст.394 НК РФ
2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков
Если участок не используется в рамках ведения предпр.деятельности ставка не более 0.3% при условии соблюдения требований установленных в п.1 пп.1 приведенной статьи www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/fd2ac88b2311a6053a128cfa43aa07672e826213/
4. Могу ли я, чисто технически, покупать эти участки как ИП, и может ли мне это что-то дать полезного? Или покупать — исключительно как физик?
Это не имеет значения. ИП это лишь статус физ.лица. Здесь же важна сама цель с которой покупается участок. В реестрах собственником в любом случае будет указано физ.лицо, даже если в договоре Вы будете фигурировать в качестве ИП, что в принципе более верно.
5. Сейчас я работаю как самозанятый, оказываю таким же льготном консультационные услуги по подбору земельных участков именно для них, не для продажи мне. Насколько я понимаю, самозанятость перед открытием ИП надо будет свернуть? Смогу ли я в рамках планируемого ИП заниматься и куплей-продажей участков, и продолжать оказывать консультационные услуги?
Да, Вы можете продолжить оказывать консультационные услуги. При этом доход от них Вы будете учитывать в рамках именно ИП на УСН. Самозанятость применять Вы будете не вправе.
Все остальные моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер).
С уважением Евгений Беляев
Здравствуйте, Сергей.
1. Я решил, что в моём случае оптимальный вариант — УСН под 6%. Насколько я понимаю, в данном случае неважно, за сколько я покупаю, важно за сколько продаю, и всегда плачу 6% с суммы любой продажи. Это верно?
Именно так, для целей налогооблажения доходов от реализации имущества налогоплательщиком, применяющим УСН с объектом «доход» расходы на приобретение значение не имеют. -см. п.1 ст.346.15 НК РФ
2. Могут ли у налоговой возникнуть вопросы, откуда у меня 10-20 участков, купленных по цене заметно ниже рыночной? Если я историю договорных отношений с клиентами, описанную выше, им предъявлю — удовлетворит ли их это объяснение? Могут ли они, основываясь на каких-то законах, доначислить мне ещё какие-то налоги там, штрафы?
ФНС интересует соблюдение законодательства о налогах и сборах, т.е. уплата налога с полученного дохода, тем более, что на вопрос «откуда» есть ответ из правоустанавливающих документов и сведений ЕГРН.
3. Один человек мне сказал, что ему в подобной ситуации налоговая пересчитала земельный налог — не 0.3%, как положено за ИЖС, а 1.5%, поскольку посредством этих участков осуществляется предпринимательская деятельность. Насколько такое правомерно? Доначисление земельного налога происходит только после продажи, когда есть сам факт предпринимательской деятельности? А то вдруг я один из участков решил оставить себе, или там своим детям. Там же нет основания повышать зем. налог?
В результате все сведется к спору — используется ли отдельно взятый участок в предпринимательской деятельности или нет.
4. Могу ли я, чисто технически, покупать эти участки как ИП, и может ли мне это что-то дать полезного? Или покупать — исключительно как физик?
ИП -это статус физического лица, получаемый им в результате регистрации в качестве такового. При этом в ЕГРН никогда не указывается статус ИП, имеющийся у физ.лица. -см. п.57 Порядка ведения ЕГРН.
Поэтому сама по себе формулировка «покупать участки как ИП» уже содержит ошибку. Покупаете Вы участки всегда как физическое лицо. Вопрос лишь в том, используются ли они при осуществлении предпринимательской деятельности или не используются. И неуказание в договоре купли-продажи Вашего статуса не является определяющим фактором. Использование участков в предпринимательстве, либо неиспользование их оценивается, исходя из фактических обстоятельств. (цель приобретения, дальнейшая судьба з/у) и т.д. Указание в договоре статуса ИП будет расценено как один из факторов в пользу вывода о приобретении з/у для предпринимательства.
5. Сейчас я работаю как самозанятый, оказываю таким же льготном консультационные услуги по подбору земельных участков именно для них, не для продажи мне. Насколько я понимаю, самозанятость перед открытием ИП надо будет свернуть? Смогу ли я в рамках планируемого ИП заниматься и куплей-продажей участков, и продолжать оказывать консультационные услуги?
Применение одновременно с НПД другого налогового режима одновременно недопустимо-см. пп.7 п.2 ст.4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“, как и перепродажа з/у -см. пп.2 п.2 той же статьи. Поэтому одновременно осуществление и того и другого режима возможно при УСН, а не НПД. Соответственно, регистрацию в качестве плательщика НПД необходимо будет прекращать, а с учетом того, что деятельность будет предпринимательской (см. ст.2 ГК РФ), регистрироваться в качестве ИП.
Все остальные моменты в деталях могут быть рассмотрены индивидуально в чате.
С уважением
Здравствуйте!
Вопрос №1
Да, вы абсолютно правы относительно упрощённой системы налогообложения (УСН) с объектом налогообложения доходы («доходы 6%»).
Согласно ст. 346.18 НК РФ при применении УСН налог уплачивается с общей суммы доходов от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав, полученных вами как индивидуальным предпринимателем. То есть налогооблагаемая база формируется только исходя из вырученных денежных средств, независимо от цены приобретения имущества.
Вы будете платить 6% с полной стоимости каждого проданного участка земли.
Вопрос №2
Налоговые органы действительно могут обратить внимание на покупку большого количества объектов недвижимости по ценам значительно ниже рыночных. Но в вашем случае схема взаимоотношений выглядит прозрачной и понятной, если её правильно оформить документально.
Ваша обязанность заключается в предоставлении всех документов, подтверждающих природу сделок, в частности договоров оказания услуг и предварительного договора купли-продажи, где указаны условия покупки земельных участков по конкретной низкой цене. Налоговая инспекция должна принять эти объяснения, если соблюдены нормы гражданского права и договоры составлены грамотно.
Однако налоговые органы вправе проверять реальность операций и их экономическое обоснование. Они могут оценить стоимость активов, сопоставив их рыночную стоимость с ценой, указанной в договоре купли-продажи.
Если ваши сделки признают экономически необоснованными, вам могут начислить дополнительные налоги и пени на основании положений ст. 54.1 НК РФ.
Чтобы минимизировать риски, рекомендую проконсультироваться с опытным специалистом по налоговому праву и детально проработать структуру ваших договоров.
Вопрос №3
Вопрос повышения ставки земельного налога также заслуживает внимания. Обычно ставка земельного налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в соответствии со ст. 394 НК РФ. Однако в определённых ситуациях местные власти имеют право устанавливать повышенные ставки вплоть до 1,5%.
Предпринимательская деятельность, связанная с продажей участков, сама по себе не является основанием для автоматического увеличения налоговой ставки.
Повышение ставки возможно лишь тогда, когда участок используется для коммерческих целей или иной специфической деятельности, прямо предусмотренной местным законом. Сам факт наличия зарегистрированного статуса предпринимателя не влечет автоматически изменения размера земельного налога, пока участок остаётся зарегистрирован на вас как физическое лицо.
Но обратите внимание, что, став владельцем множества участков, вы можете привлечь внимание налоговых органов, которые начнут проверку целевого назначения земли. Чтобы избежать проблем, убедитесь, что назначение участков соответствует условиям вашего бизнеса и правилам местного законодательства.
Вопрос №4
Ваше намерение приобрести земельные участки непосредственно как индивидуальный предприниматель вполне осуществимо и имеет ряд преимуществ.
Например, статус ИП позволяет легализовать ваш бизнес официально и даёт преимущества в оформлении документации, отчетности и взаимодействии с государственными органами. Все приобретённые вами объекты недвижимости будут числиться на балансе предприятия, что облегчает ведение учёта и снижает вероятность вопросов от контролирующих органов.
Кроме того, покупка недвижимости как ИП позволит включить расходы на приобретение в себестоимость продаваемых участков, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу при продаже (при условии выбора объекта налогообложения «доходы минус расходы»).
Регистрация сделок как ИП представляется разумным решением с точки зрения прозрачности и минимизации рисков.
Вопрос №5
Самозанятые граждане обязаны прекратить свою регистрацию в качестве налогоплательщика НПД, если начинают вести деятельность, подлежащую обязательному применению иных режимов налогообложения, включая открытие ИП. После регистрации ИП ваша предыдущая активность как самозанятого лица прекратится автоматически.
При этом ничего не мешает вам параллельно осуществлять деятельность по купле-продаже земельных участков и оказывать консультационные услуги.
Главное условие — правильное оформление соответствующих видов деятельности в реестре индивидуальных предпринимателей. Для осуществления обоих направлений достаточно выбрать соответствующий ОКВЭД при регистрации ИП.
Совмещать разные виды деятельности удобно и выгодно, особенно если оба направления соответствуют вашему опыту и квалификации.