Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И нужно ли выделять их сначала в квартире перед продажей?
Добрый день! Есть квартира в ипотеке, с использованным в приобретении мат капиталом ( в кач-ве первоначального взноса). Хотели бы расшириться. Есть земельный участок в собственности, хотим построить и зарегистрировать дом. Подскажите, какой алгоритм действий должен быть , чтобы опека дала разрешение на продажу квартиры ? Выделение долей во вновь построенном доме их устроит? И нужно ли выделять их сначала в квартире перед продажей?
И нужно ли выделять их сначала в квартире перед продажей?
Добрый день!
Да, сначала надо выделить доли детям в жилом помещении, приобретенном с использованием материнского капитала.
Так, согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги),детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Поэтому сначала выделяйте по соглашению доли детям в этом жилом помещении, регистрируйте право детей на доли в этом жилом помещении и только потом обращайтесь в орган опеки и попечительства.
Далее продолжу.
Здравствуйте, Яна!
Частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено следующее:
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению...
То есть выделить доли супругу и детям (ребёнку) в квартире, на приобретение которой был использован маткапитал, является обязательным. Независимо от того, что впоследствии предполагается выделитть доли в другом жилом помещении.
Есть земельный участок в собственности, хотим построить и зарегистрировать дом. Подскажите, какой алгоритм действий должен быть, чтобы опека дала разрешение на продажу квартиры? Выделение долей во вновь построенном доме их устроит?
Если предполагается продать квартиру, чтобы использовать денежные средства от продажи на строительство дома на земельном участке, то, увы, в этом случае маловероятно, что орган опеки даст разрешение на продажу квартиры, поскольку дома ещё не будет, и в этом случае у органа опеки будут вполне веские основания предполагать, что строительство дома может быть и не завершено, и тогда будут нарушены имущественные права детей (ребёнка).
Если же к моменту, когда надо будет получать разрешение органа опеки на продажу квартиры, дом уже будет построен и, соответственно, в уже имеющемся в наличии жилом доме детям (ребёнку) будут выделены доли в праве собственности, то у органа опеки не будет оснований для отказа.
Подскажите, какой алгоритм действий должен быть, чтобы опека дала разрешение на продажу квартиры ?
Сначала, как уже было указано выше, Вам надо выделить всем доли в праве собственности на квартиру. Затем уже должен быть построен дом на имеющемся земельном участке.
И далее уже можно обращаться в орган опеки. Как указал коллега, целесообразно первоначально предварительно обратиться в конкретный орган опеки для консультации, чтобы уточнить, будет ли дано разрешение на продажу квартиру при условии выделения детям (ребёнку) долей в праве собственности на вновь построенный дом.
Повторюсь, что если дом уже будет построен, поставлен на кадастровый учёт, то у органа опеки не должно быть оснований для отказа в выдаче разрешения на продажу квартиры при условии наделения детей долями в праве собственности на этот дом.
Но надо сказать, что не исключён такой вариант, что орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры и при условии, что эти деньги пойдут на строительство дома. Но такой вариант маловероятен.
Здравствуйте, Яна.
Для продажи объекта приобретенного с использованием средств материнского капитала необходимо выделить доли детям в силу статьи 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Согласие залогодержателя для определения долей детей не требуется в силу
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей»
41. Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).
Для строительства дома на Вашем участке с выделением долей детям маловероятно использовать средства с продажи долей детей.
Как правило опека требует приобретать равнозначное жилье с долями детей не менее чем те которые у них были в проданном жилье.
С уважением! Г.А. Кураев
Разрешение от опеки нужно брать до постройки дома и оформления его в Вашу собственность.
Именно на строительство жилого дома с оформлением долей детей в нем нужно будет просить разрешение опеки.
Как вараинт, предварительно подарить доли в праве собственности на этом участке.
Потребуется дополнительная консультация или дистанционное сопровождение, можете писать мне в чат личных сообщений.
Здравствуйте, Яна.
Первое, что Вам предстоит сделать.
Учитывая, что
Есть квартира в ипотеке, с использованным в приобретении мат капиталом ( в кач-ве первоначального взноса).
то в силу п.4 ст.10 ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей у Вас имеется предусмотренная законом обязанность определить доли в квартире все членам семьи, включая детей и супруга, и только затем приступать к продаже.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала,в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
Обременение в виде ипотеки тому не препятствие. см. п.11 Обзора судебной практики ВС РФ судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)
При определении долей законодательство РФ не предъявляет требований об обязательном нотариальном удостоверении сделки, т.е. соглашение возможно в простой письменной форме.
Размер долей определяется, исходя из доли каждого в материнском капитале. -см. п.13 приведенного Обзора практики.
И далее Вы обращаетесь в органы опеки и попечительства. Именно они определяют, на каких условиях будет разрешена продажа долей детей. Чаще всего -это предоставление детям равноценного возмещения, т.е. в их собственность должно быть предоставлено равнозначное жилье, не уступающее по стоимости долям в квартире.
Если деньги от продажи планируется использовать на строительство, полагаю вряд ли органом опеки будет дано разрешение на продажу на таких условиях.
Как вариант -сначала строится дом, затем продается квартира и доли выделяются в построенном доме.
В любом случае, обсуждать условия продажи Вам необходимо именно с опекой.
С уважением
Обращу внимание. У Вас речь не идет о продаже Вами долей в доме или в квартире детям, т.е. такой вопрос изначально не ставится. Поэтому п.3 ст.37 ГК РФ тут в принципе в такой ситуации не применим. А вот выделить доли в заранее построенном доме в качестве равноценного возмещения взамен долей в продаваемой квартире можно рассматривать.
Вопрос только в том, сочтет ли орган опеки это равноценным возмещением и тут все зависит от местоположения дома, его благоустроенности, площади, размера долей, которые будут в нем у детей, размер долей, которые будут у детей в квартире и т.д. и т.п. Словом, это обсуждается уже непосредственно с опекой применительно к Вашим конкретным обстоятельствам.
Для продажи долей в жилом помещении, принадлежащих несовершеннолетним, необходимо получить предварительное согласие органа опеки и попечительства в силу ст. 37 Гражданского Кодекса РФ.
Сложно сказать, выдаст ли Вам орган опеки и попечительства разрешение на продажу долей детей при обозначенных Вами условиях, поскольку каждый случай индивидуален. Чаще всего без проблем выдается разрешение на продажу при условии покупки в собственность детям другого жилого помещения.
Ваш вариант не совсем однозначен. Но опека может дать согласие на продажу с размещением полученных за доли детей денежных средств на специальные счета детей.
Наделение правом на доли в новом построенном доме будет невозможно реализовать при условии использования денег детей со спецсчета, т.к. между детьми и родителями запрещены возмездные сделки статьей 37 Гражданского Кодекса РФ:
А по безвозмездной сделке дарения доли она не пойдёт в зачёт проданных долей детей с возможностью распоряжаться деньгами детей.
Нет, Вы уже можете сейчас выделять доли детям.