Мне принадлежат две комнаты в коммунальной квартире, которые я сдала по договору найма. Могу ли я как собственник приходить и пользоваться общим имуществом (кухня, коридор, санузел)?
Добрый день.
Как собственник при отсутствии договора найма Вы вправе пользоваться общим имуществом. При наличии договора найма найма все зависит от его условий. Если договором предусмотрено сохранение за Вами права пользования общим имуществом, Вы можете продолжать им пользоваться.
Если такое право договором найма не предусмотрено, то предполагается, что Вы передали все права, связанные с пользованием имуществом нанимателю на весь период действия договора найма. Соответственно, у Вас права пользования как жилыми комнатами, так и общим имуществом в этот период не имеется.
Добрый день!
Как собственник Вы можете приходить и принимать надлежащие меры в целях содержания общего имущества, контроля и поддержания в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (п. 3 ст. 30 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.4 ст. 30 ЖК РФ).
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении ( п. 2 ст. 676 ЖК РФ).
Это следует из статьи 671 ГК РФ, которой предусмотрено, что по договору найма жилого помещения право владения и пользования соответствующим жилым помещением передается наймодателем нанимателю за плату, что при отсутствии иного сказания в договоре предполагает прекращение соответствующих прав у наймодателя на период действия договора, а также пунктом 1 статьи 676 ГК РФ, который предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение.
Для иллюстрации своей позиции приведу такой пример: едва ли нанимателю понравилось бы, что при передаче ему в аренду квартиры наймодатель при отсутствии указания на это в договоре продолжает приходить в квартиру и пользоваться кухней, коридором, санузлом.
Тот факт, что предметом договора в данном случае является не изолированное жилое помещение, а комнаты в квартире, а а мой взгляд, на права в отношении соответствующих помещений не влияет.
В силу пункта 2 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь.
В силу пункта 8 статьи 287.5 ГК РФ данные правила применяются и к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире.
Таким образом, судьба прав на общего имущества в коммунальной квартире следует судьбе прав на соответствующие жилые помещения в такой квартире (в том числе, права владения и пользования). И при передаче нанимателю с полном объеме прав на соответствующие жилые помещения наймодатель передает в полном объема и права на соответствующее общее имущество.