В июле на почту пришло доп

Здравствуйте!

Вопрос: что можно сделать – оспорить, признать недействительным, ограничить их «произвол» по цене, зафиксировать нарушение.

. Нормы права (коротко по пунктам)

Сервитут и плата за него

Частный сервитут устанавливается договором, подлежит госрегистрации, может быть возмездным (плата за пользование) – ст. 23, 274 ГК РФ, ст. 23, 39.41 ЗК РФ.
Условия о плате – это условия договора. Одностороннее изменение платы без чёткой и прозрачной формулы обычно признаётся недопустимым, если даёт одной стороне право произвольно менять цену (ст. 310 ГК РФ – запрет одностороннего изменения условий, если не предусмотрено законом/договором разумно и определённо).

Недействительность сделки / условий

Сделка может быть признана недействительной, если:
– содержимое противоречит закону (ст. 168 ГК РФ);
– сделка заключена под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, стечения тяжёлых обстоятельств (ст. 178–179 ГК РФ);
– нарушен порядок воли/волеизъявления (например, подложная дата, фальсификация текста).
Можно заявлять не о полной недействительности, а о частичной – признать недействительным конкретный пункт о произвольной цене, если остальное можно исполнять (ст. 180 ГК РФ).

Госрегистрация и «задние числа»

Право и обременение (сервитут) считаются возникшими с момента госрегистрации в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 1, 5 ФЗ № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
Регистрация не легализует незаконную/ничтожную сделку: если соглашение/условие недействительно – запись в ЕГРН может быть оспорена, а сделка – признана недействительной.
Если в договоре/допнике умышленно подменены даты, а по факту документ подписан в другое время – это уже признак недобросовестности и потенциальной фальсификации доказательств (в суде можно заявлять ходатайство о фальсификации документа, ст. 186–186.1 ГПК РФ).

. Юридическая оценка ситуации (по сути)

Вы реально подписали бумагу – это минус для вас.
– Формально вы согласились с новым пунктом о цене.
– Но: если пункт сформулирован так, что они «устанавливают стоимость как хотят» без прозрачной формулы, это может идти вразрез с принципами закона (недопустимость произвольного изменения цены).
Подмена даты / расхождение с реальным моментом подписания
– У вас в почте есть письмо менеджера от июля с договором;
– фактически вы подписывали в июле;
– сейчас вам показывают фото допника от других чисел (например, декабрь), который уже прошёл регистрацию.
Это даёт вам:

аргумент про фальсификацию даты и злоупотребление;
возможность говорить, что вы подписывали иной текст/дату, чем тот, который оказался в Росреестре (если есть отличия именно в тексте/датах).

Проблемный пункт про цену
– Если пункт даёт им фактически ничем не ограниченное право устанавливать плату «как спецорганизация посчитает» без раскрытия методики, без возможности проверить, то:
– можно спорить о несоответствии принципам разумности/определённости условий договора;
– при резком и очевидно необоснованном повышении можно заявлять о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).

. Варианты действий (от мягких к жёстким)

Вариант 1. «Мирный» – переписка + фиксация позиции

Цель – заставить их хотя бы бояться суда и не творить произвол с ценами.

Написать в адрес управляющей/компании письменно (почта, желательно заказное письмо с описью):

указать, что:
– доп. соглашение вы подписывали в июле, что подтверждается перепиской по e-mail;
– вам неожиданно прислали фотографию доп. соглашения с иной датой (декабрь и т.п.);
– вы не согласны с подменой дат и просите пояснить, на основании чего изменена дата документа.
указать, что пункт о цене в его нынешней формулировке создаёт им одностороннее право произвольного изменения платы, что противоречит ст. 10, 310 ГК РФ (злоупотребление правом, запрет одностороннего изменения условий без ясной процедуры).
предложить:
– либо закрепить понятную формулу расчёта,
– либо ограничение индексации (например, индекс инфляции/ИК потребительских цен, максимум N% в год).

Сохранить все ответы, чтобы потом показать суду добросовестную позицию: вы не «молчите», а заявляете возражения.

Вариант 2. Запрос в Росреестр / МФЦ

Получить выписку из ЕГРН об обременении (сервитуте) по участку:
– посмотреть, как именно там отражено доп. соглашение: дата, номер, содержание.
При необходимости – запросить копию поданного соглашения (через Росреестр/МФЦ) – чтобы увидеть, что именно зарегистрировано:
– совпадает ли текст с тем, что вы подписывали;
– совпадает ли дата.

Если выяснится, что в Росреестр ушла не та бумага, которую вы подписали (иной текст/дата), – это уже аргумент для прямого оспаривания регистрации и признания соглашения недействительным (или его части).

Вариант 3. Суд: оспорить пункт или всё доп. соглашение

В суд можно идти по-разному:

Иск о признании недействительным пункта договора (частичная недействительность):
– Просите признать недействительным конкретный пункт, устанавливающий односторонний порядок определения стоимости сервитута, как противоречащий закону (ст. 168, 180 ГК РФ, в связке со ст. 10, 310 ГК РФ).
– Остальные условия договора сервитута оставить в силе.
Иск о признании недействительным доп. соглашения в целом (например, по мотиву обмана/заблуждения и фальсификации даты):
– если сможете доказать, что:
– вас уверяли, что меняют только цену на 7,3%, а новый пункт «не объясняли»;
– дата и содержание после подписания были изменены;
– фактическая воля (принять ограниченную индексацию) не совпала с тем, что оказалось в зарегистрированном документе.
– Тогда – ссылки на ст. 178–179 ГК РФ (существенное заблуждение, обман).
Одновременно можно просить:
– признать недействительной запись в ЕГРН в части, основанной на этом допнике (если текст/дата не соответствуют действительной воле).

Важно: исковая давность по оспариванию оспоримых сделок – 1 год с момента, когда узнали/должны были узнать о нарушении (ст. 181 ГК РФ). С момента, когда вам прислали фото/копию с другой датой – можно считать началом этого срока.

. Практический план действий (по шагам)

Соберите доказательства:

письмо менеджера в июле с приложением допсоглашения;
все письма/переписку (e-mail, мессенджеры) после этого, где это обсуждалось;
фото/скан того, что вам сейчас прислал менеджер с другой датой;
квитанции об оплате по старой/новой ставке;
выписку из ЕГРН по вашему участку.

Проверьте текст доп. соглашения:

совпадают ли пункты и формулировки между:
– тем, что вы видели/подписывали,
– тем, что зарегистрировано (копию можно запросить).

Подготовьте письменную претензию в адрес компании/посёлка:

указать, что:
– дата и/или текст доп. соглашения не соответствуют фактическим обстоятельствам и вашей воле;
– вы не согласны с односторонним произвольным изменением цены;
– просите привести условия в соответствие с законом и фактическими договорённостями, в т.ч. убрать/изменить спорный пункт.
указать, что в случае отказа будете обращаться в суд и оспаривать соглашение и запись в ЕГРН.

Если они «делают вид, что всё ок» → готовите иск:

либо о частичной недействительности пункта о цене;
либо о недействительности доп. соглашения/заявления о фальсификации (если текст/дата реально подменены).

При резком и необоснованном повышении платы по «формуле спецорганизации»

каждый такой платёж можно оспаривать как необоснованный,
ссылаться на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ),
просить суд признать увеличение платы необоснованным и вернуть излишне уплаченное.

.Итог (коротко)

Подписанный вами допник сам по себе не убивает ваши шансы – но усложняет задачу.
Самый слабый и атакуемый элемент – пункт, дающий им произвольное право менять цену, и разрыв по датам (июль vs декабрь) + регистрация с «задними числами».
Реальный путь:
– собрать доказательства (почта, выписка ЕГРН, копия соглашения из Росреестра);
– письменно зафиксировать возражения (претензия);
– при отказе – идти в суд с требованием о признании спорного пункта/соглашения недействительным и коррекции записи ЕГРН.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина