Можно ли сдавать отдельное строение посуточно без самооценки гостевого дома?

Здравствуйте!

Нормы

ФЗ от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности»

вводит понятие «средство размещения» – имущественный комплекс, используемый для временного размещения и проживания туристов.
ст. 5.1: все средства размещения подлежат классификации; сведения о них вносятся в реестр классифицированных средств размещения, без этого запрещена реклама и заключение новых договоров услуг.

Постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024 – Положение о классификации средств размещения и правила классификации (через систему «Гостеприимство» Росаккредитации: самооценка → реестр).
ФЗ от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» (для отдельных регионов – Крым, Краснодарский край, фед. территория «Сириус» и др., список – законом субъекта).

ст. 2 п. 1:
«Гостевой дом – тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или его часть…, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома».
ст. 2 п. 2:
«Услуги гостевого дома – услуги по предоставлению мест для временного проживания + иные услуги по обслуживанию проживающих (уборка, смена белья и др.), по перечню в Положении о классификации гостевых домов».
С 01.01.2026 на территориях эксперимента запрещено оказывать услуги гостевого дома и размещать объявления без включения в реестр и указания идентификатора.

Позиция РСТ (Российский союз туриндустрии):

реформа не затрагивает обычную сдачу квартир в аренду – они не считаются средствами размещения, пока речь именно о найме жилого помещения, а не о комплексе гостиничных услуг.

ГК РФ, гл. 35 (ст. 671–688) – договор найма жилого помещения: передача жилого помещения для проживания, без обязательного набора сопутствующих услуг (приборка, смена белья и т.п.)

 Ключевой юридический вопрос

Будут ли ваши 6 комнат с посуточной сдачей считаться:

а) просто жилым помещением, сдаваемым в найм (гл. 35 ГК РФ),
или
б) средством размещения / гостевым домом, оказывающим услуги гостевого дома (по 132-ФЗ и 127-ФЗ)?

От ответа зависят:

обязанность самооценки, классификации и реестра;
запрет/разрешение рекламы;
возможные штрафы за «серую гостиницу».

4. Анализ по сути вопроса

4.1. Когда ваш объект – уже 

«гостевой дом»

По 127-ФЗ и разъяснениям юристов: гостевой дом – это жилой дом на ИЖС/ЛПХ/садоводстве, где вы:

системно размещаете туристов / гостей временно,
предоставляете комнаты (номера),
и оказываете пакет услуг: встреча, заселение, уборка, смена постельного белья/полотенец, Wi-Fi, иногда питание, помощь гостям и т.д.

Ваш кейс: отдельное строение с 6 комнатами с санузлами, посуточная сдача – по фактической модели это очень похоже именно на гостевой дом/мини-отель, а не на «просто сдаю комнату жильцу».

Если регион участвует в эксперименте, такой объект скорее всего будет отнесён к «гостевому дому», и тогда вы обязаны:

пройти самооценку через «Гостеприимство»;
получить тип «гостевой дом» и запись в реестре средств размещения;
указывать реестровый номер в объявлениях, иначе агрегаторы обязаны снимать вашу рекламу.

4.2. Можно ли «уйти» в простой найм

 и ничего не регистрировать?

Теоретически – да, но только если это действительно:

договоры найма жилого помещения по ГК РФ;
без типичного гостиничного сервиса (уборка во время проживания, смена белья по вашей инициативе, услуга ресепшн, организация питания и т.п.);
без позиционирования в рекламе как «гостевой дом», «отель», «мини-отель», «гостиница», «средство размещения»;
без явной привязки к туристическим услугам.

Именно такой подход и имеет в виду РСТ, когда пишет, что обычная аренда квартир реформу классификации не затрагивает.

Но:

при 6 комнатах, посуточном формате и сервисе (уборка, бельё, переписка с гостями, рекламные каналы-агрегаторы) контролёры очень легко скажут:
«Это фактически средство размещения / гостевой дом, а не простой найм»,
и будут ссылаться на 132-ФЗ + 127-ФЗ и Положение о гостевых домах.
Простое переименование договора в «наём» не спасает, важны именно фактические отношения.

То есть чистая схема «я просто сдаю, а закон меня не касается» при вашем формате очень уязвима.

5. Риски, если не делаете самооценку

Если регион входит в эксперимент по 127-ФЗ и ваш объект фактически – гостевой дом:

с 01.01.2026 нельзя оказывать услуги и размещать рекламу без включения в реестр;
площадки и агрегаторы обязаны блокировать объявления без реестрового номера;
возможны штрафы за незаконное оказание гостиничных/гостевых услуг и за нарушение требований классификации (размеры зависят от КоАП субъекта и общих норм).

Если регион не в эксперименте, но вы фактически ведёте деятельность как средство размещения (мини-гостиница):

к вам применим общий режим классификации средств размещения по 132-ФЗ (самооценка, реестр, запрет рекламы/заключения договоров без классификации).

6. Практические шаги

Уточнить статус региона

Посмотреть: принят ли региональный закон о проведении эксперимента по 127-ФЗ (Крым, Краснодарский край, «Сириус» и др.).

Оценить фактическую модель

Если вы: посуточно размещаете туристов, делаете уборку/смену белья, ведёте рекламу на агрегаторах – это типичный гостевой дом.
В таком случае юридически безопаснее пройти самооценку, классификацию и регистрацию как гостевой дом.

Если хотите остаться в режиме найма без классификации, минимизируя риски:

сдавать не комнаты, а весь дом по одному договору найма;
избегать включения комплексных сервисов (уборка, питание, смена белья в процессе проживания – за отдельной договорённостью, не как обязанность по договору);
не использовать в рекламе терминов «гостевой дом», «мини-отель» и т.п.;
понимать, что при текущем тренде на «выведение из тени» турразмещения такая конструкция может быть оспорена.

7. Итог

Коротко:

Если вы продолжаете работать как сейчас (6 комнат, посуточно, сервис, реклама) и регион участвует в эксперименте или вы попадаете под общее понятие «средства размещения», то формально вы – гостевой дом / средство размещения, и самооценка + реестр обязательны, иначе – запрет рекламы и риск штрафов.
«Просто сдавать в найм» и не делать самооценку можно только при реальной смене модели на обычный наём жилого дома без гостинического сервиса. Но при вашей конфигурации это будет зона повышенного риска: контролёры могут переквалифицировать деятельность в гостевой дом вне зависимости от названия договора.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина 

Добрый день, Марина!

С 01.09.2023 вступил в силу Федеральный закон от 05.12.2022 № 519-ФЗ, который внес изменения в регулирование гостиничной деятельности. Разберем вашу ситуацию:

1. Согласно ст. 3 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ» (в редакции ФЗ № 519-ФЗ), гостевой дом — это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги, имеющее не более 15 номеров.

2. Ваш объект (отдельное строение с шестью комнатами с санузлами) формально подпадает под определение гостевого дома, если вы предоставляете гостиничные услуги.

3. Ключевой момент: согласно закону, гостиничные услуги включают в себя не только предоставление временного размещения, но и сопутствующие услуги (уборка номера, смена белья, обслуживание и т.д.).

4. Если вы просто сдаете помещения в краткосрочный наем без предоставления дополнительных услуг, то формально это не гостиничные услуги, а договор найма жилого помещения по ст. 671 ГК РФ.

Однако, следует учесть:

1. Согласно ст. 14.39 КоАП РФ, предусмотрена административная ответственность за предоставление гостиничных услуг без прохождения классификации.

2. Контролирующие органы могут квалифицировать вашу деятельность как гостиничную, если фактически вы предоставляете соответствующие услуги, даже если формально оформляете это как договор найма.

3. С 01.03.2023 вступили в силу поправки в ст. 17 ЖК РФ, запрещающие использование жилых помещений в многоквартирных домах для предоставления гостиничных услуг. Но поскольку у вас отдельное строение, это ограничение на вас не распространяется.

Вывод: вы можете сдавать помещения в краткосрочный наем без регистрации в качестве гостевого дома, если:
— не предоставляете дополнительные гостиничные услуги (уборка, смена белья и т.д.);
— оформляете отношения с клиентами как договор найма, а не оказание гостиничных услуг;
— не рекламируете свой объект как гостиницу/гостевой дом.

Однако, учитывая тенденцию к ужесточению регулирования в этой сфере, рекомендую все же рассмотреть возможность прохождения самооценки и регистрации в качестве гостевого дома до 01.01.2026, особенно если вы планируете продолжать деятельность в долгосрочной перспективе.

Удачи в делах!