И вообще какие плюсы и минусы у нас как собственников жилья в данной ситуации?

Здравствуйте!

1. 

Исходные данные:

2-этажный многоквартирный дом 1960 г. постройки.
Территория планируется под новую застройку (фактически речь, скорее всего, о КРТ / комплексном развитии территории).
Застройщик предлагает:

подать заявления о признании дома аварийным;
взамен — либо денежная компенсация «по рыночной», либо квартира в новостройке.

Вы читали, что если дом признан аварийным, но не включён в региональную программу переселения, собственник имеет право только на денежную компенсацию.

Вопросы:

Верно ли, что при аварийном доме вне программы — только деньги?
Какие плюсы/минусы для собственников в вашей ситуации?

2. Основные нормы

ЖК РФ, ст. 32 – обеспечение жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения для гос/мун нужд:

изъятие допускается при предварительном и равноценном возмещении;
возмещение = выкупная цена, включающая: рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и на земельный участок, плюс все убытки (переезд, временное жильё, расходы на оформление и т.п.).  

ЖК РФ, ст. 32.1 – обеспечение жилищных прав собственников при изъятии помещений в связи с комплексным развитием территории (КРТ):

действует тот же принцип равноценного возмещения;
по заявлению собственника вместо денег ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости в возмещение.  

ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ, ст. 16 – региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (регион сам утверждает такие программы; в программе фиксируется перечень аварийных домов, сроки переселения и способы обеспечения жильём/компенсацией).  
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 – порядок признания домов аварийными (комиссия, акт, распоряжение администрации, указание сроков расселения/реконструкции).  
Позиция ВС РФ и разъяснения (обобщённо):

гарантированный минимум для собственника аварийного жилья – денежная выкупная цена, рассчитанная по ст. 32 ЖК РФ;
предоставление другой квартиры – вариант исполнения возмещения, возможен по соглашению или в рамках программы, но не безусловное право собственника.  

Практика и разъяснения по аварийному жилью:

если дом признан аварийным, но не включён в региональную программу переселения, органы власти обычно ограничиваются денежной компенсацией (выкупом), и не обязаны предоставлять иное жильё. Это прямо указывается в ряде разъяснений и обзоров с ссылками на позицию ВС РФ.  

3. Ответ на ключевой вопрос

3.1. «Только деньги» при аварийном доме вне программы — это в целом верно

По общему правилу, если дом признан аварийным и подлежит сносу, но не включён в региональную программу переселения, ваши гарантии как собственника сводятся к:

праву на выкупную цену (денежное возмещение), рассчитанную по ст. 32 ЖК РФ;
возможность спорить размер возмещения (через независимую оценку и суд), но не право требовать именно квартиру.  

Предоставление новой квартиры (в т.ч. в новостройке) в такой ситуации:

либо предусмотрено региональными/муниципальными актами и программой (если дом включат в неё);
либо оформляется по соглашению (договор мены/соглашение о возмещении) – в т.ч. с юридическим лицом, реализующим КРТ, на основании ст. 32.1 ЖК РФ.  

То есть формулировка, которую вы читали, по сути передаёт идею правильно:

без программы переселения вы гарантированно можете требовать деньги,
квартира в новостройке – не обязанность, а результат договорённости (застройщик/администрация ↔ вы).

4. Плюсы и минусы вариантов для собственников

4.1. Денежная компенсация (выкуп)

Что по закону входит в выкупную цену (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ):

рыночная стоимость вашей квартиры;
рыночная стоимость вашей доли в общем имуществе (лестничные клетки, чердак/подвал, придомовая территория, земельный участок под домом);
все убытки, включая затраты на переезд, временное проживание, поиск и оформление новой квартиры, досрочное расторжение договоров и т.п.  

Плюсы:

Вы сами выбираете:

город/район;
тип дома, этаж, планировку;
можете добавить свои деньги, использовать ипотеку, маткапитал и др.

Юридически это жёстко закреплённая гарантия – выкуп обязателен при изъятии для гос/мун нужд, а при споре можно идти в суд.  

Минусы:

На практике органы власти/застройщики стремятся занижать стоимость (берут «удешевляющий» коэффициент из-за аварийного состояния дома).
Реальная выплата может не позволять купить аналогичное жильё в том же районе, особенно если район уже «дорогой» из-за новой застройки.  
Вам придётся самим решать все организационные вопросы: поиск жилья, сделки, ипотека, переезд.

4.2. Квартира в новостройке (по программе или по соглашению с застройщиком)

Юридическая природа:

либо это реализация программы переселения (региональные акты, 185-ФЗ);
либо соглашение по ст. 32.1 ЖК РФ – вам дают квартиру, её стоимость засчитывается в счёт выкупной цены, иногда с доплатой одной из сторон.  

Плюсы:

Новый дом, новые коммуникации, современная планировка.
Не нужно искать покупателя и отдельную квартиру – вы просто «переезжаете» по схеме, которую организует застройщик/администрация.
В ряде регионов практика такова, что при переселении из аварийного жилья стараются не ухудшать основные характеристики жилья (площадь, количество комнат, благоустройство).  

Минусы и риски:

«Равноценность» жилья – предмет спора. Часто предлагают:

ту же или немного меньшую площадь;
но другой район/микрорайон, иной этаж, вид из окна, транспорт, инфраструктура.

Если ваш дом не в программе, то квартира в новостройке:

не ваша «законная гарантия», а коммерческое предложение застройщика, оформляемое договором;
объём и качество квартиры зависят от того, что вы пропишете в соглашении: адрес, этаж, площадь, наличие отделки, срок передачи, ответственность застройщика за просрочку.

Есть риск затяжки сроков строительства или изменения проекта. Если это не жёстко зафиксировано в договоре (аналог ДДУ по 214-ФЗ), вы менее защищены.

4.3. Особенность вашей ситуации: застройщик просит «самим подать на аварийность»

Это важный сигнал:

Признать дом аварийным и подлежащим сносу может только администрация (орган местного самоуправления), на основании заключения комиссии, по правилам Постановления № 47. Застройщик не может «по своему усмотрению» признать дом аварийным.  
В схемах комплексного развития территории (КРТ):

решение о КРТ принимает субъект/муниципалитет;
с застройщиком заключается договор КРТ;
права собственников и порядок выкупа/предоставления квартир регулируются ст. 32.1 ЖК РФ и самим договором КРТ.  

Застройщик, предлагая вам «самим подать заявления», вероятнее всего, хочет ускорить для себя процесс, при этом формально оставляя вам только базовые гарантии (денежный выкуп), если дом не попадёт в программу.

5. Практический пошаговый план

Чётко выясните правовой статус дома и территории:

Есть ли уже заключение комиссии и распоряжение администрации о признании дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции (ПП РФ № 47)?
Включён ли дом (или будет ли включён) в региональную/муниципальную программу переселения по 185-ФЗ (ищите по названию программы и спискам домов на сайте субъекта).  
Есть ли решение о включении вашей территории в зону КРТ, заключён ли договор КРТ с данным застройщиком.  

Не подписывайте никаких заявлений/соглашений с застройщиком, пока:

не увидите и не изучите нормативные акты (решение о КРТ, программу переселения, распоряжения администрации);
не будет понятен механизм: кто вам платит/предоставляет жильё – администрация или девелопер по договору с администрацией.

Сделайте независимую оценку квартиры (и по возможности доли в общем имуществе) по ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», чтобы понимать «реальную» рыночную стоимость до аварийности/КРТ.  
Если администрация/застройщик предлагает квартиру в новостройке:

требуйте проект договора, где прописаны: точный адрес, номер квартиры, этаж, общая и жилая площадь, отделка, срок передачи, гарантийные обязательства, ответственность застройщика;
сравните стоимость предлагаемой квартиры с вашей выкупной ценой (часто новая стоит дороже, и застройщик готов «добавить» к вашему выкупу в обмен на удобство объединения участков).

Если в итоге дом окажется аварийным, но не попадёт в программу, и вам будут предлагать только деньги:

сравните предложенную сумму с независимой оценкой;
при занижении – оспаривайте размер выкупной цены в суде, ссылаясь на ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и Пленум ВС РФ № 14 от 02.07.2009.  

6. Итог в одном абзаце

Да, ваше понимание в целом верно: если дом признан аварийным, но не включён в региональную программу переселения, ваши гарантии как собственника сводятся к денежной компенсации (выкупной цене); право требовать именно квартиру в новостройке законом не установлено, квартира возможна только по соглашению (ст. 32, 32.1 ЖК РФ, 185-ФЗ, практика ВС РФ).  
Для вас как собственников ключевой вопрос сейчас – не спешить подписывать заявления и соглашения, сначала зафиксировать реальный статус дома и территории (аварийность, программа, КРТ), сделать оценку объекта и только потом принимать осознанное решение:

либо идти в денежный выкуп и добиваться нормальной суммы;
либо добиваться грамотного договора с застройщиком о предоставлении квартиры в новостройке с чётко прописанными параметрами и сроками.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина