Минимизации рисков для Покупателя и Продавца?

С учетом указанных вводных прошу дать юридическую консультацию на тему того, как лучше/правильнее/менее рисково провести все эти мероприятия с т.з. минимизации рисков для Покупателя и Продавца ?

 Добрый день!

 Рекомендую вам рассмотреть возможность заключения предварительного договора с условиями задатка в соответствии со ст. 429, 380 Гражданского Кодекса РФ.

 В предварительном договоре Вы можете предусмотреть обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи  до определенного срока (можно с учетом необходимого времени для погашения ипотеки и снятия залога).

 Также предусмотрите, что покупатель в качестве залога передает денежные средства для погашения ипотеки.

 Согласно ст. 381 Гражданского Кодекса РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

 Далее продолжу.

1) Покупатель: если он закрывает кредит за Продавца, то где гарантия, что дальше Продавец будет что-то делать?

 Здравствуйте

Ну само по себе- конечно нигде, тут нужно заключать продуманный предварительный договор- с описанием всех этих моментов и именно обязательством продавца- продать покупателю этот объект на оговоренных условиях.

ГК

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

2) Продавец: деньги на закрытие кредита, в целом, есть (другой банк одобрил потреб.кредит). Но где гарантия у Продавца, что если он закроет свой ипотечный кредит, то Покупатель дальше продолжит взаимодействовать? А если не продолжит, то у Продавца конфуз — вместо комфортного ипотечного кредита он остается с тяжелым потребительским кредитом.

 Тут тоже самое — ваши договоренности оформить можно, но нужно делать предварительный договор и прям пошагово расписать эти моменты.

Над оплатами можно подумать- может быть сделать их задатками — но задатки невозвратные, точнее- вы его теряете, если как покупатель отказываетесь от сделки. А если это сделает продавец- он должен будет вам двойную сумму задатка выплатить.

Здравствуйте, Михаил!

На практике делают следующим образом.

1. Заключают договор уступки, в договоре предусматривают порядок оплаты. Часть денег оплачивается покупателем напрямую по реквизитам банка в счет погашения задолженности продавца. Закону это не противоречит. Должник может возложить на третье лицо обязанность исполнить обязательство (п. 1 ст. 313 ГК РФ). При этом должник не обязан получать согласие кредитора на привлечение третьего лица.

Оставшаяся часть платиться на счет продавца.

2. Перед этим берут из банка справку об остатке задолженности.

3. После оплаты банк выдает справку об отсутствии задолженности.

Это менее рисково для всех. Потому что в случае, если оплата прошла и в банк и продавцу обязательства покупателя будут считаться исполненными. И далее он уже сможет защитить свои права в суде. 

1) Покупатель: если он закрывает кредит за Продавца, то где гарантия, что дальше Продавец будет что-то делать?
2) Продавец: деньги на закрытие кредита, в целом, есть (другой банк одобрил потреб.кредит). Но где гарантия у Продавца, что если он закроет свой ипотечный кредит, то Покупатель дальше продолжит взаимодействовать? А если не продолжит, то у Продавца конфуз — вместо комфортного ипотечного кредита он остается с тяжелым потребительским кредитом.

Здравствуйте.

По логике тут скорее может подойти конструкция с предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Но есть и другие варианты. Вы можете в договоре уступки прямо указать на какой счет и куда перечисляются средства в оплату этой уступки. Счет укажете банка, который выдавал ипотеку. Правда надо четко выверить с банком сумму, которая полностью погасит ипотеку, но в этом случае все произойдет быстрее, одним договором. То есть Вы передадите документы на регистрацию, Росреестр вероятно приостановит ее до момента получения от банка информации о том, что ипотека закрыта, но после этого Росреестр возобновит регистрацию и проведет ее в полном соответствии с действующим законодательством.