Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Прилагаю повестку собрания, которую УК самостоятельно сформировала, и бланк решения собственника, также подготовленным УК и выдаваемый собственникам при подписании акта приемки квартиры
Вопрос из сферы ЖКХ. Застройщик передал новый дом временной управляющей компании на 3 месяца. Компания тут же инициировала внеочередное общее собрание собственников, в повестку собрания внесла сразу вопросы и про наделение представителем УК правом подсчета голосов, и правом быть администратором в ГИС ЖКХ, и пункт о заключении договора с этой же УК на 3 года, и множество пунктов с тарифами, которые не устраивают собственников.
Собрание очно-заочное, с 22 ноября по 26 декабря 2025 г. При этом на сегодня (25.11) бОльшая часть собственников еще не вступила в свои права (акты приемки квартир подписаны только у собственников 2 подъездов из 7)
Мы, как собственники, хотим сделать выбор УК на конкурсной основе, без навязывания нам договора со стороны УК от застройщика.
Хотим оценить наши шансы на изменение, отмену или признание ничтожными результатов идущего собрания собственников и рекомендации по дальнейшей стратегии действий.
Прилагаю повестку собрания, которую УК самостоятельно сформировала, и бланк решения собственника, также подготовленным УК и выдаваемый собственникам при подписании акта приемки квартиры
- Уведомление_от_ООО_Гранель_Гарант (2).pdf
- собрание.pdf
Здравствуйте!
Ваши шансы оспорить/признать недействительным текущее собрание высоки, потому что у УК сразу несколько нарушений императивных норм ЖК РФ:
Большинство собственников ещё не зарегистрировано — по ст. 45 ЖК РФ, голосуют только собственники, сведения о которых внесены в ЕГРН. Если большая часть квартир ещё не перешла собственникам — кворум невозможен — любые решения могут быть признаны недействительными.
Нарушением также считается, что инициатор собрания — УК, а не собственники: временная УК (назначенная застройщиком), не имеет права инициировать собрание с вопросами выбора (заключения договора) УК, утверждения тарифов, внесения себя администратором ГИС ЖКХ и передачи себе полномочий по подсчёту голосов.
По ст. 161, 44, 45 ЖК РФ — вопросы выбора УК и условий договора относятся исключительно к компетенции собственников. УК может инициировать собрание только по вопросам управления текущей деятельностью, но не по выбору себя самой на 3 года.
Здесь также усматривается конфликт интересов — УК формирует повестку, протоколирует, собирает голоса и сама же становится выгодоприобретателем — это прямое основание для признания решений ничтожными (ст. 168, 181.4 ГК РФ).
Нарушение процедуры уведомления — если квитанции/извещения не направлены ВСЕМ собственникам, включая тех, кто ещё не принял квартиру — процедура нарушена — итоговый протокол можно отменить.
Подписывать решения собственников при подписании акта приёма-передачи — незаконно. Это не добровольное участие в ОС, а привязка к процедуре сдачи квартиры — решения ничтожны.
Создайте инициативную группу (3+ собственника).
Направьте УК и застройщику требование остановить собрание как незаконное; уведомление, что расчёт кворума невозможен, так как большинство собственников не зарегистрировано, и предупреждение об оспаривании.
Отправьте жалобы в ГЖИ (главный орган, который реально вмешивается), прокуратуру (давление на УК и застройщика) и при необходимости — Роскомнадзор (если решение собирают без согласия).
Параллельно инициируйте своё собрание. Повестка — выбор совета дома, создание конкурсной комиссии по выбору УК, проведение конкурса с участием нескольких УК и отказ от предложенной УК застройщика.
Фиксируйте нарушения УК. Фото, видео, копии уведомлений, даты вручения, свидетельские аудио — всё пригодится для последующего признания собрания незаконным.
Если даже УК продавит протокол. итоговые решения можно оспорить. сроки: 6 месяцев — на оспаривание решений ОС (ст. 181.4 ГК РФ); и 3 года — если решения ничтожные (ст. 181.5 ГК РФ).
При таком наборе нарушений суды часто признают собрание недействительным полностью; аннулируют договор управления, даже если он был подписан; и обязывают провести новое собрание.
Так что Ваши шансы отменить/оспорить результаты собрания — высокие. Большинство собственников отсутствует — нет кворума. УК не имела права инициировать выбора самой себя. Повестка содержит вопросы, которые по закону УК не может выносить. Решение «под акт приёмки» — прямое нарушение. Конфликт интересов — решения могут считаться ничтожными.
Лучшее действие — начать своё собрание + фиксировать нарушения + подать жалобы в ГЖИ.