Здравствуйте!
Ваши шансы оспорить/признать недействительным текущее собрание высоки, потому что у УК сразу несколько нарушений императивных норм ЖК РФ:
Большинство собственников ещё не зарегистрировано — по ст. 45 ЖК РФ, голосуют только собственники, сведения о которых внесены в ЕГРН. Если большая часть квартир ещё не перешла собственникам — кворум невозможен — любые решения могут быть признаны недействительными.
Нарушением также считается, что инициатор собрания — УК, а не собственники: временная УК (назначенная застройщиком), не имеет права инициировать собрание с вопросами выбора (заключения договора) УК, утверждения тарифов, внесения себя администратором ГИС ЖКХ и передачи себе полномочий по подсчёту голосов.
По ст. 161, 44, 45 ЖК РФ — вопросы выбора УК и условий договора относятся исключительно к компетенции собственников. УК может инициировать собрание только по вопросам управления текущей деятельностью, но не по выбору себя самой на 3 года.
Здесь также усматривается конфликт интересов — УК формирует повестку, протоколирует, собирает голоса и сама же становится выгодоприобретателем — это прямое основание для признания решений ничтожными (ст. 168, 181.4 ГК РФ).
Нарушение процедуры уведомления — если квитанции/извещения не направлены ВСЕМ собственникам, включая тех, кто ещё не принял квартиру — процедура нарушена — итоговый протокол можно отменить.
Подписывать решения собственников при подписании акта приёма-передачи — незаконно. Это не добровольное участие в ОС, а привязка к процедуре сдачи квартиры — решения ничтожны.
Создайте инициативную группу (3+ собственника).
Направьте УК и застройщику требование остановить собрание как незаконное; уведомление, что расчёт кворума невозможен, так как большинство собственников не зарегистрировано, и предупреждение об оспаривании.
Отправьте жалобы в ГЖИ (главный орган, который реально вмешивается), прокуратуру (давление на УК и застройщика) и при необходимости — Роскомнадзор (если решение собирают без согласия).
Параллельно инициируйте своё собрание. Повестка — выбор совета дома, создание конкурсной комиссии по выбору УК, проведение конкурса с участием нескольких УК и отказ от предложенной УК застройщика.
Фиксируйте нарушения УК. Фото, видео, копии уведомлений, даты вручения, свидетельские аудио — всё пригодится для последующего признания собрания незаконным.
Если даже УК продавит протокол. итоговые решения можно оспорить. сроки: 6 месяцев — на оспаривание решений ОС (ст. 181.4 ГК РФ); и 3 года — если решения ничтожные (ст. 181.5 ГК РФ).
При таком наборе нарушений суды часто признают собрание недействительным полностью; аннулируют договор управления, даже если он был подписан; и обязывают провести новое собрание.
Так что Ваши шансы отменить/оспорить результаты собрания — высокие. Большинство собственников отсутствует — нет кворума. УК не имела права инициировать выбора самой себя. Повестка содержит вопросы, которые по закону УК не может выносить. Решение «под акт приёмки» — прямое нарушение. Конфликт интересов — решения могут считаться ничтожными.
Лучшее действие — начать своё собрание + фиксировать нарушения + подать жалобы в ГЖИ.
