Я хочу приобрести долю в квартире сопоставимую с квадратурой комнаты могу ли я перевести её в отдельную комнату

Здравствуйте!

1. Как это выглядит юридически

Вы хотите:

купить долю в праве собственности на квартиру (например, 1/3, 1/4 и т.п.),
чтобы эта доля соответствовала площади конкретной комнаты,
и спрашиваете: можно ли юридически превратить эту долю в самостоятельный объект – комнату (чтобы в ЕГРН была не «доля в квартире», а «комната, площадь … кв. м»).

2. Нормы права (РФ)

Ст. 244–252 ГК РФ – общая долевая собственность, порядок пользования и раздел/выдел доли.
Ст. 30–31 ЖК РФ – права и обязанности собственника жилого помещения, пользование жилой площадью.
Ст. 16 ЖК РФ – объектами жилищных прав являются:

жилой дом,
квартира,
комната в квартире/домe коммунального заселения.

Ст. 42, 43 ЖК РФ – перепланировка и переустройство жилых помещений (если потребуется перепланировка, изолирование комнаты и т.п.).

Ключевой момент: доля = право на часть квартиры в целом, а не на конкретную комнату. Комната как объект – это только то, что поставлено на кадастровый учёт как отдельный объект (комната в коммунальной квартире / жилом доме).

3. Варианты и практика

Вариант 1. Вы просто покупаете долю

В договоре указывается: «1/3 доля в праве собственности на квартиру…»
В ЕГРН будет записано: доля в квартире, не комната.
Даже если по соглашению между собственниками за вами закреплена конкретная комната, юридически это только порядок пользования, а не отдельный объект.

Этот вариант простой, но комната остаётся частью квартиры, а вы – долевой собственник.

Вариант 2. Превращение доли в комнату (выдел в натуре)

Теоретически возможно, но при жёстких условиях:

Комната должна быть изолированной

иметь отдельный вход из общего коридора квартиры,
не проходная,
иметь доступ к местам общего пользования (кухня, санузел и т.п.).

Нужна техническая возможность раздела

БТИ / кадастровый инженер должен сделать техплан с выделением комнаты как отдельного объекта недвижимости (с присвоением ей нового кадастрового номера – «комната»).
При необходимости – согласовать перепланировку (ст. 26–29 ЖК РФ).

Согласие всех собственников

Упрощённый путь – соглашение о разделе имущества / выделе доли в натуре, подписанное всеми сособственниками,
на основании техплана подаёте в Росреестр заявление о госрегистрации прекращения долевой собственности на квартиру и возникновения нескольких объектов: комнаты + «остаток квартиры» (иногда несколько комнат).

Если согласия нет

Можно пытаться через суд просить выдел доли в натуре (ст. 252 ГК РФ).
Но суд удовлетворяет такое требование только если реально возможно выделить изолированное помещение с отдельным входом, без нарушения строительных норм.
В большинстве обычных квартир суды отказывают и оставляют долевую собственность без выдела доли в натуре.

Итого по практике:

Да, комната может стать самостоятельным объектом, но для этого недостаточно просто купить долю. Нужен реальный раздел квартиры (добровольный или через суд) + техплан и регистрация.

4. Пошаговый план, если вы хотите именно «комнату», а не просто долю

До покупки доли:

Выяснить:

какова планировка квартиры,
можно ли технически выделить изолированную комнату,
согласны ли все остальные собственники на раздел квартиры и оформление комнаты как отдельного объекта.

Заказать консультацию у кадастрового инженера / БТИ:

задать прямой вопрос:
«Можно ли по данной планировке оформить выдел комнаты как отдельного объекта недвижимости (комнаты)? Какие нужны работы/перепланировки?»
получить предварительное заключение.

Заключить с сособственниками соглашение (лучше одновременно с куплей-продажей доли или сразу после):

о порядке пользования (какая комната за кем – минимум),
и в идеале – о разделе квартиры / выделе доли в натуре с описанием комнаты.

Сделать техплан на раздел:

кадастровый инженер по фактической планировке выделяет комнату,
готовит техплан для Росреестра.

Подать в Росреестр:

заявление о госрегистрации прекращения долевой собственности на квартиру,
и регистрации права собственности на:

комнату (ваша собственность),
оставшуюся часть квартиры (другие собственники).

Если нет согласия других собственников:

оценить перспективы через суд:

заказать заключение специалиста (возможно ли выделить изолированную комнату, соответствующую вашей доле),
подать иск о выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ).

Понимать, что суд часто отказывает, и вы останетесь просто владельцем доли.

5. Итоговый ответ

Да, вы можете купить долю, сопоставимую по площади с комнатой.
Но сама по себе доля не превращается автоматически в отдельную комнату – это просто абстрактная доля в праве на всю квартиру.
Чтобы доля стала именно комнатой как отдельным объектом недвижимости:

нужна изолированная комната, технически выделяемая из квартиры;
согласие всех собственников и соглашение о разделе (либо решение суда о выделе доли в натуре);
техплан и регистрация в Росреестре.

На практике чаще всего остаются в режиме долевой собственности + соглашение о пользовании комнатами. Полный выдел комнаты в самостоятельный объект получается не всегда (зависит от планировки и готовности других собственников идти на раздел).

Если хотите, можете описать: сколько комнат в квартире, какова их площадь по БТИ и какая доля планируется к покупке – я подскажу:

как выгоднее оформить договор купли-продажи доли,
и как прописать соглашение о порядке пользования комнатами, чтобы максимально защитить ваши интересы, даже если раздел в натуре не получится.

Пишите мне в чат, услуга платная 

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина