Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
А если после ликвидации, то не отойдет ли государству недвижка?
Росреестр приостанавливает переход права собственности на недвижимость от ООО единственному участнику (процесс ликвидации, сведения о промежуточном балансе поданы, до окончательной ликвидации общество распределяет на основании решения и акта недвижимость единственному участнику), требуя, чтобы в документах была ссылка на ликвидационный баланс, а не на промежуточный, хотя в акте об этом ни слова, только в решении ликвидатора, а еще требует, чтобы ЕГРЮЛ содержала сведения о ликвидации общества (как такое возможно, если субъект передающий недвижимость перестанет существовать, полномочия ликвидатора, который участвует в подаче документов, прекращаются ликвидацией)? Прошу откликнуться тех, кто сталкивался на практике с подобной ситуацией, как решили. Только ли через суд? Только ли после ликвидации? А если после ликвидации, то не отойдет ли государству недвижка? Будет считаться выморочным?
А если после ликвидации, то не отойдет ли государству недвижка? Будет считаться выморочным?
Здравствуйте.
Ну для начала, выморочным именуется наследственное имущество, которое отходит государству в случае, если наследников нет или ни один из существующих не принял наследство (ст. 1151 ГК РФ).
Понятие наследства к юридическим лицам не применимо, соответственно отойти государство просто так оно не может.
Основанием для регистрации перехода права собственности к учредителю являются передаточный акт и лист записи о ликвидации юрлица.
Подобные споры рассматривались арбитражными судами. Например в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 N 09АП-52938/2022 по делу N А40-231596/2021 указано:
Основанием для государственной регистрации права собственности АО «ОЭК» на Здания является акт приема-передачи от 04.07.2019, подписанный в связи с добровольной ликвидацией АО «Автодор +» между АО «ОЭК» и АО «Автодор +», и промежуточный ликвидационный баланс АО «Автодор +» от 15.02.2019.
Вместе с тем, подход в ситуации ликвидации стороны по сделке сформирован в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абзац третий п. 62).
В данном случае согласно данным Единого государственного реестра недвижимости правообладателем (собственником) нежилого помещения до настоящего времени числится АО «АВТОДОР +».
Между тем, 04.06.2020 в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о прекращении деятельности АО «АВТОДОР +» в связи с его ликвидацией.
В соответствии со статьей 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.
Следовательно, в связи с ликвидацией АО «АВТОДОР +», от которого перешло право на спорное имущество, отсутствует возможность предоставления им документов, таких как заявление о государственной регистрации права собственности и перехода права, а также правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
Вместе с этим, материалами дела подтверждается передача спорного объекта по акту приема-передачи от 04.07.2019.
Таким образом наличие представителя со стороны передающего лица при регистрации перехода права собственности от ликвидированной организации к учредителю необязательно. Должны быть сведения о передаче объекта и документ о ликвидации организации (выписка из ЕГРЮЛ).
Да, регистрация перехода права возможна и до внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ, но требуется соблюдение формальных условий.
Согласно п. 62 Постановления Пленума ВАС и ВС № 10/22, если имущество передано покупателю (или участнику при ликвидации), но продавец (ликвидируемое общество) не подаёт заявление в Росреестр, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Ключевые моменты: — Промежуточный ликвидационный баланс не может служить основанием для распределения имущества — оно распределяется только по окончательному ликвидационному балансу (ст. 63 ГК РФ). Поэтому Росреестр правомерно требует ссылку на него. — Однако до окончательной ликвидации общество ещё существует, и ликвидатор действует от его имени. Именно ликвидатор обязан подать заявление в Росреестр совместно с участником на основании решения о распределении имущества и окончательного баланса. — После ликвидации подать документы невозможно — общество прекращено (ст. 61 ГК РФ). Но если имущество не распределено до ликвидации, оно становится выморочным и переходит в собственность РФ (ст. 1151 ГК РФ).
— Не дожидайтесь ликвидации — завершите процедуру: утвердите окончательный ликвидационный баланс, включите в него недвижимость, издайте решение о передаче вам имущества, подпишите акт приёма-передачи, и ликвидатор + участник подают заявление в Росреестр одновременно.
— Если Росреестр откажет — обжалуйте в арбитражный суд (гл. 24 АПК РФ), ссылаясь на п. 62 Постановления № 10/22 и передачу владения.
— После ликвидации без регистрации — риск утраты права. Суд возможен, но сложнее. Лучше действовать до внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ.
Здравствуйте.
Согласно ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», при ликвидации юридического лица составляются промежуточный ликвидационный баланс и ликвидационный баланс.
Промежуточный ликвидационный баланс составляется после истечения срока, установленного для предъявления требований кредиторами, и содержит сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица, перечне предъявленных к нему требований, а также о результатах их рассмотрения.
Ликвидационный баланс составляется после завершения расчетов с кредиторами и содержит сведения о составе имущества юридического лица, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов. Распределение имущества между участниками происходит после удовлетворения требований кредиторов, но до окончательного внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ. На этом этапе логично опираться на данные промежуточного ликвидационного баланса, который отражает состав имущества, доступного для распределения. Требование ликвидационного баланса на данном этапе может быть необоснованным, так как он составляется уже после всех расчетов.
Полномочия ликвидатора прекращаются с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации юридического лица. Однако, до этого момента ликвидатор обладает всеми необходимыми полномочиями для завершения ликвидационных процедур, включая передачу имущества. Требование Росреестра о наличии сведений о ликвидации в ЕГРЮЛ до регистрации перехода права собственности создает замкнутый круг.
В случае ликвидации ООО, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество распределяется между участниками пропорционально их долям в уставном капитале. Если участник один, то все оставшееся
имущество переходит к нему. Это регулируется ст. 63 ГК рФ и ст. 22 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Ситуация, когда Росреестр приостанавливает регистрацию, ссылаясь на несоответствие документов, является, к сожалению, не единичной. Опыт показывает, что решение проблемы может потребовать комплексного подхода.
В качестве досудебного урегулирования вопроса, следует направить повторное обращение с пояснениями .
В повторном заявлении в Росреестр необходимо четко аргументировать, что на момент подачи документов общество находится на стадии ликвидации, но еще не ликвидировано окончательно. Объяснить, что промежуточный ликвидационный баланс является документом, отражающим состав имущества, подлежащего распределению после удовлетворения требований кредиторов, но до окончательного завершения процедуры.
Подчеркнуть, что решение о распределении имущества принято ликвидатором на основании имеющихся данных (промежуточного баланса) и в соответствии с законодательством. Акт приема-передачи является следствием этого решения.
Объяснить, что распределение имущества является одним из последних этапов ликвидации, предшествующих внесению записи о ликвидации в ЕГРЮЛ. Невозможно внести запись о ликвидации до завершения всех процедур, включая передачу имущества.
Если возможно, предоставить копии документов, подтверждающих, что все кредиторы уведомлены и срок для предъявления требований истек (например, публикация в «Вестнике государственной регистрации»).
В случае отказа на уровне территориального органа, можно попробовать подать жалобу на действия (бездействие) должностных лиц в вышестоящее управление Росреестра.
Если досудебное урегулирование не принесло результатов, единственным действенным способом остается обращение в суд.
Судебная практика по таким вопросам неоднозначна, но в целом суды часто встают на сторону заявителей, если процедура ликвидации и распределения имущества проведена в соответствии с законом. Суды могут разъяснять, что Росреестр не должен подменять собой функцию ликвидатора и оценивать правильность составления балансов, а должен проверять наличие необходимых документов и соблюдение формальных процедур.
Только ли после ликвидации?
Нет, не обязательно. Как показывает практика, можно добиться регистрации перехода права собственности до внесения окончательной записи о ликвидации в ЕГРЮЛ, если удастся убедить Росреестр или суд в законности процедуры. Однако, судебное разбирательство может затянуть время.
А если после ликвидации, то не отойдет ли государству недвижка? Считаться выморочным?
Это один из самых серьезных рисков, если регистрация перехода права собственности не будет осуществлена до момента исключения ООО из ЕГРЮЛ… Согласно ст. 1151 ГКРФ, выморочным имуществом признается имущество, которое не имеет наследников либо никто из наследников не имеет права наследовать или отказался от наследства, а также имущество, от которого наследники отказались, или имущество, на которое никто из наследников не претендует. В контексте ликвидации юридического лица, если имущество не было распределено и зарегистрировано за участником до исключения ООО из ЕГРЮЛ, оно может быть признано выморочным и перейти в собственность Российской Федерации.
Если единственному участнику не удастся зарегистрировать переход права собственности на недвижимость до полной ликвидации ООО, он может потерять эту недвижимость. Это особенно критично, если недвижимость является единственным или основным активом общества.
Поэтому, перед подачей документов в Росреестр убедитесь, что все документы составлены максимально корректно и соответствуют требованиям законодательства. Особое внимание уделите формулировкам в решении ликвидатора и акте приема-передачи.
В сопроводительном письме к документам в Росреестр максимально подробно и аргументированно опишите стадию ликвидации, на которой находится общество, и объясните, почему на данном этапе используется промежуточный ликвидационный баланс.
Не затягивайте с подачей документов на регистрацию перехода права собственности. Чем раньше вы начнете этот процесс, тем больше времени будет на его завершение до окончательной ликвидации.
Вот два ответа я получала, и они взаимоисключающие.
«Основанием для регистрации перехода права собственности к учредителю являются передаточный акт и лист записи о ликвидации юрлица» — это где прописано, в каком законе?