Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можем ли мы отказаться от этой площади и произвести перерасчет арендной платы?
Здравствуйте! Мы заключили договор аренды нежилого здания на 5 лет. Договор заключен на 524 м кВ , помещение с холодным тамбуром. Но фактически площадь которая обозначена договором составляет 254м кв , остальная площадь принадлежит подвальному помещению которое мы не используем. Можем ли мы отказаться от этой площади и произвести перерасчет арендной платы? И второй вопрос : площадь которую фактически мы используем 254 кВ м под кафе , в период с августа по октябрь температура внутри помещения была нормальная. С приходом холодов с ноября по декабрь были обнаружены свищи через розетки холодным воздухом , а также стены внутри помещения стали холодными , в связи с этим температура в зале упала до + 17 градусов. Подскажите как нам быть , место терять не хочется , но арендатор не идет на компромиссы и никак не реагирует на наши просьбы пока в устной форме.
Разбор ситуации по договору аренды
На основании вашего описания можно выделить две ключевые проблемы:
1. Несоответствие арендуемой площади.
2. Непригодность помещения для использования по целевому назначению из-за нарушений температурного режима.
Ниже приведен анализ и рекомендации по каждому пункту.
1. Вопрос о площади (524 м² vs 254 м²)
Правовая позиция:
· Если в договоре аренды четко указана общая площадь в 524 м², включая подвальное помещение, а вы это помещение не используете и оно не передано вам в пользование, это является существенным нарушением договора со стороны арендодателя.
· Вы платите за площадь, которой фактически не обладаете. Это основание для пересмотра условий договора.
· Ваши действия:
1. Подготовьте официальное письменное обращение (претензию) к арендодателю. В нем укажите:
· Реквизиты договора.
· Фактическое описание используемого помещения (254 м²).
· Утверждение о том, что подвальное помещение (часть от 524 м²) вам не передано и не используется.
· Требование о составлении двустороннего акта, фиксирующего реальную используемую площадь.
· Требование о перерасчете арендной платы с даты подписания договора (или с даты, когда выяснилось несоответствие) на основании фактической площади.
· Предложение внести соответствующие изменения в договор.
2. Направьте эту претензию заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт получения (например, курьерской службой с описью вложения).
3. Если арендодатель отказывается от диалога, вы вправе обратиться в суд с иском:
· О признании, что договор заключен на фактически используемую площадь.
· О взыскании неосновательно уплаченных сумм за непереданную площадь (ст. 1102 ГК РФ).
· Об обязании арендодателя привести договор в соответствие с фактическим положением дел.
2. Вопрос о нарушении температурного режима
Правовая позиция:
· Помещение кафе должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям. Температура +17°C в холодный период года для зала кафе не соответствует этим требованиям (СанПиН).
· Арендодатель обязан передать и поддерживать помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению (ст. 611 ГК РФ). Нарушение температурного режима делает использование помещения под кафе затруднительным или невозможным, что является существенным недостатком переданного имущества.
· Ваши действия:
1. Зафиксируйте нарушения. Это критически важно.
· Фото/видео: свищи, розетки, общий вид.
· Акт: составьте двусторонний акт о ненадлежащем состоянии помещения (низкая температура, сквозняки). При отказе арендодателя подписывать — составьте акт в одностороннем порядке с привлечением двух незаинтересованных свидетелей.
· Заключение специалиста: по возможности, пригласите инженера (например, по тепловизионному обследованию) для составления официального заключения о теплопотерях.
· Замеры температуры: регулярно (например, утром, днем, вечером) фиксируйте температуру в разных точках зала с помощью термометра, сохраняя записи (можно с фото).
2. Направьте вторую претензию (или объедините с первой) по этому вопросу. Изложите факты, приложите доказательства. Укажите, что помещение не пригодно для использования под кафе в холодный период. Сформулируйте требования:
· Устранить недостатки (утеплить стены, ликвидировать свищи) в конкретный разумный срок (например, 30 дней).
· Соразмерно уменьшить арендную плату за период, когда помещение не соответствовало требованиям (ст. 614 ГК РФ).
· В случае отказа или бездействия — расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст. 620 ГК РФ) и взыскать убытки.
3. В случае бездействия арендодателя после получения претензии обращайтесь в суд с иском:
· Об уменьшении арендной платы.
· О взыскании расходов на самостоятельное устранение недостатков (если решите действовать сами).
· О расторжении договора и взыскании убытков.
Итоговая стратегия и важные замечания:
1. Прекратите устные переговоры. Все общение теперь должно быть в письменной форме.
2. Подготовьте два пакета документов (по площади и по температуре) и отправьте арендодателю единой претензией заказным письмом.
3. Укажите в претензии разумный срок для ответа (обычно 10-30 дней).
4. Не затягивайте. Чем дольше вы платите полную сумму и работаете в неблагоприятных условиях, тем больше ваши убытки и сложнее доказывать свою позицию.
5. «Место терять не хочется» — понимаемая позиция, но ведение бизнеса в таких условиях может быть невыгодным и даже убыточным. Юридически корректные требования — ваш рычаг давления для достижения компромисса (скидка, пересмотр площади, проведение ремонта).
Рекомендация: Перед отправкой претензии желательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на арендных спорах и недвижимости. Он поможет грамотно составить документы, оценит ваши шансы в суде и подскажет оптимальную тактику. Сохраняйте все чеки об оплате аренды, коммунальных услуг, а также документы, подтверждающие попытки решить вопрос с арендодателем.