Могут ли быть претензии со стороны пожарных?

Здравствуйте, Иван!

   Ваш проект по переделке офисного блока под апартаменты связан с существенными юридическими рисками. Претензии со стороны контролирующих органов, включая пожарных, весьма вероятны. Вот ключевые моменты по вашим вопросам.

 
1. Санкции за перепланировку и переустройство
   Работы по монтажу перегородок и прокладке инженерных сетей (водопровод, канализация) формально квалифицируются как перепланировка и переустройство (ст. 25 ЖК РФ). Главный риск — проведение их без необходимых согласований.

   Требования к согласованию зависят от типа здания:

   Отдельное нежилое здание: В Москве разрешение госорганов на перепланировку не требуется, но обязательно нужен проект, разработанный организацией, состоящей в СРО.
   Помещение в многоквартирном доме (МКД): Согласование через Мосжилинспекцию (МЖИ) обязательно.           Потребуется проект и техническое заключение. Если работы затрагивают общее имущество дома, потребуется согласие собственников помещений в МКД.

Основные штрафные санкции и риски:

Административная ответственность. Самовольная перепланировка может повлечь штраф по ст. 7.21 КоАП РФ (для жилых помещений) или иным статьям КоАП, регулирующим нарушения в строительстве.
Гражданско-правовые последствия. Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, если работы проведены без его согласия и ухудшают состояние имущества.
Предписание о приведении помещения в исходное состояние. Контролирующий орган (например, МЖИ или Росреестр) может обязать вас демонтировать все изменения за свой счет.
     Даже без сноса несущих стен ваши планы требуют проектной документации. Игнорирование этого этапа — основная причина последующих претензий и штрафов.

2. Требования к виду разрешенного использования (ВРИ)
     Перевод нежилых помещений (офисы) под жилое использование (апартаменты для сдачи в аренду) возможен только при соблюдении ст. 22 ЖК РФ.

    Здание/помещение должно иметь ВРИ, допускающий жилое использование. Если в ЕГРН указано «офисное», «торговое» или иное коммерческое назначение, использование под апартаменты будет незаконным.
    Для смены ВРИ необходимо обратиться в уполномоченный орган (в Москве — Мосгорнаследие для объектов культурного наследия или иной орган в зависимости от ситуации) с заявлением о переводе помещения из нежилого в жилое. Это отдельная сложная процедура.
    Отказ в переводе — распространенное явление, если помещение не отвечает санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью (инсоляция, высота потолков, наличие необходимых коммуникаций и др.).
     Перед началом любых работ и вложений проверьте ВРИ здания и каждого помещения в выписке из ЕГРН. Если ВРИ нежилой (коммерческий), проект по созданию апартаментов невозможен без его официального изменения, что на практике часто нереализуемо для этажа офисного здания.

3. Риск претензий со стороны пожарных
    Претензии со стороны органов Госпожнадзора (МЧС России) практически неизбежны. При изменении планировки и функционального назначения помещений автоматически меняются и ужесточаются требования пожарной безопасности.

Ваши основные зоны риска:

Эвакуационные пути и выходы. Разделение этажа на множество апартаментов не должно сужать или блокировать пути эвакуации. Ширина коридоров, количество и расположение выходов должны строго соответствовать нормам (СП 1.13130.2009).
Противопожарные преграды. Возводимые вами гипсокартонные стены между апартаментами, возможно, должны иметь определенный предел огнестойкости (например, EI 45). Обычные межкомнатные перегородки из ГКЛ этому требованию часто не соответствуют.
Системы противопожарной защиты. В зависимости от площади, этажности и нового назначения может потребоваться дополнительная установка или модернизация пожарной сигнализации, системы оповещения, пожаротушения и дымоудачи.
Отделочные материалы. Материалы в путях эвакуации (коридоры, холлы) должны быть негорючими.

    По ст. 38 Федерального закона № 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственник, так и арендатор, владеющий имуществом на законном основании. В случае пожара это может привести:

    К административной ответственности по ст. 20.4 КоАП РФ (крупные штрафы для юрлиц).
    К уголовной ответственности по ст. 219 УК РФ, если нарушение повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью или смерть человека.
    К гражданской ответственности — обязанности возместить весь ущерб, причиненный пожаром вам, соседям и собственнику здания.
    Пожарные требования — не формальность. Любая проверка Госпожнадзора после перепланировки выявит нарушения, если они не были учтены в проекте, согласованном с МЧС.

    Резюме и практические шаги
Проверьте ВРИ объекта в ЕГРН. Если он не предусматривает жилое использование, проект создания апартаментов юридически невозможен.
Получите письменное согласие арендодателя на перепланировку и четко пропишите в договоре аренды, кто и за что отвечает в сфере пожарной безопасности.
Закажите проект перепланировки в специализированной организации (СРО). Проект должен включать раздел по пожарной безопасности и, при необходимости, проходить согласование в МЧС.
Не начинайте работы без согласований. Для помещения в МКД — согласуйте с МЖИ. Даже для отдельного здания утвердите проект у собственника/арендодателя.
После окончания работ оформите акт выполненных работ и, если требовалось согласование, акт приемочной комиссии, чтобы узаконить изменения.
Нарушение любого из этих этапов создает высокие риски финансовых потерь, судебных разбирательств и принудительного демонтажа сделанного.

Если Вам нужна более подробная информация по Вашему вопросу, либо составление документов, а также иные юридические услуги или услуги по пожарной безопасности и охране труда — напишите мне, нажав на кнопку «Общаться в чате».