Хотел уточнить как точно определить находится ли участок в этих зонах и если находится, то какие ограничения это накладывает на пользование участком?

Здравствуйте!

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы регулирует ст.65 ВК РФ 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/4c65ff0f232195d8dccc08535d2c3923d5b67f1c/

То, что в  границах водоохранных зон запрещается указано в ч.15  ст.65 ВК РФ 

Вам нужно обратиться  в администрацию по данному вопросу.И уточнить почему то, что выставляемый на торги земельный участок полностью находится в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе не указано в выписке из ЕГРН.

Также Вы можете изучить ГПЗу ( ст.57.3 ГрК РФ), в котором должно быть указано о наличии  ограничений по земельному участку.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться к о мне  в чат. 

Здравствуйте, Александр!

Заинтересовался земельным участком размещенным на торгах, но не могу разобраться в его статусе, нужна помощь.

 При анализе прилагаемых вами документов мной было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020414:1334 согласно п.3.4. Постановления главы администрации городского округа Дубна Московской области от 11.12.2015 №112ПА-1378 имеет ограничения: полностью расположен в водоохранной зоне реки Дубна, прибрежная защитная полоса реки Дубна.

В соответствии со ст. с п.13 ст. 105 Земельного Кодекса  водоохранные зоны (ВЗ) и прибрежные защитные полосы (ПЗП) относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Поскольку Администрация г.о. Дубна в Постановлении от 11.12.2015 прямо указывает на наличие ограничений (основываясь на заключении Минимущества МО от 05.12.2025), наличие зон ВЗ и ПЗП является юридическим фактом, который вы обязаны будете соблюдать.

В постановлении администрации и сведениях государственных информационных систем МО указано, что участок полностью находится в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе. В выписке ЕГРН не указано ни то, ни другое

Отсутствие сведений о ЗОУИТ в представленной Вами выписке из ЕГРН от 01.12.2025 ЕГРН  не означает, что эти зоны не установлены. Многие ЗОУИТ считаются установленными «в силу закона» или на основании нормативных актов органов власти, даже если они еще не внесены в кадастровую карту Росреестра.

Если обратиться к судебной практике, то суды однозначно указывают, что отсутствие сведений в ЕГРН не является основанием для игнорирования ограничений, установленных Водным кодексом РФ, так  в Кассационном Определении  Верховного Суда РФ № 71-КАД21-6 от 08.09.2021  отмечено, что зоны могут считаться установленными, если они отображены в документах территориального планирования (Генеральный план, Правила землепользования и застройки), даже при отсутствии записи в ЕГРН.

Хотел уточнить как точно определить находится ли участок в этих зонах и если находится, то какие ограничения это накладывает на пользование участком?

Для полной уверенности и минимизации рисков вы можете использовать следующие ресурсы:

1. Геопортал Подмосковья (РГИС МО): В Московской области это наиболее актуальный ресурс, где отображаются слои ЗОУИТ, которые администрация уже учитывает, но еще не передала в Росреестр. По вашему земельному участку информацию вы можете получить по ссылке rgis.mosreg.ru/v3/#/planning?cadnum=50:40:0020414:1334
2. ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка): Это основной документ, который обязан содержать все ограничения. Если вы станете арендатором, это первое, что нужно заказать.
3.Запрос в Московско-Окское бассейновое водное управление (БВУ): Они ведут государственный водный реестр и могут подтвердить точные границы ВЗ и ПЗП для реки Дубна.

Таким образом, участок с кадастровым номером 50:40:0020414:1334 юридически обременен водоохранной зоной и прибрежной защитной полосой, несмотря на «чистую» выписку ЕГРН.

Строить на данном участке можно, но проект дома должен обязательно включать сертифицированную систему очистки сточных вод.
Обратите внимание, что  в Постановлении указано, что участок расположен в этих зонах «полностью». Это означает, что любое нарушение экологического режима (например, парковка машины на траве у дома) может стать основанием для штрафов или расторжения договора аренды.
Поскольку вы пойдете на аукцион, уже будучи уведомленным об этих ограничениях (п. 3.4 Постановления),  в будущем Вы не сможете ссылаться на то, что «не знали» о зонах.

И еще один важный момент: 

В предоставленных документах не указано, попадает ли участок в береговую полосу (это полоса земли шириной 20 метров непосредственно вдоль берега).

Береговая полоса — зона общего пользования.
Согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ, приватизация участков в пределах береговой полосы категорически запрещена. Если участок № 50:40:0020414:1334 хотя бы частично заходит в эти 20 метров, вы никогда не сможете выкупить его в собственность после постройки дома. 

Здравствуйте!

Основной источник данных о водоохранных зонах (ВЗ) и прибрежных защитных полосах (ПЗП) — государственные информационные системы о недвижимости (ГИС Н), а не ЕГРН. Их отсутствие в выписке — обычная практика.

Для точного определения:

1. Запросите в администрации схему границ ВЗ и ПЗП или выписку из ГИС Н.
2. Изучите ПЗЗ/ГПЗУ муниципалитета, где эти зоны должны быть отражены.

Ст. 65 ВК РФ устанавливает ограничения. В границах ВЗ запрещены, например, движение и стоянка транспорта, размещение АЗС. В границах ПЗП (ч.17) действуют дополнительные запреты: распашка, выпас животных, размещение отвалов грунта и др. Это серьезно ограничивает использование земли, особенно для строительства.

Перед торгами обязательно уточните границы и все ограничения в администрации, чтобы оценить реальную пригодность участка для ваших целей.

Строить можно, но с учетом наложенных ограничений.

Здравствуйте!

Сведения о границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос считаются установленными с момента их внесения в ЕГРН. Если данные отсутствуют в выписке, это может быть связано с тем, что границы не были своевременно установлены и внесены в реестр. В таком случае юридически ограничения всё равно действуют.

Нарушение режима использования земель в водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах влечёт административную ответственность по ст. 8.42 КоАП РФ. 

Земельный кодекс Российской Федерации. Пункт 24 статьи 106 устанавливает, что зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона,  а также ограничения использования земельных участков в таких зонах начинают действовать со дня внесения сведений о зоне в Единый государственный реестр недвижимости. 

С уважением, Александр.

Добрый день! В ЕГРН нет сведений о водоохранной зоне, но это не значит что ее не существует. В вашем случае, водоохранная зона р. Дубна установлена в силу закона, в частности ВК РФ. 

ст 65 ВК РФ 

Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

 1) до десяти километров — в размере пятидесяти метров;

 2) от десяти до пятидесяти километров — в размере ста метров;

 3) от пятидесяти километров и более — в размере двухсот метров.

так как река более 50 км, то ее охранная зона 200 метров. 

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

соответственно участок также находится в прибрежной защитной полосе. 

Наличие таких охранных зон хоть и ограничивает деятельность на участке ИЖС, но не препятствует строительству жилого дома. 

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

 4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;

5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

то есть при строительстве жилого дома надо будет предусмотреть  сооружения, обеспечивающие охрану водных объектов от загрязнения.