Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Насколько велики риски удовлетворения требования покупателя о возврате задатка?
Между физическими лицами заключен ДКП недвижимости с отсрочкой платежа через 9 мес. с момента заключения. Уплачен задаток в размере 5% цены договора. По условиям договора все платежи осуществляются исключительно в безналичном порядке. Однако задаток был передан наличными по расписке. При наступлении срока платежа по договору покупатель уведомил что не планирует завершать сделку. Вопросы: 1. Имеет ли право продавец взыскать через суд неоплаченную часть ДКП, или проценты по 395 ГК, или убытки? Насколько велики риски удовлетворения требования покупателя о возврате задатка?
Добрый день.
Недвижимое имущество по договору передано?
Переход права собственности на него осуществлён?
Вопросы: 1. Имеет ли право продавец взыскать через суд неоплаченную часть ДКП, или проценты по 395 ГК, или убытки?
Добрый день!
Уточните, это был предварительный договор или основной ДКП? регистрация права собственности покупателя проведена? Недвижимость передана по акту приёма-передачи?
Можете прикрепить ДКП для изучения? Можно обезличенно.
Основной ДКП, не передан об’ект конечно.
Если заключен основной договор купли-продажи, но покупатель уклоняется от регистрации перехода права в ЕГРН, то возможно применение положений статьи 551 Гражданского Кодекса РФ:
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Но если продавец не согласен с регистрацией перехода права в связи с непоступлением оплаты, то можно расторгнуть ДКП по письменному соглашению.
Но если это был основной ДКП, а не предварительный, то не понятны условия о задатке. Условие о задатке включено в основной договор? По-хорошему, надо изучать этот договор.
Здравствуйте!
Между физическими лицами заключен ДКП недвижимости с отсрочкой платежа через 9 мес. с момента заключения.
Однако задаток был передан наличными по расписке. При наступлении срока платежа по договору покупатель уведомил что не планирует завершать сделку.
Уточните, пожалуйста, был заключен именно основной договор купли-продажи или предварительный?
Здравствуйте, да, продавец имеет сильные позиции для взыскания денег, а у покупателя практически нет шансов на возврат задатка.
Вот подробный разбор вашей ситуации, основанный на положениях Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Ответы на ваши вопросы
1. Имеет ли право продавец взыскать через суд?
Да, и по нескольким основаниям. Покупатель, отказавшись от сделки, нарушил обязательство по оплате, предусмотренное договором купли-продажи (ДКП). Это дает продавцу право требовать:
· Взыскания основной суммы долга: Это неоплаченная часть покупной цены квартиры (за вычетом задатка).
· Процентов по ст. 395 ГК РФ: За неправомерное удержание чужих денежных средств (просрочку платежа) с даты, когда должен был быть произведен расчет, и до момента фактической оплаты или вынесения судебного решения. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России.
· Возмещения убытков: Согласно ст. 381 ГК РФ, сторона, ответственная за неисполнение договора (покупатель), обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное .
2. Насколько велики риски удовлетворения требования покупателя о возврате задатка?
Риски практически нулевые. Согласно ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (в вашем случае — покупатель), то задаток остается у другой стороны (продавца). Это прямое последствие обеспечительной функции задатка. Покупатель в суде может ссылаться только на крайние обстоятельства (например, если обязательство прекратилось по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения), что в вашем случае неприменимо.
️ Важно знать
· Неустойка в договоре: Если в вашем договоре была предусмотрена неустойка (штраф, пеня) за неисполнение, то проценты по ст. 395 ГК РФ, скорее всего, взыскать не получится, если иное прямо не указано в договоре.
· Порядок расчетов: Нарушение условия о безналичной оплате задатка (передача наличными по расписке) не отменяет сам факт передачи задатка и его обеспечительную функцию. Договор заключен, задаток передан — его правовой режим действует.
???? Рекомендуемые действия
Продавцу в этой ситуации нужно действовать активно:
1. Направьте покупателю письменную претензию с требованием добровольно выплатить оставшуюся сумму по договору (с учетом удержанного задатка) и проценты по ст. 395 ГК РФ. Укажите разумный срок для ответа (например, 10 дней).
2. Если покупатель не реагирует, готовьте исковое заявление в суд. В иске можно заявить требования о взыскании:
· Основного долга.
· Процентов по ст. 395 ГК РФ (рассчитать их можно с помощью онлайн-калькуляторов ).
· Судебных расходов.
Чтобы точнее оценить вашу ситуацию, полезно уточнить один момент:
· Был ли в вашем договоре купли-продажи отдельный пункт о неустойке (штрафе, пене) за нарушение условий?
Вы правы, и вот детальный анализ, почему в данной ситуации ст. 381 ГК РФ о задатке является специальной и «поглощающей» нормой по отношению к ст. 487 и 328 ГК РФ.
Принципиальное различие в правовых последствиях
1. Ст. 487 ГК РФ (Оплата товара в кредит) и ст. 328 ГК РФ (Встречное исполнение):
· Эти нормы регулируют основные денежные обязательства по договору и взаимные обязанности сторон.
· Если бы в договоре не было задатка, и покупатель отказался платить, продавец действовал бы именно по этой схеме:
· На основании п. 3 ст. 488 ГК РФ (аналогично ст. 487 для недвижимости) продавец мог бы потребовать оплаты товара (основного долга) и процентов по ст. 395.
· На основании ст. 328 ГК РФ продавец, не получив встречного исполнения (платежа), вправе был бы приостановить свою передачу недвижимости или вовсе отказаться от договора с требованием возмещения убытков (ст. 328, п. 3 ст. 488 ГК РФ).
· Ключевой момент: При расторжении договора по вине покупателя в этой «чистой» схеме (без задатка) продавец мог бы потребовать лишь убытки, но не всю сумму долга, если не докажет, что убытки равны цене договора. Суд бы взыскивал разницу между договорной ценой и последующей продажей, а если перепродажи не было — доказывать убытки сложно.
2. Ст. 381 ГК РФ (Последствия прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон и задаток):
· Это специальная обеспечительная норма. Задаток выполняет три функции: платежную (засчитывается в счет платежа), удостоверительную (доказывает серьезность намерений) и штрафную/обеспечительную.
· П. 2 ст. 381 ГК РФ устанавливает императивное последствие: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.»
· Это означает, что закон напрямую решает судьбу задатка в случае нарушения договора стороной, его внесшей. Это самодостаточное последствие.
Почему в данной ситуации приоритет у ст. 381 ГК РФ, а ст. 487 и 328 ГК РФ применяются субсидиарно (дополнительно)?
· Задаток как специальный способ обеспечения: Включив в договор условие о задатке, стороны специально согласовали последствия неисполнения в части этой суммы. Закон (ст. 381) закрепляет эту договоренность императивной нормой. Поэтому сначала применяются эти специальные правила.
· Соотношение последствий: Последствие по ст. 381 (задаток остается у продавца) не исключает применения других мер ответственности. Об этом прямо говорит п. 4 ст. 447 ГК РФ (хотя она о торгах, принцип общий) и судебная практика: «Уплата и получение задатка сами по себе не прекращают обязательство по договору и не лишают сторону, получившую задаток, права требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, за вычетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором» (см. Постановления АС Московского округа, АС Уральского округа).
· Принцип «двух карманов»: В результате нарушения покупателем продавец получает право на два вида взыскания:
1. «Первый карман» (ст. 381 ГК РФ): Безвозвратное удержание 5% (задатка) как самостоятельной обеспечительной санкции.
2. «Второй карман» (ст.ст. 487, 328, 395 ГК РФ): Взыскание оставшихся 95% (основного долга) и процентов за их неправомерное удержание, как если бы задатка и не было. Это логично: задаток — это часть цены. Нарушив договор, покупатель не должен получать обратно даже ту часть цены, которую он внес (задаток), и при этом обязан выплатить оставшуюся часть.
Практический вывод для суда:
Исковые требования продавца будут строитьcя на совокупном применении норм, но с четким разделением:
1. На основании п. 2 ст. 381 ГК РФ — признать право продавца на удержание задатка в размере 5% от цены договора в связи с неисполнением договора покупателем.
2. На основании п. 3 ст. 488 ГК РФ (через ст. 487) и ст.ст. 328, 395 ГК РФ — взыскать с покупателя в пользу продавца:
· Основную задолженность в размере 95% от цены договора.
· Проценты по ст. 395 ГК РФ на эту сумму (95%) с даты, когда должен был быть произведен платеж, и до дня фактической оплаты.
Таким образом, риски покупателя о возврате задатка равны нулю (специальная норма ст. 381 ГК РФ), а риски продавца не получить остальную часть цены также минимальны (общие нормы о кредите и встречном исполнении). Непередача недвижимости работает на руку продавцу, так как подтверждает, что встречное исполнение со стороны продавца не наступило именно из-за нарушения покупателем его обязанности оплатить (ст. 328 ГК РФ).