Возможно ли вместо прохождения самооценки как гостевой дом сдавать комнаты по договору найма нежилого помещения?

Возможно ли вместо прохождения самооценки как гостевой дом сдавать комнаты по договору найма нежилого помещения?

 Добрый день! Сдавать для проживания Вы можете только жилое помещение:

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения
 
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Соответственно, сдавать нежилые помещения для проживания нельзя.

на 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

 можно, так как код включает

— сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;
— предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе....www.regfile.ru/okved2/razdel-l/68/68.2/68.20.html

Однако, если помещения будут сдаваться для проживания на краткосрочный период непосредственно лицам, которые будут в этих помещениях проживать, необходимо перевести нежилые помещения в жилые.

Вы в настоящий момент хотите подать документы на включение в реестр гостевых домов?

С каждым гостем заключать договор аренды; В чеках указывать оплату услуг аренды;

Применительно к проживанию в законе есть договор найма жилого помещения — ст.671 ГК РФ.

Если нет, то каким образом пройти самооценку, если количество комнат превышает 15, а также сами комнаты находятся в двух отдельных нежилых строениях?

 Думаю, что первое, что Вам нужно сделать, перевести нежилые помещения в жилые. На участке ИЖС это возможно.

Однако, указание, что на участке ИЖС находятся 

2 отдельных нежилых строения

в общем 25 комнат: 10 в одном корпусе с санузлами общего пользования и 15 во втором с отдельным санузлом в каждой комнате соответственно).

уже является нарушением в виде нецелевого использования земельного участка — (ответственность по ст.8.8 КоАП РФ)

Код 2.1 предполагает

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построекhttps://classinform.ru/classifikator-vidov-razreshennogo-ispolzovaniia-zemelnykh-uchastkov/vri-kod-zemelnogo-uchastka-2.1.html.

Требования к гостевому дому указаны в

ст.4 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ  «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»
 прежде всего, это должен быть

1) индивидуальный жилой дом

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_507269/da9aacd412125bc04dcb8c2054bfce11b86cba80/

В рекламе убрать все упоминания «гостевой дом», «номер», «мини-отель», «гостиница» и прочие термины, связанные с гостиничными услугами.

Возможно ли вместо прохождения самооценки как гостевой дом сдавать комнаты по договору найма нежилого помещения?

Нет, по закону Вы это сделать не сможете. Нежилое помещение может быть сдано по договору аренды для других нужд, но не для краткосрочного проживания граждан.

Здравствуйте. 

Да, теоретически возможно сдавать комнаты в аренду как нежилые помещения, при условии соблюдения ряда условий и изменения подхода к ведению бизнеса.

Если помещения изначально не предназначены для постоянного проживания и не соответствуют требованиям жилого фонда, их можно рассматривать как нежилые. В вашем случае, два отдельных нежилых строения на участке ИЖС, которые не являются частью жилого дома, могут быть классифицированы как нежилые.

Вам необходимо будет  перейти  на ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Этот код охватывает сдачу в аренду собственного недвижимого имущества.
Вместо договоров на оказание гостиничных услуг заключать договоры аренды нежилого помещения. Формулировка «договор аренды нежилого помещения, которое передается во временное владение и пользование» является допустимой.

Важно, чтобы договор четко определял предмет аренды, срок, арендную плату, права и обязанности сторон.
Также изменить систему налогообложения (при необходимости). УСН 6% с доходов от аренды является вполне применимой. Важно правильно отражать доходы в налоговой отчетности.
Полностью исключить из рекламы любые термины, связанные с гостиничными услугами  таких как гостевой дом, «номер», «мини-отель», «гостиница», «проживание». Акцент должен быть сделан на аренде помещений для временного пользования.

Хотя строения нежилые, участок имеет категорию ИЖС это может вызвать вопросы у контролирующих органов, если будет установлено, что на участке ИЖС фактически осуществляется предпринимательская деятельность, не связанная с индивидуальным жилищным строительством или обслуживанием жилого дома. Однако, сдача в аренду нежилых помещений, расположенных на участке ИЖС, не является прямым нарушением, если эти помещения не используются для постоянного проживания.
 Если контролирующие органы например, Роспотребнадзор, ФНС установят, что помещения фактически используются для краткосрочного проживания с признаками гостиничной деятельности (например, регулярная смена арендаторов на короткие сроки, предоставление услуг, характерных для гостиниц, даже если они не заявлены), это может быть расценено как скрытая гостиничная деятельность без соответствующей классификации.

Следует  учитывать, что в настоящее время  введен эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов в индивидуальных жилых домах вводится Федеральным законом от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»  Он предполагает, что  все гостевые дома, действующие на территориях регионов-участников, должны будут подать документы для включения их в единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии .

Каждому гостевому дому, который соответствует требованиям закона, присвоят идентификационный номер. Начиная с 1 января 2026 года информацию о гостевом доме в интернете, в том числе на сайтах-агрегаторах, разрешат размещать только с указанием этого идентификационного номера и ссылки на запись в реестре. С этой же даты деятельность гостевых домов, не внесенных в реестр, будет запрещена (ч. 4 ст. 4 Закона № 127-ФЗ). Это означает, что владельцы незарегистрированных гостевых домов будут считаться ведущими незаконную предпринимательскую деятельность, за что предусмотрены административные санкции.

1. Для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения «гостевой дом» такой дом должен соответствовать следующим требованиям:

1) индивидуальный жилой дом размещается на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение гражданами садоводства для собственных нужд; 
2) в отношении индивидуального жилого дома отсутствует решение органов местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) индивидуальный жилой дом принадлежит на праве собственности физическому лицу, при этом сведения о государственном кадастровом учете такого дома и государственной регистрации права собственности на такой дом внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

4) иным требованиям, установленным положением о классификации гостевых домов.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_507269/da9aacd412125bc04dcb8c2054bfce11b86cba80/

Здравствуйте Сергей. Занимался я этой проблематикой летом 2025 г. В целом отмечаю следующее.

1. Основные риски деятельности гостевого дома 1.1. Риск признания деятельности гостиничной, с соответствующими правовыми и налоговыми последствиями.

Правовое следствие: К такой деятельности могут быть применены более строгие нормы законодательства о гостиничном бизнесе, что влечет необходимость перевода жилого помещения в нежилое, соблюдение специальных технических, пожарных, санитарных требований, а также повышенные тарифы на коммунальные ресурсы.
Судебная практика:

Постановление 14-го арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022 № 14АП-7873/2022: Суд не согласился с доводами предпринимателя о сдаче им в аренду жилых помещений, поскольку посчитал, что фактически оказываются гостиничные услуги в мини-гостинице. В связи с этим предприниматель не вправе был применять патентную систему налогообложения по виду деятельности «услуги аренды жилых помещений».
Решение Верховного Суда Республики Крым от 20.07.2020 по делу № 21-509/2020: Установлено, что помимо сдачи жилых помещений в наем, постояльцам предлагались дополнительные услуги (беспроводной интернет, услуги общественного питания), что свидетельствует об использовании жилого дома для оказания гостиничных услуг.
1.2. Риски привлечения к административной ответственности.

По ст. 14.39 КоАП РФ: За предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении категории или использование в рекламе категории, не соответствующей свидетельству. Санкция: предупреждение или штраф от 1/40 до 1/25 части выручки прошлого года (но не менее 50 тыс. руб.).
По ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ: За использование земельного участка не по целевому назначению (например, для оказания гостиничных услуг на землях ИЖС). Санкция: штраф для граждан от 0,5 до 1% кадастровой стоимости (но не менее 10 тыс. руб.). Подтверждается судебной практикой: Решение Московского городского суда от 07.07.2022 по делу № 7-8566/2022.
По ст. 6.4 КоАП РФ: За нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений. Санкция: для граждан – штраф от 500 до 1000 руб.; для лиц, осуществляющих деятельность без образования юридического лица – от 1000 до 2000 руб. или приостановление деятельности до 90 суток. Подтверждается практикой: Решение Верховного суда Удмуртской Республики от 27.06.2016 по делу № 7-295/16.
1.3. Риски, связанные с запретом на предпринимательскую деятельность в жилом помещении.

Судебная практика: Суды признают незаконным использование жилых домов для целей, не связанных с личным использованием, до их перевода в нежилые помещения.

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.10.2017 по делу № 33-10273/2017: Указано, что при использовании коттеджей под гостиницу не соблюдаются требования по антитеррористической защищенности, миграционному законодательству, пожарной безопасности и санитарные нормы.
Апелляционное определение Астраханского областного суда от 23.03.2022 № 33-816/2022 по делу № 2-1344/2021: Подтверждает аналогичную позицию.
1.4. Риск применения повышенных тарифов и налоговых ставок.

Повышенные тарифы на электроэнергию: Признание деятельности коммерческой влечет оплату электроэнергии не по тарифам для населения. Подтверждается практикой: Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 30.03.2023 по делу № 33-3351/2023 и Апелляционное определение Иркутского областного суда от 09.08.2022 по делу № 33-6514/2022.
Повышенная ставка земельного налога: При фактическом использовании земельного участка в предпринимательской деятельности может применяться ставка до 1,5% кадастровой стоимости на основании подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ и Письма ФНС России от 10.06.2019 № БС-4-21/11156@.
1.5. Риски исков от соседей.

Судебная практика: Соседи могут требовать запрета на использование дома не по назначению и взыскания компенсации морального вреда.

Апелляционное определение Омского областного суда от 21.02.2024 по делу № 33-1163/2024: Суд частично удовлетворил иск соседей, запретил использовать дом не по назначению и взыскал моральный ущерб в размере 10 000 руб.
 
2. Возможность регистрации гостевого дома (общие условия)
Правовую основу для регистрации гостевого дома создает Федеральный закон от 27.05.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» (вступает в силу с 01.09.2025).

Условия для присвоения дому статуса «гостевой дом» (ст. 4 Закона № 127-ФЗ):

Дом должен быть индивидуальным жилым домом, расположенным на земельном участке из категории земель населенных пунктов с видами разрешенного использования:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),
Ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный участок),
Ведение садоводства.
Отсутствие решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие.
Дом должен принадлежать физическому лицу на праве собственности, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Соблюдение иных требований, установленных Положением о классификации гостевых домов (проект Минэкономразвития от 28.02.2025), включая:

Не более 1 гостевого дома у одного собственника (п. 2 ст. 5 Закона № 127-ФЗ).
Наличие минимальных бытовых условий (водоснабжение, отопление, интернет, пожарные датчики и др.).
Оказание сопутствующих услуг (встреча гостей, уборка, смена белья).
Порядок регистрации:

Собственник через специализированный электронный сервис (с авторизацией на «Госуслугах») размещает сведения о доме.
Уполномоченный административный орган проводит проверку соответствия требованиям.
При положительном результате дому автоматически присваивается тип средства размещения «гостевой дом».

3. Налогообложение после регистрации:

Появляется возможность применения Налога на профессиональный доход (НПД, самозанятость) на основании Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, при соблюдении ограничений (отсутствие наемных работников по трудовому договору, годовой доход менее 2,4 млн руб.). Письмо Минфина России от 16.02.2023 № 03-11-11/13235 допускает применение НПД для услуг, связанных с гостиничным бизнесом.
Привлечение для помощи другого самозанятого (по договору подряда) не запрещено (Письмо ФНС России от 12.10.2020 № АБ-4-20/16632@).