Здравствуйте .
Какие моменты обязательно необходимо учесть, проверить при составлении нотариусом договора ?
Какие юридические проверки стоит произвести дополнительно.
В основном вы уже заказали основные документы и сведения по сделке .
Поскольку сделка будет удостоверена нотариусом, то нотариус должен также проверить «чистоту» сделки
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей ( ст. 43 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
ПРи совершении такого рода сделки необходимо тщательно проверить продавца, заказать расширенную выписку из ЕГРН, которая содержит информацию о всех переходах прав собственности на объект, а также содержит сведения об обременениях.
Особое внимание уделить списку лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации.
Необходимо запросить копии документов, на основании которых была проведена приватизация, потому
если кто-либо из зарегистрированных лиц отказался от участия в приватизации, но не отказался от права пользования, он сохраняет это право пожизненно.
Необходимо убедиться, что приватизация была проведена законно, без нарушений прав других лиц, которые могли бы претендовать на участие в ней.
Из положений ст. 31, ст. 83 ЖК РФ, ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» следует, что сохранение за лицом права пользования жилым помещением при отказе от приватизации обусловлено необходимостью защиты прав граждан, которые не только проживали в спорном жилом помещении на правах члена семьи нанимателя на момент заключения договора о приватизации, но и продолжают проживать в спорном жилом помещении и не имеют другого пригодного жилого помещения."
Если в процессе приватизации кто-либо из зарегистрированных на тот момент лиц отказался от своей доли в пользу других, но при этом не отказался от права пользования жилым помещением, он сохраняет это право пожизненно, независимо от смены собственника. Этот факт не всегда отражается в ЕГРН и может быть выявлен только через тщательное изучение архивных документов, касающихся приватизации.
Следует убедиться, что все собственники указаны корректно, с указанием их паспортных данных и свидетельств о рождении для детей.
Необходимо прописать в договоре, что право собственности возникло на основании приватизации, с указанием реквизитов соответствующего документа (договора приватизации).
Обязательно включить в договор пункт о наличии и реквизитах разрешения органов опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних. Без этого разрешения сделка недействительна.
Необходимо прописать сроки и порядок снятия с регистрационного учета всех собственников прописать сроки и порядок снятия с регистрационного учета всех собственников до или после государственной регистрации перехода права собственности.
Следует настаивать на снятии с учета до сделки или, как минимум, до момента передачи денежных средств через аккредитив.
Также в договоре должно быть прямо указано, что объект недвижимости свободен от любых обременений (залог, арест, сервитуты) и прав третьих лиц (право пожизненного проживания, право пользования по завещательному отказу и т.д.). Продавец должен гарантировать это.
Включить пункт о том, что на момент подписания договора и передачи объекта недвижимости отсутствуют задолженности по коммунальным платежам, налогам и другим обязательным платежам. Продавец должен предоставить соответствующие справки.
ст 25 ЖК РФ
В разрешении органов опеки должны быть прописаны условия совершения продажи недвижимости с долями несовершеннолетних. Если эти условия не будут соблюдены, то сделку могут признать недействительной (ст 37 ГК РФ). Если в разрешении указано, что необходимо приобрести детям другое равноценное жилое помещение в долевую собственность, то эти условия продавец должен выполнить и желательно одновременно с продажей объекта вам.
В остальном в тех документах, что вы закажете должны быть необходимые для вас сведения.