Семейная ипотека через донора
1/10 часть оформили на донора (сестра двоюродная)
Хотела оформить документ, чтоб после выплаты ипотеки донор отписал 1/10 в дар или каким-то иным способом на меня. Плачу ипотеку сама.
Хотела оформить документ, чтоб после выплаты ипотеки донор отписал 1/10 в дар или каким-то иным способом на меня.
Добрый день!
Вы можете обратиться к нотариусу и заключить с сестрой договор обещания дарения 1/10 доли этой квартиры в будущем, после выплаты ипотеки и снятии обременения с залогового имущества.
Так, согласно ст. 572 Гражданского Кодекса РФ:
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Далее продолжу.
Здравствуйте. Можете заключить договор обещания дарения в будущем у нотариуса, как вариант. Ст. 572 ГК РФ, после погашения ипотеки и снтяи обременения. Пока ипотека и обремение есть, никто дарение не зарегистрирует как понимаете.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Но нужно, чтобы из договора следовало очевидное намерение передать имущество в дар, чтобы потом не было споров. В случае, если сестра откажется потом дарить, придётся через суд добиваться дарения. Так, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2022 N 305-ЭС22-11920 по делу N А40-121211/2021 отмечено, что
Суды не учли положений пункта 2 статьи 572 ГК РФ, в силу которых обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара.
Хотела оформить документ, чтоб после выплаты ипотеки донор отписал 1/10 в дар или каким-то иным способом на меня.
Здравствуйте.
Ну все же в дар, наверное не стоит, поскольку раз сестра двоюродная, то есть не является близким родственником, одаряемый вынужден будет уплатить НДФЛ с кадастровой стоимости данной доли. Вряд ли это одаряемому будет интересно.
Я думаю, что есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ), в котором указать условие, по наступлении которого должен быть заключен основной договор, или дату, до которой такой договор должен быть заключен.
Дарение доли после выплаты ипотеки — распространённый и законный способ в вашей ситуации с донорской семейной ипотекой. Поскольку 1/10 часть уже оформлена на двоюродную сестру как на созаёмщика, она может передать эту долю вам после полного погашения кредита.
Возможные документы
Договор обещания дарения доли после погашения ипотеки.
Заключается у нотариуса сейчас, с условием передачи доли после снятия обременения (ипотеки) с квартиры. Это обязывает сестру подарить 1/10 вам автоматически после выплаты, минимизируя риски отказа.
Нотариус проверит дееспособность сторон, отсутствие долгов и соответствие ГК РФ (ст. 572–582).
Договор купли-продажи доли (альтернатива дару).
Сестра продаст вам долю за номинальную сумму (1 рубль или рыночную, чтобы избежать налоговых вопросов). Требует регистрации в Росреестре.
Менее предпочтительно, если вы хотите избежать расходов и налогов (дарение между родственниками не облагается НДФЛ).
Дождитесь полного погашения ипотеки (банк выдаст справку об отсутствии задолженности).
Закажите выписку ЕГРН на квартиру для подтверждения снятия обременения.
Обратитесь к нотариусу с сестрой: паспорта, ДКП/ДДУ на квартиру, свидетельство о рождении/браке для подтверждения родства, кредитный договор.
Зарегистрируйте переход права в Росреестре
Донор (сестра) несёт солидарную ответственность по ипотеке до её погашения, но не может продать/заложить свою долю из-за обременения. Рекомендую нотариальное обязательство сейчас, чтобы зафиксировать намерения — это защитит вас, если сестра передумает. С 1 февраля 2026 такие схемы усложнятся (запрет на не близких родственников), но ваша уже оформлена.
Если договор обещания дарения будет заключен в установленной законом форме, а законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение такого договора, то если сестра откажется от его заключения, то можно в судебном порядке признать его договором дарения.
Если вдруг с сестрой будет неблагоприятный исход, то обязательства дарения её доли должны перейти к её наследникам, которые должны будут эти обязательства исполнить.
Но заключение договора обещания дарения возможно только при условии, что сестра согласится на это.