Боюсь покупать вдруг хозяин окажеться недееспособным и мой договор купли продажи онулируют

Для получения консультации по сделке с недвижимостью рекомендуется обратиться к юристу.
Существует риск, что договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным из-за недееспособности продавца. 
Есть два юридически значимых состояния:
Признанная недееспособность. Когда судом уже вынесено решение о недееспособности лица на момент совершения сделки. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ, такая сделка недействительна изначально, независимо от признания её таковой судом.
Фактическая неспособность понимать значение своих действий. Когда человек формально дееспособен, но в конкретный момент не мог осознавать последствия сделки. В таком случае сделку можно признать недействительной только через суд (ст. 177 ГК РФ).
Чтобы снизить риски, перед покупкой квартиры рекомендуется проверить продавца и недвижимость:
Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
Получить справку в бюро кредитных историй: она покажет, не ведётся ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
Узнать, все ли выписаны из квартиры.
Спросить соседей о том, действительно ли продавец живёт в этой квартире, и зафиксировать это письменно.
Для оспаривания сделки с участием недееспособного лица необходима помощь адвоката. Он поможет правильно оценить перспективы дела, собрать необходимые доказательства, составить грамотное исковое заявление, заявить ходатайства о назначении экспертиз, представлять интересы в суде и обжаловать отрицательное решение. 

Риск есть: если собственник был недееспособным при выдаче доверенности или признан таковым позже — сделку могут оспорить. Проверьте в реестре нотариальных действий актуальность доверенности и запросите справку ПНД за 2021 год. Лучше организовать видеосвязь с собственником у нотариуса при сделке. Помогу проверить все риски и подготовить безопасную сделку с защитой от оспаривания. Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)