В договоре указана проектная площадь 43, 94 кВ

Добрый день, Марина. 

Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» судебная коллегия разъяснила, что согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

П. 2 п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлено, что существенным является отклонение в 5 % от установленной в Договоре площади, а меньшее отклонение по площади не является существенным и не влечет нарушения обязательств застройщиком:

«…По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся многоквартирного дома, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади…»

Данный пункт отвечает балансу интересов сторон. В случае увеличения площади квартиры участник долевого строительства не доплачивает за дополнительную площадь. И в случае несущественного уменьшения площади застройщик не выплачивает компенсацию за её уменьшение.

Стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия об отсутствии изменении Цены Договора на весь период действия Договора, которая перерасчету не подлежит, независимо от изменения стоимости строительства Объекта долевого строительства (Квартиры), что соответствует положениям статьи 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не является нарушением положений ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», поскольку каким-либо правилам, установленным законом или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, не противоречит.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Застройщик готовит техническое описание (Технический паспорт) на МКД, на основании которого затем получает Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления,, выдавшие разрешение на строительство.

В соответствии п. 12 ч. 3 ст. ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости", за исключением ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав не осуществляются.

Таким образом, Техническое описание здания (многоквартирного дома) от застройщика проходит анализ и проверку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и положено в основу для выдачи застройщику Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на многоквартирный дом.

В дальнейшем общая площадь переданной квартиры указывается в двустороннем (или одностороннем) акте приема-передачи квартиры.

С указанной площадью объект долевого строительства ставится на кадастровый учет, а право собственности на объект долевого строительства регистрируется в ЕГРН

Учитывая, что Вы Акт приема-передачи квартиры и Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не оспаривали, также не оспариваете условие Договора о допустимом отклонении в переданной фактичекски площади по сравнению с проектной в пределах 5%,  а существенные недостатки, препятствующие проживанию в квартире отсутствуют, то Вы не можете оспорить площадь Вашей квартиры.  

    Согласно п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 — 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

       Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

      Эту методику расчета использует БТИ, однако подсчитанная в соответствии с ней площадь имеет значение для целей технического учета квартиры. Общая площадь квартиры с учетом всех относящихся к ней вспомогательных и подсобных помещений, балконов, лоджий и т.д. больше, именно она указывается в договоре об участии в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Стороны в ДДУ определяют  Цену Договора как фиксированную за весь Объект долевого строительства вне зависимости от фактического размера площади.

Из содержания ч. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену Договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику объекта долевого строительства.

Апелляционное  определение  Московского  городского  суда  от  20.05.2021  по  делу  №  2- 5360/2020, 33-19822/2021: Ссылки в жалобе о включении в договор формулировки стоимости квартиры, а не квадратных метрах, что следует квалифицировать как недобросовестное поведение истца, являются несостоятельными. Стороны при заключении договора самостоятельно определяли его условия, а действующее гражданское законодательство закрепляет принцип свободы договора.

 При этом Стороны в пп. Договора, согласовали также условие о том, что «… в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового (инвентаризационного) учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, государственной регистрации подлежит сумма фактических жилых и вспомогательных площадей Объекта, при этом площади балконов, лоджий, террас государственной регистрации не подлежат, однако находят свое отражение в техническом паспорте Дома и кадастровом паспорте на Объект, выдаваемых органом технической инвентаризации. 

Стороны согласовали, что исключение площадей балконов, лоджий, террас из общей площади Объекта при проведении обмеров органом технической инвентаризации (после ввода Дома в эксплуатацию) и последующая государственная регистрация права собственности на площадь, равную сумме фактической жилой и вспомогательной площадей Объекта без учета балконов, лоджий и террас в органе регистрации прав, не является основанием для возврата денежных средств Участнику долевого строительства и изменения порядка проведения взаиморасчетов между Сторонами, установленного Договором.

      В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

       Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

         В заключенном Договоре стороны, как того требуют положения ГК РФ, согласовали площадь объекта долевого строительства и Цену.

        Приведенные выше условия договора согласуются с требованиями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применительно к ст. ст. 421, 422, 424 ГК РФ и не противоречат ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

         При свободе выбора и рыночных отношениях Истец также не была лишена возможности приобрести иной объект недвижимости, создаваемый и реализуемый на других условиях иными лицами.

       Таким образом, имело место свободное формирование воли Истца на совершение сделки, правильное представление о качествах, свойствах и последствиях совершаемой сделки.

         Согласно п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

         Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

          На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

        В силу положений п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 1 статьи 179, Определение Московского городского суда Москвы от 17.03.2016 №4г/7-2134/16, от 12 декабря 2017 г. по делу N 33-51173, от 12.01.2022 по делу N 33-94/2022, от 17.03.2016 №4г/7-2134/16).

Данный срок исчисляется с момента заключения Вами ДДУ, поскольку подписав его, резюмируется, что Вы ознакомились и согласились с тем, на каких условиях он заключен.

Срок исчисляется как разница между датой подписания ДДУ и моментом, когда Вы обратились в суд (когда дело согласно карточки суда зарегистрировал Ваш суд).

Таким образом данный срок прошел, и не подлежит восстановлению в силу длительности его пропуска.

Исходя из положений п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). 

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2020 по делу N 33-5507/2020).