Как решить вопрос с документами?

Здравствуйте.

Ситуация действительно сложная, но не безнадежная. Она связана с пересечением территориальных изменений, разными правопорядками и статусами гражданства. Вот пошаговый анализ и возможные пути решения.

Важно: ЛНР, согласно российскому законодательству, является субъектом РФ. Поэтому далее речь идет о действии российского права на этой территории, но с учетом специфики документов украинского образца.

Ключевые проблемы и их последствия:
Отсутствие российского паспорта у собственника. Он формально не является субъектом российского права, что делает стандартные сделки купли-продажи по российским законам невозможными.
Невозможность личного присутствия собственника. Он не может приехать, чтобы подать документы на «перерегистрацию» (приведение документов в соответствие с российским законодательством) или на сделку.
Наличие прописанной (зарегистрированной) матери. Это создает дополнительные сложности, так как нужно обеспечить ее выписку (снятие с регистрационного учета), что обычно требует личного участия либо собственника, либо ее самой.
Возможные пути решения (от наиболее вероятного к наименее):
Вариант 1: Оформление через доверенность (наиболее реалистичный путь)
Это стандартная процедура, которая в вашем случае имеет особенности.

Что нужно: Собственник (владелец украинского паспорта) должен оформить в Украине у нотариуса доверенность на представителя.
На кого: Доверенность можно оформить на вас как на покупателя, на риелтора, на юриста или на свою мать. Надежнее — на нейтральное лицо (юриста), которое будет действовать в интересах продавца до получения денег, а в ваших интересах — после.
Полномочия по доверенности должны быть максимально широкими:

Право на перерегистрацию права собственности в российских органах (Росреестре/ФРС).
Право на подписание договора купли-продажи.
Право на получение денег.
Право на снятие с регистрационного учета (выписку) всех лиц, включая мать.
Легализация доверенности: Это главный сложный момент. Упрощенный порядок признания документов между РФ и Украиной в настоящее время не действует. Доверенность, скорее всего, потребуется легализовать через апостиль в Украине (если Украина является участником Гаагской конвенции 1961 года для этого типа документов) и нотариально перевести на русский язык. Крайне важно проконсультироваться с юристом в ЛНР, который имеет практику в подобных сделках, чтобы понять актуальный порядок признания украинских нотариальных документов на территории РФ/ЛНР.
Действия представителя: Получив такую доверенность, представитель в ЛНР может действовать от имени собственника: выписать мать (с ее согласия), подписать договор купли-продажи с вами и подать документы на регистрацию перехода права.
Вариант 2: Оформление через суд (более долгий и затратный путь)
Если оформить доверенность невозможно.

Основание: Можно попытаться признать право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество или приобрести право собственности в порядке приобретательной давности. Однако, поскольку есть известный собственник, эти пути маловероятны.
Более реально: Признание сделки купли-продажи, совершенной в простой письменной форме (расписка, договор), через суд. Риски очень высоки. Потребуется доказать, что вы фактически владеете домом, оплатили его, а продавец уклоняется от оформления. Суд может стать вариантом, если продавец получил деньги, но доверенность оформить отказался.
Совет: Этот вариант — крайняя мера. Требует серьезной юридической поддержки.
Вариант 3: Оформление наследственных прав (не ваш случай, но важно знать)
Если бы собственник умер, а его мать была наследницей, то она, получив российский паспорт, могла бы вступить в наследство уже по российским законам и стать продавцом. В вашей ситуации это не применимо.

Практический план действий:
Наймите местного юриста в ЛНР. Это самое важное. Юрист должен специализироваться на недвижимости и, желательно, иметь опыт работы с украинскими документами. Он даст точную консультацию по актуальной процедуре.
Согласуйте с продавцом схему «Доверенность». Объясните ему, что это единственный цивилизованный способ. Все расходы по оформлению доверенности и ее легализации можно разделить или взять на себя.
Встретьтесь с матерью собственника. Обсудите условия ее выписки и переезда. Лучше, если это будет оформлено ее заявлением о снятии с регистрационного учета, которое представитель по доверенности сможет подать.
Проверьте «чистоту» дома. Через юриста запросите выписку из ЕГРН (российского реестра), чтобы убедиться в отсутствии арестов, обременений (залога), а также проверить юридическую судьбу этого объекта после вхождения территории в состав РФ.
Обеспечьте безопасный расчет. Используйте банковскую ячейку или расчет через нотариуса (если такая услуга есть), чтобы передать деньги представителю продавца только после государственной регистрации вашего права собственности в Росреестре.
Вывод:
Технически решить вопрос можно, и основной ключ — это правильно оформленная и легализованная доверенность от собственника. Без его волеизъявления, выраженного в доверенности, сделка будет практически невозможна, так как он остается единственным законным владельцем по документам.

Риски:

Недействительность доверенности из-за ошибок в легализации.
Отказ матери выписываться (решается через переговоры, так как она хочет уехать).
Неопределенность с переоформлением украинских технических документов (техпаспорт) на российские. Этим также должен заниматься представитель по доверенности.
Начните с поиска грамотного юриста на месте — это сэкономит вам время, деньги и нервы.