Чтобы была возможность продавать его клиентам под семейную ипотеку

День добрый Виталий.

Можно ли переоформить землю с физлица на ИП? И нужно ли это делать?

 Не нужно. Переоформить землю с физлица на самого себя как на ИП невозможно, потому что ИП — это и есть физлицо, просто с особым статусом. 

Имущество у вас не разделено в силу ст. 24 ГК РФ.
Чтобы банк одобрил покупателю семейную ипотеку, продавцом должен выступать именно Индивидуальный предприниматель. Банки  проверяют статус продавца на момент сделки.

что делать?

Убедитесь, что в вашем ЕГРИП открыт соответствующий код ОКВЭД (основной или дополнительный). Оптимально: 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий  и 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

Здравствуйте!

Можно ли переоформить землю с физлица на ИП? И нужно ли это делать?

Нет, и технически это невозможно. Согласно ст. 23 ГК РФ, ИП — это не отдельный субъект права, а тот же самый гражданин (физическое лицо), получивший право на предпринимательскую деятельность. У ИП нет обособленного имущества: в ЕГРН собственником значитесь Вы как физическое лицо, и при продаже дома от имени ИП это будет тот же человек, просто действующий в статусе предпринимателя. Переоформлять участок никуда не нужно.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 1711, программа «Семейная ипотека» предусматривает покупку готового дома у первого собственника — юридического лица (застройщика) или ИП (застройщика).

Исходя из этого, Вам необходимо до начала строительства внести в ЕГРИП код ОКВЭД 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий». Это делается подачей заявления по форме Р24001 в налоговый орган. Дополнительно можно добавить код 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Имейте в виду, что важно, чтобы эти коды были внесены именно до начала строительства, а не после регистрации дома. Банки проверяют, если ОКВЭД по строительству появился после постройки и постановки дома на кадастровый учёт, банк, скорее всего, откажет в проведении сделки по семейной ипотеке, не признав Вас застройщиком.

Также важно, чтобы Вы были первым собственником дома. Дом должен быть поставлен на кадастровый учёт и зарегистрирован впервые на Вас. Если право собственности хоть раз перейдёт к другому лицу, для целей семейной ипотеки Вы потеряете статус первого собственника — застройщика.

Не все банки одинаково подходят к сделкам с ИП. Некоторые банки (особенно менее крупные) могут требовать продавца исключительно в форме юридического лица и не рассматривать ИП. Поэтому до начала строительства стоит обратиться в конкретные банки (Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ) и уточнить их актуальные требования к продавцу — ИП, включая перечень документов и условия аккредитации объекта.

Если Вы продаёте дом как физическое лицо, Вам придётся уплатить НДФЛ, ставки указаны в ст. 224 НК РФ. При этом если строительство и продажа носят предпринимательский характер (систематическая деятельность, направленная на извлечение прибыли — ст. 2 ГК РФ), налоговая инспекция может переквалифицировать Ваш доход в предпринимательский и доначислить налоги, пени и штрафы, даже если формально Вы продали дом как физлицо.

При продаже от ИП на УСН «Доходы» налог составит 6% от всей суммы продажи. На УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами (покупка земли, стройматериалы, работы подрядчиков, подключение коммуникаций и т.д.). Если расходы на строительство составляют значительную часть от цены продажи (что обычно и бывает), то УСН «Доходы минус расходы» может быть выгоднее. Обратите внимание: с 2025 года ИП на УСН с доходом свыше 60 млн руб. обязаны уплачивать НДС, а продажа жилой недвижимости освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком, оставаясь физическим лицом.

Переоформление прав на земельный участок не требуется, поскольку имущество ИП и физического лица юридически не разделено (ст. 24 ГК РФ).

Для легитимной продажи объекта как ИП и применения семейной ипотеки покупателя вам необходимо включить в ЕГРИП соответствующие коды ОКВЭД (например, 41.20, 68.10.1) и заключать договор купли-продажи, выступая в статусе ИП (с указанием реквизитов свидетельства о госрегистрации), учитывать доход от продажи в рамках применяемой системы налогообложения (ОСНО, УСН).

Оптимизация налогообложения возможна за счет отнесения расходов на строительство к затратам ИП.
Таким образом, отдельная передача земли не нужна, а продажа домовладения с землей как ИП соответствует требованиям банков для семейной ипотеки.