Чтобы была возможность продавать его клиентам под семейную ипотеку

Здравствуйте Виталий! 

Чтобы построить дом на продажу и впоследствии реализовать его как ИП, необходимо учесть несколько важных аспектов, связанных с правовым статусом имущества, требованиями к строительству и налогообложением.

Переоформить земельный участок с физического лица на ИП невозможно так как имущество индивидуального предпринимателя неотделимо от имущества физического лица. Согласно Гражданскому кодексу РФ, предприниматель отвечает по обязательствам всем своим имуществом, и распоряжаться им (в том числе использовать в предпринимательской деятельности) он может без дополнительных правоустанавливающих документов.

Таким образом, даже если вы используете участок в предпринимательской деятельности (для строительства дома с целью продажи), перерегистрация права собственности не требуется. Достаточно иметь свидетельство о праве собственности на землю, оформленное на физическое лицо. 

Перед началом строительства необходимо:

1. Проверить разрешённое использование земельного участка. Убедитесь, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или другого вида деятельности, позволяющего возвести жилой дом. Использование земли не по назначению может привести к административной ответственности и требованию привести участок в первоначальное состояние.

2. Получить необходимые разрешения. В зависимости от местных требований и масштаба проекта может потребоваться разрешение на строительство, согласование с местными властями, соблюдение градостроительных норм и правил.

3. Разработать проектную документацию. Строительство должно соответствовать требованиям законодательства, включая нормы безопасности и санитарные правила. Для продажи дома по семейной ипотеке наличие проектной документации обязательно. 

4. Учесть требования к подрядчику. Если планируется строительство с привлечением подрядчика, важно оформить отношения через официальный договор подряда. Это особенно актуально, если дом будет строиться с использованием эскроу-счёта в рамках семейной ипотеки.

Чтобы дом мог быть продан по программе семейной ипотеки, необходимо соблюдать следующие условия:

Строительство должно вестись в соответствии с требованиями законодательства, включая наличие проектной документации и соблюдение норм безопасности.

 При строительстве с привлечением подрядчика требуется официальный договор подряда с юрлицом или ИП и использование эскроу-счёта. Самостоятельное строительство (хозяйственный способ) не допускается. 

 Заёмщик (покупатель) должен соответствовать критериям программы семейной ипотеки: например, иметь ребёнка до 6 лет включительно или ребёнка-инвалида до 18 лет, а также быть гражданином РФ. 

Максимальная сумма кредита ограничена: для Москвы и Московской области — до 12 млн рублей, для других регионов — до 6 млн рублей. Сверхлимитная часть может быть оформлена по рыночной ставке. +

Статус ИП позволяет использовать специальные налоговые режимы (например, УСН), что может снизить налоговую нагрузку по сравнению с общим режимом налогообложения. Однако важно учитывать, как будет квалифицироваться доход от продажи дома:

Если дом использовался в предпринимательской деятельности (например, строился с целью продажи), доход от его продажи будет учитываться в налоговой базе по применяемому режиму налогообложения (УСН, ОСНО и т. д.). В этом случае имущественный вычет по НДФЛ применить нельзя.

Если дом изначально приобретался и использовался для личных целей, а продажа не связана с предпринимательской деятельностью, доход облагается НДФЛ. При этом, если дом находился в собственности более 5 лет, доход от продажи освобождается от НДФЛ. 

С 2026 года внесены изменения в правила вычета по НДФЛ при продаже имущества ИП: теперь налогоплательщик вправе уменьшить доходы на сумму фактически произведённых расходов, даже если они не учитывались при применении спецрежимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.

Если Вам необходима более подробная консультация/изучение документов/подготовка документов обращайтесь в личные сообщения (в чат). Стоимость услуг договорная. 

Добрый вечер.

Законодательством не разделено имущество физического лица, то есть нет разделения на то, которое принадлежит ему как гражданину, и то, которое принадлежит как ИП. Однако для целей ведения бизнеса, включая строительство и последующую продажу недвижимости как ИП, Вам скорее всего, потребуется переоформить земельный участок с физического лица на ваше ИП. Это позволит вам четко разграничить активы, используемые в предпринимательской деятельности, и личное имущество. В случае продажи дома, если участок будет оформлен на ИП, сделка будет считаться предпринимательской деятельностью. Каким образом Вы можете разделить: это может быть сделано путем заключения договора купли-продажи между вами как физическим лицом и вами как ИП. и соответственно потом все документы оформлять на ИП: разрешение на строительство, строительство (но у вашего ИП должны быть соответствующие коды ОКВЭД для строительства (например, 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий») и, возможно, для продажи недвижимости. 

Налогообложение же при продаже дома как ИП будет зависеть от выбранной вами системы налогообложения. Если вы на УСН (упрощенная система налогообложения), то доходы от продажи будут учитываться при определении налоговой базы по УСН. Это может быть выгоднее, чем уплата НДФЛ как физическим лицом, особенно если вы планируете учитывать расходы, связанные со строительством.