После этого обратились за получением разрешения и административные органы выявили проведение реконструкции до получения разрешения Возможно ли узаконение реконструкции в судебном порядке?

Здравствуйте.

Узаконивание самовольной реконструкции возможно при соблюдении следующих условий.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»:

27. Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом стоит учесть, что для реконструкции МКД не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме должны проголосовать за реконструкцию (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если же в ходе реконструкции произошло уменьшение общедолевого имущества, то все 100% собственников должны дать свое согласие.

Кроме того, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, Вы должны будете в судебном порядке доказать, что:

1. Сохранение реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
2. Она не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
3. Сама реконструкция соответствует обязательным нормам и требованиям (градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и т.д.).

Для доказательства последнего пункта необходимо предоставить заключение специалиста либо провести судебную строительно-техническую экспертизу.

Добрый день, Сергей! 

Узаконение реконструкции в судебном порядке возможно на основании ст. 222 ГК РФ, если вы докажете, что постройка безопасна, не нарушает права третьих лиц и вы предпринимали попытки ее легализации. Наличие протокола общего собрания собственников является вашим главным преимуществом, однако важно учитывать, что если реконструкция повлекла уменьшение общего имущества (например, за счет пристройки или проема в несущей стене), суды часто требуют 100% согласия всех владельцев дома. Так же будет судебная строительно-техническая экспертиза: если она подтвердит соответствие объекта строительным и противопожарным нормам, тогда суд вероятно признает право собственности. Но скорее всего вам нужно будет оплатить административный штраф за начало работ без разрешения. 

С уважением, юрист Елена Довжук

Добрый день, Сергей!

Узаконивание такой реконструкции в судебном порядке возможно, если работы соответствуют градостроительным, строительным и санитарным нормам, не нарушают права третьих лиц (соседей) и безопасность дома, даже при нарушении порядка (начало работ до разрешения). 
Ключевые факторы для успеха в суде:
Согласие общего собрания собственников (ОСС): То, что оно уже есть, — огромный плюс. Необходимо, чтобы оно было оформлено верно (с учетом требований к использованию общего имущества, если затрагиваются несущие конструкции, фасад).
Техническое заключение: Требуется заключение экспертной организации, подтверждающее, что выполненные работы (например, устройство отдельного входа, пристройка) безопасны и не угрожают несущей способности дома.
Соответствие нормам: Реконструкция должна отвечать требованиям пожарной безопасности, СНиП и требованиям к внешнему виду.
Права соседей: Реконструкция не должна нарушать права других собственников жилья (не загораживать окна, не создавать шум и т.д.). 

Здравствуйте! 

Да, реконструкция в таком случае возможна путем обращения в суд для признания проведенной реконструкции законной. Для решения подобного вопроса важно учитывать положения российского гражданского и жилищного законодательства, а также судебную практику Верховного суда РФ.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

Статья 222 ГК РФ регулирует ситуации самовольного строительства или реконструкции объектов недвижимости. Согласно части первой указанной статьи объект считается самовольным строением, если построен либо реконструирован без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил. Однако в части второй предусмотрено исключение, позволяющее признать такую реконструкцию законной, если соблюдены условия, предусмотренные законом.

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)

Статьёй 29 ЖК РФ предусмотрены случаи и основания для принудительного сноса самовольно возведенных помещений или реконструкций, а также обстоятельства, позволяющие сохранить такие помещения. Если собственником получено согласие собственников многоквартирного дома и администрация выявила нарушение порядка оформления документов, решение проблемы возможно путём подачи искового заявления в суд.

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ)

Согласно статье 51 ГрК РФ получение разрешения на строительство или реконструкцию является обязательным условием легализации работ. Отсутствие такого документа влечет последствия, установленные гражданским законодательством, включая признание строения незаконным.

Судебная практика

В практике Верховного Суда РФ имеется ряд решений, подтверждающих право собственника обратиться в суд с иском о признании постройки или реконструкции законной даже при наличии нарушений порядка её осуществления. Например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., разъясняющее правила применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ, позволяет суду признавать правомерность построек или реконструкции, если доказано отсутствие угрозы здоровью граждан и соблюдения строительных норм.

Таким образом, узаконивание реконструкции возможно в судебном порядке при соблюдении условий:

1. Отсутствие нарушения прав третьих лиц — собственник должен доказать, что выполненная реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других жильцов дома.

2. Соответствие строительным нормам и правилам — подтверждение соответствия выполненных работ требованиям пожарной безопасности, санитарии и другим необходимым стандартам.

3. Полученное ранее согласие собственников жилья — документальное оформление согласия большинства владельцев квартир на произведённые изменения.

При обращении в суд рекомендуется представить заключения компетентных органов (например, МЧС, санитарно-эпидемиологической службы) о безопасности проведенных работ, а также проект реконструкции и техническую документацию.

В итоге, узаконение реконструкции возможно при грамотном подходе и представлении доказательств отсутствия нарушений обязательных требований закона и прав соседей.