Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Если рассмотреть вариант дарения ее квартиры мне, а моей доли ей в моей квартире, с какими затратами выйдет для меня
Здравствуйте! У меня квартира в долях с дедом, который мне не кровный, у него есть родная дочь и внуки. Ему 81 год, я переживаю, что он может оформить дарственную своей дочери и она может продать долю. Разговор подобный был. Я живу с несовершеннолетним сыном.Дед в браке с моей бабушкой, но по брачному договору, квартира в которой они проживают, считается непосредственно ее. Подскажите, пожалуйста, лучший путь решения проблемы и с более экономичными затратами для меня, например, если говорить о дарственной. Если рассмотреть вариант дарения ее квартиры мне, а моей доли ей в моей квартире, с какими затратами выйдет для меня!! ? Или еще варианты решения моего вопроса!?
Здравствуйте, Юлия!
Спасибо за ваш вопрос и доверие к сообществу. Ситуация, которую вы описали, действительно является непростой и требует внимательного рассмотрения с точки зрения актуального законодательства и сложившейся судебной практики.
В рамках открытого форума мы можем обозначить лишь общие правовые принципы и подходы, которые регулируют подобные споры. Однако каждый случай уникален, и его исход зависит от множества деталей: наличия и содержания конкретных документов, доказательств, сроков, действий сторон и иных нюансов, которые сложно полностью оценить в публичном обсуждении.
Для всестороннего анализа вашей ситуации, оценки перспектив и разработки чёткого плана действий необходима детальная консультация с изучением всех имеющихся у вас материалов (документов, переписки и т.д.).
Я готова оказать вам профессиональную помощь в данном вопросе. Для предметного разговора и конфиденциального обсуждения стратегии прошу обратиться в личные сообщения.
Для подготовки ответа требуется некоторое время, поэтому ниже я дополню ответ по интересующему Вас вопросу.
Поскольку квартира куплена в браке, но по брачному договору является собственностью вашей бабушки, а дед владеет только долей в другой квартире (вашей общей), это упрощает некоторые моменты. Действия деда касаются только его доли в вашей с ним квартире.
Анализ предложенного вами варианта (обмен долями через дарение)
Вы предлагаете: бабушка дарит свою квартиру вам, а дед дарит свою долю в вашей общей квартире — бабушке.
Плюсы:
· Вы становитесь единственным собственником своей квартиры, устраняя риск продажи доли со стороны дочери деда.
· Бабушка и дед остаются жить в своей квартире, но вы становитесь ее собственником.
Минусы, риски и затраты:
1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): Это главная и самая крупная статья расходов.
· Для вас: При получении в дар квартиры от бабушки (не близкой родственницы, так как она не родная вам по крови) вы должны будете заплатить 13% НДФЛ от кадастровой стоимости этой квартиры. Это огромная сумма.
· Для бабушки: При получении в дар доли от деда (своего супруга) она налог платить не будет, так как они являются близкими родственниками (супругами).
2. Нотариальное удостоверение: Договор дарения доли недвижимости (от деда бабушке) обязательно требует нотариальной формы. Это влечет затраты на услуги нотариуса (технические и правовые), которые рассчитываются от кадастровой стоимости доли и могут составить десятки тысяч рублей.
3. Согласие бабушки: Бабушка должна быть готова стать собственницей доли в вашей квартире, а затем подарить свою единственную квартиру вам. Это кардинально меняет ее имущественное положение. Есть риск, что ее родственники (дочь деда) могут оказывать на нее давление.
4. Риск оспаривания: После смерти деда его дочь, как наследница, может попытаться оспорить дарение доли бабушке, если докажет, что дед на момент сделки не отдавал отчета в своих действиях (например, по причине возраста, болезней). Хотя оспорить дарение сложнее, чем завещание, риск существует.
5. Право пользования: После сделки бабушка и дед, хотя и перестанут быть собственниками своей квартиры, сохранят право пожизненного проживания в ней, если это условие будет включено в договор дарения. Но это же условие усложнит для вас любые будущие операции с этой квартирой.
Вывод по этому варианту: Он возможен, но крайне затратен для вас из-за налога (13% от кадастровой стоимости квартиры бабушки) и сложен организационно. Чаще такие схемы применяют между близкими родственниками, чтобы избежать налога.
Альтернативные варианты решения проблемы (от более к менее предпочтительным)
1. Выкуп доли деда (самый чистый и безопасный вариант)
· Суть: Вы покупаете долю деда в вашей общей квартире по рыночной или согласованной цене.
· Плюсы:
· Вы становитесь единственным собственником своей квартиры. Риск исчезает полностью.
· Сделка купли-продажи проще оспаривается наследниками, чем дарение (если деньги поступили деду и он их потратил, доказать «мнимость» сделки сложно).
· У деда появляются деньги, что может улучшить его отношение к сделке.
· Затраты:
· Нотариальный договор купли-продажи доли (обязателен). Расходы на нотариуса.
· Регистрация перехода права в Росреестре (госпошлина 2000 руб.).
· Сам размер выкупной суммы. Но эти деньги остаются в семье (у деда).
· Рекомендация: Это самый правильный с юридической точки зрения путь. Он снимает все риски и прозрачен.
2. Оформление дарения доли от деда вам (как внуку неродному)
· Суть: Дед дарит свою долю непосредственно вам.
· Плюсы: Прямой путь стать единственным собственником.
· Затраты и риски:
· НДФЛ 13%: Поскольку дед вам не близкий родственник (не родной дедушка), вы должны будете заплатить налог с кадастровой стоимости его доли.
· Обязательное нотариальное удостоверение (дорого).
· Высокий риск оспаривания после его смерти со стороны родной дочери. Суды тщательно проверяют такие сделки с пожилыми людьми.
3. Соглашение об определении порядка пользования квартирой (как временная мера)
· Суть: Вы (как сособственник) и дед заключаете письменное соглашение, в котором подробно расписываете, какие комнаты и места общего пользования за кем закреплены. Например, вы с сыном занимаете изолированные комнаты, а дед — свою.
· Плюсы: Недорого, не требует регистрации. Может усложнить для будущего покупателя доли деда возможность вселиться в квартиру, так как ему не будет выделено конкретное изолированное помещение. Это снизит привлекательность доли для покупки.
· Минусы: Не лишает деда права собственности и, следовательно, права ее дарить или завещать. Это лишь тактическая отсрочка.
4. Попытка договориться и оформить завещание с обременением
· Суть: Убедить деда составить завещание в пользу вас (или вашего несовершеннолетнего сына), но с условием пожизненного права пользования (проживания) в этой квартире для его дочери (или для него самого, если он переживет бабушку).
· Плюсы: Дед чувствует, что обеспечил свою дочь правом жить в квартире, но не правом ее продать. Вы получаете гарантию, что доля не уйдет на сторону.
· Минусы: Требует доброй воли деда. Завещание можно изменить в любой момент. После его смерти наследнику (вам) придется договариваться о порядке совместного проживания с его дочерью.
Рекомендации к действиям:
1. Приоритетный вариант — выкуп доли. Попробуйте предложить деду выкупить его долю. Объясните, что это даст ему деньги, а вам — спокойствие. Акцентируйте на том, что это защитит его право проживания (можно прописать в договоре его право пожизненного пользования вашей квартирой безвозмездно).
2. Срочно проведите беседу с бабушкой и дедом. Объясните свои риски: вы с несовершеннолетним ребенком можете остаться без единственного жилья, если долю продадут постороннему. Попросите их помочь найти решение, которое устроит всех.
3. Если есть возможность — предложите «семейный» выкуп. Возможно, доля будет выкуплена вами, но с помощью средств бабушки (как ее финансовый вклад в ваше и ее правнука будущее).
4. Избегайте сложных схем с дарением между непрямыми родственниками из-за высокого налога.
5. Обратитесь к юристу по недвижимости. Покажите все документы (свидетельства на квартиры, брачный договор). Специалист поможет выбрать оптимальный путь и правильно оформить документы, минимизировав риски оспаривания.
Итог: Самый экономичный и юридически безопасный путь в долгосрочной перспективе — выкуп доли деда. Он потребует единовременных затрат на выкуп и нотариуса, но навсегда снимет проблему и защитит ваше жилье для вас и вашего сына.