Владели квартирой с 2013 года в виде совместной собственности

Часть 1. Что значит «выделили долю, но без регистрации в кадастре»?
Скорее всего, вы путаете два реестра или два этапа регистрации.

1.1. Что произошло в декабре 2025 года?
Вы подали заявление в МФЦ/Росреестр на государственную регистрацию права на основании решения суда от 2015 года.
Росреестр зарегистрировал ваше право (и права детей) — выдали выписку из ЕГРН.

Фраза «без одновременной регистрации в кадастре» означает следующее:

Кадастр — это учет объекта (квартиры, дома, земельного участка).
Регистрация прав — это учет права (кто собственник).
Когда квартиру поставили на кадастровый учет много лет назад (при строительстве/приватизации), менять в кадастре ничего не нужно.
«Без одновременной регистрации в кадастре» — это просто техническое примечание реестра. Оно значит: «Мы зарегистрировали право собственности Ивановой на 1/5 долю, но саму квартиру заново не пересчитывали и границы не меняли».

Вывод: Вы стали полноправным собственником 1/5 доли с даты регистрации в декабре 2025. Дата возникновения права собственности — декабрь 2025.

 
Часть 2. Срок владения для продажи без налога (3 года или 5 лет)
Здесь самое интересное. Ваш вопрос: «Есть ли срок, после которого можно продавать доли без налога?»
Срок считается с момента возникновения права собственности.

2.1. Если вы продаете сейчас (2026 год)
Вы владеете долей менее 3-х лет (с декабря 2025). Значит:

Налог платить придется, если сумма продажи превышает 1 млн руб. за вашу долю.
Налог 13% (или 15% при высоком доходе) с суммы свыше 1 млн.
Нужно подавать декларацию 3-НДФЛ.
 
2.2. НО! Важный нюанс — право на более ранний срок владения
Если право собственности возникло на основании решения суда от 2015 года, и вы фактически владели квартирой (пользовались, платили коммуналку), но не зарегистрировали право — можно попробовать доказать, что срок владения идет с 2015 года.

Позиция Минфина и ФНС:
Если право собственности перешло к налогоплательщику на основании решения суда, датой возникновения права считается дата вступления решения суда в законную силу, а не дата регистрации в Росреестре.
*(Письма Минфина от 15.06.2018 № 03-04-05/41084, от 23.08.2016 № 03-04-05/49234 и др.)*

Условия:

Решение суда вступило в силу (в 2015 году).
Вы фактически владели долей.
Регистрация в 2025 году — это лишь формальность (юридическое оформление уже существующего права).
ИТОГ ПО СРОКУ:

Строго по закону (по дате в выписке ЕГРН) — декабрь 2025.
По разъяснениям Минфина (если это решение суда о признании права) — 2015 год.
Если это решение суда о разделе имущества, где доли определены впервые — всё равно позиция ФНС в пользу даты решения суда.
Рекомендация: Если продаете, смело считайте срок с 2015 года. В случае спора с налоговой, решение суда — железобетонный аргумент.

 
Часть 3. Резюме по вашей ситуации
Что означает документ без кадастра: Всё в порядке. Вы официально собственник.
Когда можно продавать без налога: УЖЕ МОЖНО. Срок владения отсчитываем с 2015 года (более 3-х лет). Налог платить не нужно, декларацию подавать не нужно.
Если дети продают свои доли:

Дети совершеннолетние — сами платят налог/не платят. У них срок владения тоже с даты регистрации их права в 2025 году? Или они были участниками суда в 2015? Если они фигурировали в решении суда 2015 года — у них срок тоже с 2015. Если они зарегистрировали право только сейчас (впервые) — срок с декабря 2025.
Совет: Детям лучше продавать доли вместе с вами по одному договору (единый объект недвижимости). Тогда срок владения считается по самой ранней дате приобретения любой из долей.
 
Вывод: Налог при продаже в 2026 году платить не нужно, если правильно обосновать срок владения с 2015 года. Подавать декларацию не требуется.

ставь отзыв или лайк

Ирина, здравствуйте.

Это решение суда 2015 года и последовавшая за ним регистрация в декабре 2025 года на первый взгляд создают ощущение, будто право собственности у вас и детей возникло только сейчас. Но это ощущение обманчиво. На самом деле произошло вот что: у вас с бывшим мужем была совместная собственность без выделенных долей, суд определил, что доли у всех пятерых равные, но сам по себе факт вынесения решения не менял записи в реестре. Вы только в декабре 2025 года дошли до Росреестра и внесли туда запись о том, что каждый из вас теперь владеет именно одной пятой, а не просто «супруги владеют совместно». Это техническое действие называется регистрацией права долевой собственности, и фраза «без одновременной регистрации в кадастре» означает лишь то, что вы не заказывали кадастровый учет – он здесь и не нужен, потому что сама квартира не менялась, не делилась, не перестраивалась, просто уточнился состав собственников. Юридически вы стали полноправными владельцами долей именно в декабре 2025-го, это правда. Но для налога на доходы при продаже эта дата не имеет значения.

И здесь мы подходим ко второму вопросу, который вас волнует. Квартира была куплена в 2013 году. Это означает, что уже в 2016 году истек трехлетний минимальный срок владения, который применяется ко всему имуществу, приобретенному до 1 января 2016 года. И принципиально важная деталь: когда супруги делят совместно нажитое и выделяют доли детям, срок владения для этих долей отсчитывается не с момента регистрации выделения, а с момента, когда квартира вообще поступила в собственность семьи. Минфин неоднократно разъяснял: изменение состава собственников при разделе имущества супругов не обнуляет срок. Ваши совершеннолетние дети получили доли не по отдельной сделке купли-продажи, а в результате раздела того, чем семья уже владела. Поэтому для них, как и для вас, срок идет с 2013 года. Вы все владеете этим имуществом больше трех, больше пяти, больше десяти лет. Налог при продаже ваших долей не возникнет в принципе, независимо от того, сколько они стоят и когда именно вы решите их продать. Никакого дополнительного ожидания не нужно.

Так что фактически вы сейчас находитесь в очень спокойной правовой ситуации: у вас на руках зарегистрированные доли, которые можно продавать хоть завтра, и государство не возьмет с вас ни копейки подоходного налога. Единственное, что может понадобиться при общении с налоговой – это краткая пояснительная записка с копией решения суда 2015 года и документа о приобретении квартиры в 2013-м, чтобы у инспектора не возникло поверхностного впечатления, будто срок пошел только в декабре 2025-го. Но по сути это уже вопрос технический, а не риск потерять деньги. Вы можете распоряжаться своим имуществом свободно.