Проверить ДДУ, договор бронирования квартиры и договор оказания услуг по регистрации ДДУ на наличие "подводных камней"

Здравствуйте, Ольга!

Из всех представленных Вами Договоров, самым целесообразным является ДДУ, все остальные договора, заключается с фирмами «нахлебниками», которые за огромную сумму оказывают не значительные услуги.

У условиям ДДУ вопросов нету, всё полностью прописано, все ваши права и обязанности, указано и про ответственность застройщика. Небольшой вопрос вызывает, как именно будет отражена в п.5 цена квартиры, либо это будет фиксированная цена за квартиру (скажем 5 млн. рублей) либо скажем будет указано цена за кв. метр. Цена за кв. метром будет более разумной, так точная площадь квартиры не известна (как правило разница может составлять до +/- 2 м, поэтому в случае расхождений по площади перерасчёт стоимости будет производиться проще, чем если будет фиксированная цена. Так как в этом случае вы можете как выиграть (если площадь окажется больше), так и проиграть (если площадь окажется меньше).

Если честно то не думаю, что есть смысл заключать договор бронирования и Договор поручения (с экономите приличные деньги). По сути в ДДУ предусмотрено 

7.1. Застройщик обязуется:
7.1.1. Осуществить все зависящие от него действия по государственной
регистрации настоящего Договора в органе, осуществляющем государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Т.е. сам застройщик предоставляет необходимые документы. Вы выбираете квартиру, подписываете ДДУ, передаете его в Росреестр (уплачивая госпошлину 1000 руб.) через неделю получаете свидетельство и в течение 5 дней уплачиваете сумму по ДДУ. Кажется слава богу законодатель упростил все до минимума. Граждане по наслышке помнят какой бардак творился лет 5 — 10 назад и поэтому думают, что риелторы и посредники заслуживают такие суммы ничего подобного. Так что подумайте может стоит по экономить.

Удачи Вам!

Здравствуйте, Ольга. В присланных вами документах усматриваются неоднократные попытки Застройщика получить с вас дополнительный доход, навязывая вам ненужные услуги, а также расходы, которые должен нести Застройщик, или которые вообще можно избежать.

 1) Какой смысл в договоре бронирования, если в договоре ДДУ застройщик обязуется построить конкретное жилье? Какие взаимоотношения Сторон по какому поиску и подбору «требуемого» Клиенту Объекта недвижимости в этом случае вы должны оплачивать? Законом такой договор не предусмотрен, он полностью бессмыслен, если не считать смыслом возможность получить с вас дополнительные деньги.

2) ДОГОВОР
НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ ПО РЕГИСТРАЦИИ

ДОГОВОРА
ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ № М3--РО не выдерживает критики. Застройщик обязан предоставить документы на регистрацию: 

1. разрешение на строительство (подлинник и копия);

2. проектная декларация (подлинник и копия);

3. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (подлинник и копия), которые требц

4. документ, подтверждающий право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объектов недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства (подлинник и нотариальная копия);

5. подлинник кадастрового плана земельного участка и копия, удостоверенная ТОРЗ. И это — обязанность Застройщика, а не платная услуга. 

2.1.1 Оказать консультацию по вопросам и порядке
регистрации Договора в Управлении
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в соответствии с Федеральным
законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

Вам действительно необходима такая консультация? Вы обязаны ее получать?

2.1.2 От имени Гражданина
сформировать необходимый комплект правоустанавливающих и иных документов для
регистрации Договора в Управлении
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области;

Что формировать — вот это:

1. договор участия в долевом строительстве;

2. доверенность, заверенная нотариально;

3. документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства?

Кроме того, нельзя вас обязывать поручать кому-то регистрацию и выдавать для этого доверенность, вы вправе это сделать сами.

2.1.3 От имени и за счет Гражданина
зарегистрировать Договор на Квартиру, указанную в п. 1.1.3. настоящего
договора, заключенный между Инвестором и Гражданином
в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в соответствии с Федеральным
законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.;

П. 7.3.2. Договора ДУ установлено, что вы в день подписания Договора обязаны передать Застройщику комплект документов, необходимый со стороны Участника
долевого строительства для государственной регистрации Договора в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.  Нет оснований платить еще и этой непонятной фирме.

3) В ДДУ: 

— Не понятно, о каких услугах и каком вознаграждении Застройщика идет речь в п. 5.1. ДДУ:  За оказание услуг Застройщика
на строительстве Объекта долевого строительства устанавливается вознаграждение,
равное сумме превышения Цены Договора над размером денежных средств, подлежащих
возмещению на строительство Объекта долевого строительства. ДДУ — это подряд, а не услуга. А такая трактовка позволяет Застройщику все, что угодно отнести к услугам и потребовать от вас оплаты любого вознаграждения. 

— Обмер многоквартирного дома (п.7.3.9) — обязанность Застройщика, а не ваша. Вы обязаны в дальнейшем оплатить изготовление  кадастрового паспорта на квартиру.

- 14.2. Государственную
регистрацию настоящего Договора осуществляет Застройщик за счет Участника...

Все ваши расходы заключаются в оплате госпошлины — 500 рублей.

4) И самое важное. В ДДУ я не нашла указания на способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В соответствии с п 5 ст. 4 ФЗ о долевом строительстве, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, включая и это условие, такой договор считается незаключенным.

Ольга, здравствуйте.

Вот в этом пункте, я бы внесла коррективы в отношении срока и порядка принятия Объекта. Так как по практике знаю, что из 10 квартир, 8 люди отказываются принимать из-за недоделок, которые Застройщик обязан устранить. Они обещают доделать, но настаивают на подписании акта приема сразу и, как правило, все недоделки в итоге покупатели устраняют сами. Поэтому хотелось бы добавить еще один пункт к данному договору :

4.5. В случае обнаружения недостатков при приеме Объекта Участником долевого строительства, акт приема передачи подписывается после заключения дополнительного Соглашения между Участником и Застройщиком о сроках и способах  устранения выявленных недостатков или после их фактического устранения.

4.4. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п. 4.3 Договора срок или при необоснованном отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства Застройщик по истечении двух месяцев со дня окончания срока, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления предусмотренного настоящим пунктом одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства.

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя

1.
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с
правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской
Федерации в области защиты прав потребителей, признаются
недействительными.

Если в результате
исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли
убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в
полном объеме.

2. Запрещается обусловливать
приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением
иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие
нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг),
возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Запрещается
обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в
течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками
товаров (работ, услуг).

(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

3.
Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять
дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от
оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе
потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату
оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не
предусмотрено федеральным законом.

(в ред. Федеральных законов от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 21.12.2013 N 363-ФЗ)

Анна.

Здравствуйте!

Договор бронирования квартиры

1) Странно изложен предмет: поиск и подбор объекта с целью создания необходимых условий для его приобретения. Как я понимаю, суть — подбор квартиры для покупки. Плюс, как указано в п. 2.1.2., Вам еще и консультацию дадут о том «как приобрести квартиру».  Смысла в консультации особого нет. Надо лишь заключить договор купли-продажи, составить который надо поручить юристу, чтобы отчетливо были прописаны характеристики квартиры и порядок оплаты. (Лучший, по моему мнению, способ платежа — через банковскую ячейку, когда банк передает продавцу оплату за квартиру только при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, в котором собственником обозначен покупатель.) Договор отнести в Росреестр. Примерно то же самое Вам и скажут в качестве консультации.

2) В п. 2.1.4. указано обязательство фирмы «забронировать» квартиру на определенный срок. Смысл этого, как я понимаю, договориться с продавцом, чтобы тот не продавал квартиру определенное время. Это возможно только если продавец не передумает соблюдать такую договоренность. А он может ее не соблюдать, потому как никто не может ему запретить продать квартиру тогда, когда он решит (ст. 209 ГК РФ).  Либо заключив с ним предварительный договор, суть которого изложена в ст. 429 ГК РФ и заключается в том, чтобы выдать продавцу аванс или задаток (с задатком еще и некоторые проблемы связаны) и по истечении указанного в договоре срока заключить договор купли-продажи, а предоплата всегда связана с рисками невозвращения денег. Кроме того, риелторам не стоит доверять составлять как предварительный договор, так и договор купли-продажи (см. п. 2.1.7. договора).

3) Возврат денег Вам, в случае если фирма не найдет Вам квартиру, возможен только если фирма с этим согласится, потому как в соответствии с п. 2.1.5. договора его (внесудебное) расторжение возможно только по соглашению сторон. Другой вариант расторжения — через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а это дополнительные расходы, затрата времени, доказывание «существенности» нарушения договора (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Как видите риелторы всячески усложняют возврат денег.

4) По пункту 2.2.1. есть вероятность того, что банк может и не дать кредит (после заключения этого договора), а деньги риелтору за услуги уже уплачены и вернуть их — никак не получится.

5) В соответствии с п. 2.2.5. Вас обязывают в течении 2-х дней с момента подписания договора подписать акт об оказанных услугах. То есть, с одной стороны, предполагается, что за два дня фирма отыщет Вам квартиру, но, с другой, — не факт, но акт Вы обязаны подписать, а если не подпишите, то, как постулируется в этом условии, акт будет считаться подписанным. А это означает, что по истечении этого срока договор будет фирмой исполнен в полном объеме. Даже если Вам квартиру не найдут.

6) Пункт 2.2.6. о подписании за Вас договора купли-продажи третьим лицом возлагает на него обязанности клиента по договору бронирования, а это, по смыслу п. 1 ст. 425, невозможно: договор между двумя лицами не может возлагать обязанности на третьих лиц. Впрочем, такое условие будет просто ничтожным, но не будет влиять на действительность содержащего его договора (ст. 180 ГК РФ).

7) Договором не установлен срок оказания услуг. Дело в том, что срок услуг — существенное условие, — ст.ст. 783, 708 ГК РФ — то есть такое, без которого этот договор будет считаться незаключенным, даже если он будет подписан (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В принципе, это обстоятельство Вам на руку, потому как переданные деньги по такому договору будут неосновательным обогащением для риелтора и их можно будет вернуть через суд, но это может повлечь дополнительные расходы и временные затраты.

8) Расторжение договора, помимо основных способов (по соглашению сторон, через суд), возможно и в одностороннем порядке (п. 1 ст. 782 ГК РФ и п. 5.1. договора), при этом надо будет платить фирме за фактически оказанную часть услуг. Доказать сколько было выполнено, чтобы определить размер оплаты будет сложно. Вместе с тем, возврат денег в случае не выполнения своих обязательств фирмой возможен только при расторжении договора по соглашению сторон (см. абзац 3 этой консультации).  

9) В п. 6.2. договора устанавливает очень высокий штраф для клиента, в том числе, при расторжении Вами договора в одностороннем порядке. При этом никаких штрафов для самой фирмы не предусмотрено. Ни при каких обстоятельствах оставлять это условие нельзя.

10) Форс-мажором не признаются изменения законодательства (ФАС Дальневосточного округа от 17 мая 1999 г. № Ф03-А24/99-1/513). Поэтому по п. 7.1 договора есть риск судебных разбирательств в случае невыполнения фирмой обязательств, если она будет ссылаться на это обстоятельство и не возвращать деньги.
11) Пункт 9.1. говорит о том, что риелтор освобождается от ответственности в случае нарушения обязательств застройщиком. Видимо это для случая, если фирма ищет строящуюся квартиру. Зачем это условие в договоре — не понятно, потому как эти условия очевидны и прямо следуют из закона.

Договор содержит риски утраты денег, даже если квартиру Вам не подберут.

ДДУ

1) В соответствии с п. 1 ст. 3 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик должен опубликовать проектную декларацию. В п. 1.4. не указана интернет-страница с проектной декларацией.

2) Пунктом 2.1. предусмотрено, что общая площадь квартиры включает в себя балкон (или лоджию). При этом оговорено, что общая площадь определяется по ст. 15 ЖК РФ. Вместе с тем, ст. 15 ЖК РФ площадь балкона (лоджии) исключена из общей площади. 
Понятно, что платить надо за всю площадь, включая балкон. Но надо уточнить условие договора, потому как там смешаны термины «общая площадь», «общая строительная площадь» и есть противоречие ст. 15 ЖК РФ. Кроме того, в этом кроется следующий риск: площадь балкона может быть больше привычной и она уменьшит жилую площадь. Порой это вызывает судебные споры. Следовало бы согласовать размер балкона (лоджии).

3) Пункт 2.2. договора — сантехники в квартире не будет и «иного оборудования». Как я понимаю, и разводки труб под сантехнику не будет, и, возможно, электропроводки. Термин, взятый в кавычки, надо уточнять.

4) Пункт 2.3. о гарантиях отсутствия обременений объекта, земельных участков надо проверять в Росреестре, запросив выписку о правах на земельные участки.

Застройщики часто берут кредиты в банках для строительства и, согласно пунктам 6, 7 ст. 13 указанного выше закона, объект переходит в залог к банку. В этом случае, застройщик, согласно п. 6 ст. 13 того же закона, до заключения договора долевого участия обязан обеспечить свои обязательства по передаче квартиры своим поручительством. Либо если поручительство он предлагает, но все же получил кредит от банка, должен получить от Вас согласие на то, что Ваши требования будут удовлетворяться из оставшихся после удовлетворения требования банка денег (п. 6 ст. 13, п. 2 ст. 15 закона).

5) В соответствии с пп. 2 п. 4 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», срок передачи квартиры участнику — существенное условие, без которого или без правильного определения которого договор будет считаться незаключенным. 

Пунктом 3.2. срок передачи поставлен в зависимость от срока окончания строительства, ввода в эксплуатацию, а этот срок  пунктом 3.1. определен «ориентировочно». 

Вместе с тем, согласно ст. 190 ГК РФ 

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой

либо

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, срок не может быть поставлен под условие истечения другого срока, который определен «ориентировочно». Кроме того, окончание строительства — не событие, которое «должно неизбежно наступить», потому как строительство может остановиться по разным причинам, включая банкротство застройщика. (Пример события, которое неизбежно наступает — какой-нибудь официальный праздник.)

Поэтому есть риск признания договора незаключенным, необходимости взыскания с застройщика неосновательного обогащения.

6) В соответствии с п. 5 ст. 7 указанного закона, гарантийный срок на квартиру исчисляется с момента ее передачи. Пункт 6.2. договора противоречит закону, потому как устанавливает начало течения гарантийного срока с момента ввода дома в эксплуатацию. Впрочем, в случае спора на этот счет, суд применит закон.

7) Пунктом 6.3. установлено, что требования о недостатках качества предъявляются в разумный срок. Не «в разумный», а в течении гарантийного срока (п. 6 ст. 7 закона).

8) Пунктом 7.3.4. договора на участника возлагается обязанность по несению расходов по содержанию дома с момента ввода дома в эксплуатацию. 

Вместе с тем, бремя расходов несет собственник жилья — пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ.

Однако судебная практика исходит из того, что бремя содержания возникает с момента подписания акта передачи помещения от застройщика участнику, потому как в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права носит заявительный характер и момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

Но в Вашем договоре обязанность по содержанию возникает гораздо раньше подписания акта. Это положение ущемляет Вас в сравнении с действующим законодательством и судебной практикой (как пример: Постановление
Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-2/290).

Кроме того, тем же пунктом застройщик навязывает Вам выбранную им специализированную организацию, обслуживающую дом. Застройщик не вправе навязывать Вам дополнительные услуги — это противоречит п. 3 ст. 16 закона «о защите прав потребителей».

9) Пункт 7.3.7. договора возлагает на Вас обязанность использовать услуги организации, привлеченной застройщиком, по регистрации права собственности на квартиру. Этой действие Вы вполне можете осуществить сами и сэкономить. Кроме того, неизвестно сколько будут стоить такие услуги. Застройщик не вправе навязывать Вам дополнительные услуги — это противоречит п. 3 ст. 16 закона «о защите прав потребителей».

10) Штраф за непредоставление застройщику в срок договора уступки прав по ДДУ, предусмотренный п. 8.5., а также штраф, указанный в 9.2. договора за несвоевременное предоставление измененных реквизитов, (1%) от стоимости квартиры слишком высок. В частности, если квартира будет стоить 5 млн. рублей, он составит 50 000 рублей.

11) Взаимные неустойки, предусмотренные пунктами 10.3, 10.4 договора не соответствуют неустойкам предусмотренным напрямую законом.

Договорные неустойки выше. Согласно п. 2 ст. 6 закона, с застройщика за нарушение срока передачи объекта подлежит уплате 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженная на 2. Сейчас ставка — 8,25 % в год. Если взять цену в 5 млн. рублей, то в день выйдет неустойка выйдет в 1130 рублей.

Договорная же неустойка составит 2750 рублей в день, но она ограничена 20 % от цены договора, то есть выше взыскать нельзя, хотя это и приличная сумма.

Я бы их так и оставил. (С Вас-то уже ничего не взыскать — у Вас единовременный платеж.) Кроме того, ст. 10 закона предусмотрено, что при нарушении сторонами обязанностей применяются как договорные неустойки, так и те, что предусмотрены законом.

12) Пункт 10.5 договора. Если передумаете через какое-то время продолжать отношения с застройщиком, например потому, что найдете другую квартиру, и решите расторгнуть договор по соглашению сторон (кроме случая, когда необходимость в этом будет вызвана ненадлежащим выполнением застройщиком своих обязанностей), необходимо будет уплатить застройщику неустойку в 10 % от цены договора. Довольно крупная неустойка, но она соответствует закону. Однако это Ваше право — настаивать на ее исключении из договора. Если не получится, то альтернатива всего лишь одна — не подписывать договор. 

13) Расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке можно только в определенных случаях, указанных в п. 11.4 договора, связанных с нарушением договора застройщиком. По причине «передумал» — нельзя. В этом случае придется подписывать с застройщиком соглашение о расторжении, которое он может и не подписать. В судебном порядке — тоже в определенных случаях (п. 11.5 договора). Обратите, пожалуйста, на это внимание. Просто так не расторгнуть.

14) В п. 11.6 необходимо прописать сроки возврата денежных средств застройщиком участнику в случае, если договор расторгнут по причинам, указанным в пунктах 11.4 и 11.5. Иначе может затянуть с возвратом на неопределенное время.

15) Пункт 12.1 содержит перечень обстоятельств непреодолимой силы. Некоторые к ним не относятся: забастовки в самой компании застройщика (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2008 г. по делу № А32-7947/2008-7/195), пожары (Постановление ФАС Московского округа от 13 апреля 2011 г. по делу № А40-54203/10-55-453), изменение законодательства (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 мая 1999 г. № Ф03-А24/99-1/513).

16) Пунктом 14.2 застройщик навязывает Вам услуги по регистрации этого договора. Это тоже самое, что и под пунктом 9) консультации.

17). В связи с тем, что на Вас возложена обязанность платить неустойку в случае несвоевременного сообщения о смене Ваших реквизитов, нужно такую же установить и застройщику в ввиду п. 14.5 договора.

По договору поручения

Приношу извинения, скажу коротко. Это тот же случай, как с договором бронирования квартиры. Суть его в том, что между Вами и застройщиком появляется ненужное звено, которое сходит за Вас в Росреестр с ДДУ и отдаст его на регистрацию. Это можно сделать самому и сэкономить приличную сумму. Перечень необходимых для регистрации документов есть и у застройщика, да в Росреестре на стенах висит этот перечень.