Сдаю в аренду квартиру, она требует, 1.8 оплату, придумала свою цену за которую можно сдать квартиру, я готова

Здравствуйте, Оксана!

Право сестры на получение дохода от аренды. Поскольку сестра — собственник 1/8 доли в квартире, она имеет право на получение части дохода от сдачи квартиры в аренду, пропорционально своей доле. Это следует из ст. 248 ГК РФ, согласно которой доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно их долям.

Если вы сдаете квартиру единолично и не делитесь с ней доходом, она вправе обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере ее доли от рыночной стоимости аренды. Судебная практика по таким делам устоявшаяся — суды встают на сторону сособственника, не получающего доход от общего имущества.
Риски при сдаче квартиры без согласия сестры.

Для сдачи квартиры, находящейся в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников (ст. 246 ГК РФ).

Отсутствие такого согласия дает сестре право:

• Потребовать признания договора аренды недействительным.
  Требовать выселения арендаторов.
  Взыскать с вас неосновательное обогащение.

Право сестры на компенсацию, даже если вы не сдаете квартиру.

Если вы единолично пользуетесь всей квартирой (например, проживаете в ней), а сестра лишена возможности пользоваться своей долей, она также вправе требовать от вас компенсации на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ. Размер компенсации определяется судом и также рассчитывается пропорционально доле от рыночной ставки аренды. Верховный Суд РФ подтвердил это право в определении от 11.07.2023 № 16-КГ23-26-К4.
Ваш ремонт и техника. То, что вы сделали ремонт и приобрели технику за свой счет, безусловно, учитывается. Вы можете требовать от сестры компенсации этих расходов, но только если они были произведены с ее согласия или являются необходимыми для сохранения имущества. Если согласия не было, доказать это право будет сложнее, но возможно.

Попытайтесь договориться мирно.

Эмоции — плохой помощник в суде. Предложите сестре следующее:

Заключить соглашение о порядке пользования квартирой. Например, вы пользуетесь всей квартирой, а она получает ежемесячную компенсацию в размере, который вы готовы платить (меньше, чем 1/8 от рыночной аренды, но больше нуля) .

Включить в соглашение условие о том, что затраты на ремонт и технику засчитываются в счет будущих выплат ей.

Зафиксировать, что через 6 месяцев вы выкупаете ее долю, и на этот период устанавливается фиксированная сумма компенсации.

Если договориться не удается, готовьтесь к суду. Ваша сестра имеет все законные основания подать на вас в суд .

Чтобы минимизировать потери:

• Соберите доказательства ваших расходов на ремонт и технику (чеки, договоры, выписки). Это позволит вам подать встречный иск о взыскании с нее части этих расходов (пропорционально ее доле) как неосновательного обогащения или убытков.
• Оцените рыночную стоимость аренды аналогичной квартиры. Это поможет вам понимать, какую сумму может присудить суд.
• Прекратите сдавать квартиру до урегулирования спора, чтобы не накапливать долг перед сестрой, который потом придется выплатить с процентами.
• Рассмотрите вариант принудительного выкупа доли. Если ситуация совсем тупиковая, а доля сестры незначительна и не может быть реально выделена, вы можете в судебном порядке потребовать признания ее доли незначительной и принудительного выкупа с выплатой компенсации (ст. 252 ГК РФ). Но это сложный и долгий процесс.

Необходимые документы (для возможного суда):

• Документы, подтверждающие право собственности (ваше и сестры).
• Доказательства ваших затрат на ремонт и технику.
• Отчет об оценке рыночной стоимости аренды квартиры.
• Переписка с сестрой (если есть), подтверждающая попытки договориться.

Закон, к сожалению, на стороне сестры в части права на получение дохода от ее доли. Ваше преимущество — вложенные средства и возможность через суд требовать их компенсации. Лучший выход — попытаться заключить мировое соглашение, учитывающее интересы обеих сторон, чтобы избежать длительных и дорогостоящих судебных разбирательств.

Понравилась консультация? Поблагодарить юриста можно здесь: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4343700/

Если у вас остались вопросы или вам необходима помощь в подготовке соглашения с сестрой или искового заявления, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.