А если они разделят участок на два участка, то тогда обязаны?

Участок принадледит администрации и передан в бессрочное безвозмездное пользование лесничеству.

 Добрый день!

 Если участок принадлежит лесничеству на праве бессрочного пользования, то лесничество не сможет вообще распоряжаться этим земельным участком, и продавать его тоже не сможет.

 Право продажи земельного участка принадлежит только его собственнику, которым лесничество не является.

Здравствуйте, Екатерина!

Участок принадледит администрации и передан в бессрочное безвозмездное пользование лесничеству.

Лесничество, таким образом тоже вписано, как владелец. Подскажите, пожалуйства, в случае продажи лесничеством земли

 Если лесничество только владеет и пользуется з/у, то никуда продать его оно не может, т.к. у него нет такого полномочия. Или же вы имеете в виду, что лесничеству (ошибка в окончании) будут продавать?

Здравствуйте Екатерина.

Это не вопрос о “первоочередном выкупе соседями” сам по себе, а вопрос о том, какой правовой режим у земли под таким домом:

это еще муниципальная/госземля,
либо это уже участок под многоквартирным домом, который должен принадлежать собственникам помещений.
Краткий юридический вывод
В общем случае — нет, при продаже земли администрацией / лесничеством жильцам двух квартир не возникает “преимущественное право покупки” по ст. 250 ГК РФ, потому что оно действует только при продаже доли в праве общей собственности.

Но у вас возможна другая, более сильная конструкция:

если этот объект юридически является многоквартирным домом и участок сформирован под ним, то участок должен принадлежать собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности;
если участок еще не сформирован, публичный собственник не вправе свободно распоряжаться той частью земли, которая должна быть сформирована под домом для его эксплуатации; собственники помещений могут требовать формирования такого участка и оспаривать распоряжение им.
То есть ваш основной аргумент обычно не “нам должны предложить выкуп первыми”, а:
“эту землю нельзя продать постороннему в обход прав собственников помещений в доме”.

 
Норма закона
1. Преимущественное право покупки доли
Статья 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях…»
2. Земля под многоквартирным домом
Часть 1 статьи 36 ЖК РФ:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности … земельный участок, на котором расположен данный дом…»
Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ:

«В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме».
«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом … такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».
3. Если земля государственная/муниципальная и на ней расположены помещения разных лиц
Статья 39.20 ЗК РФ:

«Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них … совместно обращаются в уполномоченный орган».
4. Общее правило продажи публичной земли
Статья 39.3 ЗК РФ:

«Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах …, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи».
 
Пояснение нормы
Когда право первоочередного выкупа есть
Оно есть только тогда, когда продается доля в уже существующей общей долевой собственности.
Например: участок уже оформлен в долях на нескольких лиц, и один сособственник продает свою долю постороннему.

Когда его нет
Если участок сейчас:

принадлежит администрации,
а у лесничества только право постоянного (бессрочного) пользования или иное производное право,
то жильцы квартир не являются сособственниками именно этого участка, а значит, ст. 250 ГК РФ напрямую не работает.

Что важнее в вашей ситуации
Если дом юридически считается многоквартирным домом (две квартиры + иное помещение само по себе этому не мешает), то земля под ним и необходимая для его эксплуатации должна идти по специальному режиму земли под МКД.
В таком случае вопрос обычно ставится так:

либо участок уже должен быть в общей долевой собственности собственников помещений;
либо, если он не сформирован, его надо формировать, и публичный собственник не может распоряжаться им так, чтобы обойти права собственников помещений.
 
По вашим двум сценариям
1) Если лесничество / администрация продают участок целиком
Автоматической обязанности предложить его сначала жильцам двух квартир — как “право первоочередного выкупа” — обычно нет.

Но если это земля под МКД, такую продажу можно ставить под сомнение, потому что:

собственники помещений имеют права на участок под домом;
участок должен обслуживать дом;
публичный собственник не должен продавать его “чужому” в обход режима земли под многоквартирным домом.
2) Если они сначала разделят участок на два участка
Сам по себе раздел участка не создает у жильцов права преимущественного выкупа.

Но здесь возникает другой вопрос:
законен ли вообще такой раздел, если один из образуемых участков включает землю, необходимую для эксплуатации дома как многоквартирного объекта.

Если раздел сделан так, чтобы:

“отрезать” участок под домом,
лишить собственников квартир доступа, прохода, обслуживания,
либо вывести землю из режима общего имущества МКД,
такой раздел и последующую продажу можно оспаривать. Основание — права собственников помещений на землю под МКД и разъяснения судебной практики о недопустимости распоряжения этой землей в обход их прав.

 
Пошаговый алгоритм действий
Закажите выписку ЕГРН:

на земельный участок,
на дом,
на каждую квартиру,
на помещение офиса лесничества.
Проверьте:

как в ЕГРН обозначен объект: многоквартирный дом или нет;
сформирован ли земельный участок;
стоит ли он на кадастровом учете;
кто указан правообладателем;
есть ли у лесничества именно право постоянного (бессрочного) пользования.
Если это МКД и участок под ним еще не сформирован:

подавайте заявление в администрацию об образовании земельного участка под многоквартирным домом по ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Если уже идет подготовка к продаже / разделу:

подайте письменные возражения в администрацию,
укажите, что дом является МКД, а собственники помещений имеют права на земельный участок под ним,
потребуйте не совершать действия по продаже/разделу до урегулирования вопроса с участком под домом.
Если администрация все же примет решение о продаже или разделе:

оспаривайте это решение в суде,
при необходимости просите обеспечительные меры: запрет регистрации перехода права, запрет кадастровых действий.
 
Какие документы нужны
Обычно понадобятся:

выписка ЕГРН на участок;
выписки ЕГРН на квартиры и офис;
техническая документация на дом;
кадастровый план / схема участка;
документы, подтверждающие фактическое пользование землей;
решение администрации о продаже / разделе участка, если уже есть;
переписка с администрацией.
 
Практические советы
Не спорьте только через ст. 250 ГК РФ. В вашей ситуации это, скорее всего, не основной инструмент. Сильнее позиция через:

статус дома,
режим земли под МКД,
незаконность раздела/продажи в обход прав собственников помещений.
Ключевой вопрос — статус дома в ЕГРН.
Если это именно многоквартирный дом, ваша позиция заметно сильнее.
Лесничество не равно собственник участка.
Если у него только бессрочное пользование, оно обычно не “продает” землю как собственник; решение идет через публичного собственника и земельные процедуры.
Раздел участка часто используют как технический способ обойти конфликт, но если он нарушает права собственников помещений, его можно атаковать.
 
Что вероятнее всего по вашей ситуации
Вероятнее всего, обязанности “предложить соседям первоочередной выкуп” в буквальном смысле нет.
Но если дом является многоквартирным, у жильцов двух квартир есть основания утверждать, что земля под домом не должна продаваться постороннему лицу в обычном порядке, а должна быть оформлена с учетом прав собственников помещений.