Какие документы потребуются для оформления и подтверждения отсутствия дохода?

Question

Добрый день! Я планирую переоформить квартиру с отца на себя и жену. Квартира была приобретена год назад за 2 300 000 рублей. Согласно отчету об оценке № 646/04/025 от 18 апреля 2025 года, выданному ООО «Финансбизнесконсалтинг», текущая стоимость квартиры составляет 2 270 969 рублей. Договор дарения нам не подходит, мы хотели бы оформить квартиру в совместную собственность. Кадастровая стоимость квартиры в выписке из ЕГРН не определена, так как объект находится на территории ДНР. В ответе на заявление через Госуслуги указано, что мероприятия по интеграции ЕГРН ДНР с федеральной системой еще не завершены. Мы изучили вопрос и нашли информацию, что возможно переоформить квартиру без уплаты налога, если не возникает дохода, но для этого нужно подать декларацию в налоговую инспекцию. Прошу пояснить: 1. Как правильно оформить передачу квартиры в совместную собственность, чтобы не возникло налоговых обязательств? 2. Нужно ли подавать декларацию в налоговую, если дохода от сделки нет? 3. Какие документы потребуются для оформления и подтверждения отсутствия дохода? 4. Есть ли особенности оформления, учитывая, что квартира находится на территории ДНР и кадастровая стоимость не определена? Заранее благодарю за разъяснения!

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, Раз дарение не подходит, отец квартиру Вам продает ( ст 549 ГК РФ) В соответствии с НК РФ граждане исчисляют и уплачивают НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случае, когда такие доходы не подлежат налогообложению (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Исключение в силу п.17.2 ст 217 НК РФ — продажа не ранее минимального срока владения ( если это его единственное жилье — 3 года или 5 лет если жилье не единственное). Отец продает Вам квартиру владея ею только год. Соответственно, менее минимального срока владения. Соответственно, должен с дохода от продажи исчислить и уплатить налог. Но, он может уменьшить этот налог путем применения имущественного налогового вычета в 1 млн рублей либо вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. Если отец покупал квартиру за 2 300 000 рублей и продаст ее Вам за эти же деньги, то, соответственно, дохода он не получил. Декларацию подать он обязан, так как продал ранее минимального срока владения. Но доход он показывает нулевой. Декларация подаётся до 30 апреля следующего за годом продажи ( ст 229 НК РФ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом С дополнительной информацией можете ознакомиться на официальном сайте ФНС www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/?ysclid=mn3lnvggib751786640

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! Верховный суд РФ сказал, что супруги вправе по своему усмотрению не только изменять режим нажитого в браке имущества, но и включать в брачный договор и в иное соглашение любые, не противоречащие закону условия , в том числе и о распоряжении личным имуществом каждого из супругов . Это не запрещено ст.38 Семейного кодекса и не может толковаться как нарушение закона. (№ 18-КГ19-82). поэтому 1. Как правильно оформить передачу квартиры в совместную собственность, чтобы не возникло налоговых обязательств? оформление 2 договоров: сначала дарения между Вами и отцом (нет налога на основании п.18.1 ст.217 НК), а потом брачный договор между Вами и женой, которым изменяете режим собственности квартиры с личной на общую совместную (нет налога на основании п.5 ст.208 НК). оба договора удостоверяет нотариус (п.2 ст.41 СК, п.5 ст.574 ГК). но если дарение Вам (по непонятной причине) не подходит, то единственный вариант — продажа отцом квартиры Вам по цене её приобретения и последующее заявление Вашим отцом налогового имущественного вычета по пп.2 п.2 ст.220 НК, в виде уменьшения дохода на расходы, что сведет его налогооблагаемую базу к нулю. 2. Нужно ли подавать декларацию в налоговую, если дохода от сделки нет? не надо, но если делать продажу и заявлять налогового имущественного вычета, то придется подать декларацию и документы по приобретению квартиры отцом. 3. Какие документы потребуются для оформления и подтверждения отсутствия дохода? для регистрации потребуется договор приобретения права собственности (ДКП/дарения/брачный), паспорта, квитанции платы госпошлины