Есть ли прецедент таких решений?

Есть Федеральные закон, говорящий, что задолженность перед Фондом капитального ремонта переходить к новому собственнику.

 Добрый день!

 Да, такой закон есть.

 Согласно ст. 158 Гражданского Кодекса РФ:

 При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме,в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

 Далее продолжу.

День добрый Сергей.

Есть ли шансы в судебном или другом споре урегулировать списание такой задолженности старых собственников?

 Уточните пожалуйста, к новому собственнику УЖЕ предъявлен иск? Можете выложить его сюда на обозрение?  

Да, децйствительно согласно ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику, включая неисполненную предыдущим владельцем обязанность. Это общее правило, которое касается и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Хотя долг перешел к вам, вы имеете право защищаться так же, как защищались бы старые собственники. Срок исковой давности составляет 3 года  в силу ст. 196 ГК РФ.
Фонд капремонта не списывает долги добровольно по заявлению. Срок исковой давности применяется только судом и только по заявлению стороны в споре  соглсно ст. 199 ГК РФ.

Здравствуйте!

 Есть Федеральные закон, говорящий, что задолженность перед Фондом капитального ремонта переходить к новому собственнику. Есть ли шансы в судебном или другом споре урегулировать списание такой задолженности старых собственников?

В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ 

 При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Поэтому обязательство переходит к новому собственнику помещения, в том числе и образованная задолженность. 

Исключение- если прошлых собственник  — субъект Российской Федерации или муниципальное образование. 

При этом, Вы пишите, что 

. На данный момент образовалась задолженность 2 предыдущих собственников по капитальному ремонту. Исковая давность по истребованию задолженности к старым собственникам прошла. 

Уточните, был вынесен судебный приказ о взыскании задолженности с прошлых собственников помещения, было вынесено решение суда о взыскании задолженности? 

Здравствуйте!

Часть 3 ст. 158 ЖК РФ работает так: как только Вы становитесь собственником помещения в МКД (хоть квартиры, хоть магазина на первом этаже), к Вам автоматически переходит обязанность предыдущего владельца платить взносы на капремонт. Есть лишь одно исключение: если прежним собственником было государство (РФ, регион или муниципалитет), то его долги на Вас не переходят. Во всех остальных случаях фонд капремонта будет требовать оплату от Вас.

Но это не значит, что фонд может требовать любые суммы за любые годы.

По ст. 196 ГК РФ

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если фонд пошел в суд с долгами пятилетней давности, которые накопились у прежнего владельца, Вы заявляете в суде о пропуске срока исковой давности. Суд посчитает отдельно каждый месяц просрочки, и всё, что старше трех лет на момент подачи иска, спишется.

Что касается пеней, штрафов, есть позиция Верховного Суда РФ (определение от 18.09.2024 № 307-ЭС24-11756 по делу № А56-42992/2023), гд суд указал, что новый собственник не отвечает за то, что предыдущий вовремя не платил. Штрафные санкции (пени) за просрочку, которая была до Вас, на Вас не перекладываются. Даже если основной долг перешел, пени за старую просрочку взыскать с Вас нельзя.

Запросите у регионального оператора (фонда капремонта) детальную расшифровку долга: помесячно, сколько основного долга, сколько пеней, за какие периоды. Проверьте, действительно ли Ваше помещение находится в МКД. Если это отдельно стоящее здание — ст. 158 ЖК РФ не применяется. Не был ли прежним собственником муниципалитет или государство. Если был, долг за тот период с Вас требовать не вправе.

И еще. Если Вы только что купили помещение и продавец в договоре гарантировал, что долгов нет (или обязался передать объект свободным от обременений), Вы можете пойти по другому пути. Сначала оплатите фонду (чтобы не набежали новые пени и не арестовали счет), а потом взыскиваете эти суммы с продавца по правилам ст. 15, 393, 431.2 ГК РФ как убытки. Срок исковой давности по такому требованию начнется с того дня, когда Вы сами исполнили обязательство и понесли реальные потери. Если же в договоре никаких заверений не было, взыскать с продавца нельзя.

Здравствуйте, Сергей.

Сейчас закон действительно говорит следующее — по ч. 3 ст. 158 ЖК РФ долг по капремонту “привязан” к помещению и переходит к новому собственнику, даже если его образовали предыдущие владельцы.

3… При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.......

Именно на этом фонд и строит свои требования.

Поэтому полностью списать этот долг только потому, что он “не Ваш” — не получится.

Но у Вас есть способы защиты, которые применяются на практике

Первое — срок исковой давности.

По ст. 196 ГК РФ он составляет 3 года и применяется к самому долгу, а не к конкретному человеку.

То есть, даже если долг перешёл к Вам, взыскать можно только ту его часть, по которой срок не истёк.

Проще говоря, старые собственники уже “вышли” из ситуации из-за давности, но и с Вас фонд может взыскать только задолженность за последние 3 года

Если фонд предъявит долг за более длительный период, в суде нужно заявить о применении срока исковой давности — и тогда сумма будет уменьшена.

Таким образом, полностью списать долг не получится, но его можно существенно снизить за счёт применения срока исковой давности.

Второе — пени предыдущих собственников на Вас не переходят.

То есть сам долг могут взыскать, а вот штрафы/пени — нет

Это тоже нужно заявлять.

Есть ли прецедент таких решений?

 Честно, таких устойчивых прецедентов нет.

Суды почти всегда говорят -“обязанность перешла вместе с помещением — платите”.

Поэтому рассчитывать на полное списание — не стоит.

Хочу отметить, что если при покупке Вам сказали, что долгов нет, можно попробовать взыскать эту сумму с продавца (как убытки). Но это уже отдельное дело.