Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как итог тоже - 2 квартиры на выходе, одна новостройка, вторая вторичка с долями
Здравствуйте! Подскажите, пжл, какова вероятность, что соцопека разрешит продажу квартиры с маткапиталом в наших обстоятельствах?:
Студия 28,6 кв м (г. Люберцы) в собственности. Была куплена в 2016 году за 2,6 млн руб с помощью ипотеки. В дальнейшем частично погашена маткапиталом (450 тыс). Прописаны 5 чел: родители и трое несовершеннолетних детей (11,7 и 5 лет). Разумеется, физически проживать с тремя детьми в таком метраже сложно, по этому поводу появились такие мысли:
1. Продать нашу квартиру и взять в ипотеку готовую квартиру у застройщика бОльшего метража, но в другом городе (Королев МО). Сбербанк предварительно готов на выделение долей при одновременной сделке с продажей нашей квартиры. Согласовывает соцопека в таких случаях сделку? Возможно ли с продажей нашей квартиры часть средств пустить на первоначальный взнос новой ипотечной квартиры, а остальную сумму на ремонт? (Квартира готова, продается застройщиком, но в бетоне)
2. Второй вариант. Продажа нашей квартиры и покупка двух вместо неё: одной квартиры вторички бОльшего метража (к примеру, двушка 40 кВ м в противовес нашей студии 28 кВ м), но меньшей стоимости, чтобы оставшиеся средства пустить на все тот же Перв взнос для покупки новостройки в ипотеку). Т е по факту вместо одной нашей студии будет 2 квартиры - одна сразу, где можно выделить доли и вторая в ипотеку, чтобы в дальнейшем уже делать неспешно ремонт и переехать. (По ориентировочным рыночным ценам этот вариант подходит)
3. Третий вариант полностью наоборот. Если мы сейчас, не продавая нашу квартиру с маткапиталом, просто берём новостройку в ипотеку, а потом уже обращаемся в соцопеку для одобрения - чтобы в новой квартире на средства от продажи нашей сделать ремонт и купить ещё одну квартиру вторичку (для сдачи в аренду, например. Можно даже сделать дарственную детям полностью во вторичке, если это повышает возможность одобрения). Как итог тоже - 2 квартиры на выходе, одна новостройка, вторая вторичка с долями.
Важно! На данный момент есть остаток по ипотеке, который сознательно не закрываем, т к не знаем, лучше гасить и продавать эту (если опека как раз одобрит наши варианты) или лучше эти средства направить на перв взнос в другую.
Продавать нашу студию и на всю сумму покупать другую квартиру как раз неинтересно, мы хотим за счёт одной этой купить 2 квартиры) По рыночным ценам все подходит, но вот вопрос с соцопекой. Как они сказали на предварительной онлайн-консультации : пока не выделены доли и не погашена ипотека с вами никто разговаривать не будет. Но мы не можем себе позволить просто так гасить ипотеку, не зная исход их решения) Возможно, как я написала выше, эти средства лучше направить в другое жилье.
Буду рада, если кто-то ответит! Спасибо!
1. Продать нашу квартиру и взять в ипотеку готовую квартиру у застройщика бОльшего метража, но в другом городе (Королев МО). Сбербанк предварительно готов на выделение долей при одновременной сделке с продажей нашей квартиры. Согласовывает соцопека в таких случаях сделку?
Добрый день!
Уточните, новый дом сдан? Введён в эксплуатацию?
Если дом введён в эксплуатацию, то орган опеки и попечительства вполне может дать согласие на продажу квартиры с долями детей при условии покупки квартиры в общую собственность родителей и детей. Тем более, если Сбер согласен на ипотеку и покупку квартиры в долевую собственность с детьми.
Уважаемая Анна, здравствуйте! У Вас запрошена консультация нескольких юристов.
Орган опеки и попечительства может разрешить продажу, но при одном строгом условии — дети одновременно получат в собственность другое жилье, не худшее по площади и стоимости.
Просто направить деньги от продажи на ремонт или первый взнос за другую квартиру без немедленного выделения долей — опека не согласует, это прямое нарушение п. 2 ст. 37 ГК РФ.
Статья 37 ГК РФ
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/
Важно!
Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ
Статья 2, п. 3 прямо гласит:
«3. На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.
https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=500410
То есть Вы имеете полное право прямо сейчас, не гася ипотеку, выделить доли детям в вашей студии.
Банк не может запретить, иначе это нарушение закона, и важны не только условия заключенного договора с банком, но и неукоснительное соблюдение НПА, в т.ч. и банками.
Однако это не отменяет соблюдения требований статьи 37 ГК РФ.
Опека не даст разрешения на продажу, пока доли детям не выделены.
Единственный реальный вариант у Вас — покупать одну квартиру, где стоимость долей детей будет не ниже, чем 1,8 млн за каждого. Даже если метраж больше, но цена ниже — отказ последует.
С уважением, Дарья
Какую недвижимость я могу рассматривать как альтернативу для покупки? У меня 28 кв м, я хочу приобрести 40, это не улучшение условий для детей для соцопеки? Но физически, естественно, 40 кВ м будут дешевле за 1 кВ/м, чем 28. А если я хочу купить 60 кв м или 80? Тогда доля детей в рыночной стоимости уменьшится втрое. Но ведь насколько увеличится площадь. В таком случае они тоже могут отказать? Это не нарушение прав ребенка? Когда он живет с семьей впятером в одной комнате, а может иметь свою личную. Если опека отказывает, могу ли я идти с этим в суд? Вернее, я понимаю, что могу, мне интересно, как заканчиваются такие дела.
Или могу ли я купить новостройку в ипотеку с первоначальным взносом 20% (от продажи нашей квартиры, разумеется) если банк готов выделить доли сразу? Разрешит ли в таком случае опека? Тогда какие требования они ставят по условиям траты оставшихся средств? На первичной консультации опека не смогла ответить ни на один мой вопрос. Кто может проконсультировать меня в правовом поле? Чтобы если я получу отказ от соцопеки, я могла с этим отказом идти в дальнейшие инстанции. Именно конкретно в моем случае, потому что пока все юристы говорят только одно: что нужно выделить доли детям и не нужно разрешение банка.
Я это и так знаю. Я, вообще, не про это.
Спасибо, Дарья, что откликнулись. Хорошего дня!
Тогда такой вариант вполне возможен.
Далее продолжу отвечать на Ваши вопросы.